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商业评论 | 平安自持1万套长租公寓 2000家公寓品牌还剩几家“小欢喜”?

迈点空间租赁 · 高Sir · 2019-08-22 09:19:25

未来,长租公寓会达到一个怎样的新格局?

  作为新空间的杰出新兴代表,长租公寓进入2019年来,一直是新闻不断。据迈点研究院监测数据显示,截至2018年,“酒店系”、“房企系”、“中介系”、“品牌系”(又称“创业系”)及“国家队”公寓企业阵营不断丰满,品牌数量已经超过2000家。但今年以来,2000家长租公寓开始激烈洗牌,并购、倒闭、爆仓事件不断。长租公寓开始走向新格局,它的方向究竟在哪里?

  “投资系”平安

  作为市场上最大的机构投资人之一,中国平安一直备受关注,近年来一直动作不断。近日,平安公布了未来的6个投资策略。

  中国平安首席投资执行官陈德贤透露了这6个投资策略:一是优化大类资产;二是集中投资股票长期持有;三是委外投资;四是开拓新的投资领域,包括基建、不动产等,不动产应该是关联到国计民生的领域,如长租公寓、康养,这部分是未来在不动产领域里希望能够扩张的;五是加强投后管理,建立独立团队对仓位日常监控;六是科技赋能,通过AI分析判断宏观经济环境。

  第四个投资战略,值得注意。中国平安总经理任汇川表示,平安持有的长租公寓已经超过1万套,正在和地方政府研究千亿级的保险资金进入长租公寓、人才保障房项目。

  这几年,平安在江湖上有“大股东”之称号,它是众多房企的“叔叔”金茂第二大股东、朗诗第二大股东、旭辉控股大股东、融创中国大股东、碧桂园大股东、华夏幸福大股东。除了房地产,平安是京沪高铁第二大股东,还是药明康德、宁德时代、汽车之家、工商银行的大股东。

  不过,平安对房地产的投资应该是第2策略投资:集中投资股票长期持有,立足于财务投资,关注长期价值和投资价值。不做野蛮人,不参与经营管理。

  那么,平安为何要进军长租公寓领域?平安做长租公寓,早已有端倪。去年12月,平安不动产获批发行“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”,金额50亿元,首期产品发行规模为10.68亿元,期限18年,底层资产为位于上海一处长租公寓项目,而平安不动产为朗诗地产第二大股东。彼时,平安不动产表示,未来十年计划于北上广深一线城市,及南京、杭州、成都、武汉及其它重点二线城市与省会城市,发展200万间、总面积约8000万平米长租公寓,总资产管理规模达到2000亿元。

  另外,平安此前表示,未来条件允许的情况下,将探索与华夏幸福合作,开展养老产业、公租房、长租公寓等领域的开发建设的机会。

  从这些战略可以分析,平安和地产紧密结合,做重长租公寓,是因为整个行业转变,平安做的是未来的转型升级,这样的战略无疑的未雨绸缪的。如果说长租公寓有5大派系,平安的长租公寓策略虽然和5大派系特别是房企系有密切关联,但是险资进入长租公寓,也算是自创体系,把平安的长租公寓自立门派,叫它“投资系”,倒也是恰当。

  房企系的“加大投入”

  平安长租公寓来势汹汹,其他派系的长租公寓日子似乎并不好过。在经历了资本追逐的风光后,多家长租公寓品牌因资金链问题而关闭。据同策研究院统计,从2017年2月至2019年8月,已关闭的20多家长租公寓品牌中,有13家出现了资金链断裂的问题。同时,租金贷、甲醛门等乱象频繁发生。

  五大派系中,特别是中介系,由于不少公寓品牌过渡依赖租金贷,租金贷一度成为爆仓、跑路、倒闭的公寓品牌的“替罪羊”,过街老鼠、人人喊打。其实,无论是租金贷还是P2P,本身的商业模式是没有问题的,但是由于三方都在透支未来,只要一方心怀鬼胎,就会出现信用式崩塌。

  对于具有代表意义的房企系,今年则走向两极。一方面曾经喊要3年之内建100万间长租公寓的碧桂园一年比一年低调,再也不喊口号;另外一方面,有的房企悄悄剥离长租公寓业务,如和平安合作的朗诗成为第一个剥离长租公寓业务的房企,接着远洋集团也拟剥离,主要原因是长租公寓是一个薄利产业,需要时间孵化,短期内看不到成效,拖累了集团整体的盈利与发展步伐,不如直接成为单独体系外的公司去操作,效果反而可能更好。

  当然,更多的房企则不断加大对长租公寓的投入。2017年,中骏集团进军长租公寓市场,以此作为其重大转型升级战略;2018年12月17日,其旗下长租公寓品牌Funlive方隅公寓与基汇资本签署相关协议,双方共同成立长租公寓投资平台,首期规模为8亿美元。计划“在2019年新增1.7万间至3万间,并预计在2020年实现长租公寓总数达到5万间”。

  旭辉也表示将继续加大对长租公寓的投资。旭辉领寓与平安不动产签署战略合作,未来3年内双方总投入100亿元人民币用于住房租赁项目的投资、开发及运营。目前已签约落地首个合作项目。

  龙湖集团于近日发行了2019年住房租赁专项公司债券(第一期),发行规模不超过人民币20亿元。据募集说明书披露,本期债券募集资金中的14亿元拟用于住房租赁项目建设、装修改造及租赁支出、偿还住房租赁项目贷款等。

  品牌系的“轻资产输出”

  房产系做长租公寓的优势在于,在“房住不炒”的大住宿背景下,房地产已经从增量市场走到存量市场,房企拥有众多的物业(即房子),加上有个“好爸爸”,大部分会给与企业孵化的时间。通常而言,运营良好的酒店资产利润率在20%左右,而一个优质的长租公寓资产利润率也很难超过8%。没有一定的耐心和等待,这个行业是干不下去的。

  相对于房企系的家大业大、财大气粗,品牌系除了走规模化道路,今年以来,更倾向于“轻资产输出”,大家都在慢慢做减法。

  分散式的自如、蛋壳在加强库存的消化周期、降低人力管理成本,集中式的魔方、乐乎在做轻资产、管理模式,数字化输出。一些长租公寓头部企业都已经完成D轮融资,接下来就是要进入上市的最后冲刺阶段,所以这个阶段,把运营管理能力和盈利能力做上去,显得更为重要。

  以魔方公寓为例,目前,其正在全国20个主要城市进行“玩转公寓合伙人计划”的巡回分享会,迄今已经巡回了5个城市,8月底将走进第六个城市西安。魔方巡回到这些城市,主要是进行轻资产化运营模式及数字化能力的托管式输出。魔方生活服务集团副总裁钱智康称,魔方的轻资产输出模式形成了研发、营建、系统、营销等全系统标准化流程,可以直接在新城市、新企业进行异地复制。

  很明显,品牌系长租公寓更多的在走“轻资产模式”,这或许是他们规模化后生存的重要战略生存方式。据克而瑞咨询“地新引力”平台发布的《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》,在集中式公寓运营商管理房源排行中,头部企业魔方以超过10万间房源位列第一,乐乎以逾5万间位列第二。

  ——我们可以看出,不论集中式抑或分散式,品牌系长租公寓进入头部至关重要,如果不迅速壮大,势单力薄的小品牌则面临着被并购或倒闭的境况。

  未来10年的新格局:物业+投资+品牌

  综合上面各大派系长租公寓的分析,我们会发现,无论是投资系,还是房企系,他们都各有优势,也各有短板。

  不过,有一点应该成为头部长租公寓企业的共识,那就是“轻重资产结合”的模式,无论是集中式还是分散式,头部长租公寓企业目前均在对外进行轻资产输出,和重资产企业以及投资方进行合作,从而减轻链条的负担,将前期投入在IT、数字化运营、标准化方面的沉没资本转化为现实利益。

  说的通俗点,未来10年,长租公寓企业一定会到达一个新格局,绝大部分品牌可能会被市场淘汰,剩下的一定是“强强联合,各取所长”,这里面最完美的结合应该体现在“物业+投资+品牌”上。

  以平安持有的10000套长租公寓为例,平安的优势在于大量的险资优势,因为参股众多大型房企,他们也会获得大量的物业,而魔方、乐乎这些知名的品牌系,能够提供更好的运营方式、服务理念和品牌推广,三者融合下的长租公寓品牌,一定会加速长租公寓行业的洗牌动作,寡头之争局势逐步显现。

  当然,2000家其他中小型长租公寓品牌方,如何在寡头对手虎视眈眈目光下生存,也值得探讨。事实证明,小而美的长租公寓品牌也有生存空间,关键是找准定位。未来随着行业定位与覆盖度的完善,或许会出现市场方面的分化,比如高端市场、中端市场和低端市场的区隔显现,不同品牌商聚焦布局,也有可能运营商在城市方面分化,完善特定城市发展布局,市场上形成区域间的竞争格局。

  也许,未来10年的新格局注定离不开“物业+投资+品牌”元素,不过,可以肯定的是,在行业的发展过程中,阵痛难以避免,但商业从不同情弱者,有理想和野心的长租公寓企业应该迅速从阵痛中找到破解之法——万变不离其宗,做好产品本身的品质以及客户服务永远都是王道。

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