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从不打价格战的联合办公,如何突破次元壁?

迈点空间租赁 · 徐益文 · 2020-06-30 11:00:33

左手甲级写字楼,右手城市更新。

5年,是个有趣的周期。

一、两个5年

2020年,我们迎来了两个行业的第一个“五周年”,直播和联合办公

直播从2015年起的“直播元年”至2020年的“全民直播元年”;我国联合办公从2015年响应“大众创业,万众创新”兴起,以孵化器和众创空间起步。WeWork等国外头部品牌也在那年进入中国,真正的联合办公品牌全国不足40家。至2019年底,国内运营的联合办公品牌数超过2300家,3年内增长了46倍,布局网点数超6000多个,总体运营面积达1200万平方米,提供工位数达200万个。行业市值也从120亿元人民币激增至1260亿元人民币。

联合办公各项“有温度”的软硬件服务、社群服务的叠加,体现的是对中小企业、创业团队甚至创业个人的尊重、重视和行动。比如,越来越多的主播选择走进具有“直播间”配套的联合办公进行带货,而在过去整层办公楼租赁,1年起租,自费装修,注册与人才税法手续,物业费等等,有面子的“创业”是不可想象的,那时,办公或许只能在小区的居民楼里……

现在,你的公司开业前,人才税法都有专业的企业服务为你张罗,开业后,你品着咖啡,坐在功能丰富的联合办公空间与客户畅谈。这一切,都是联合办公5年间带来的改变。联合办公还能“加”什么?

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梦想加创始人王晓鲁

4月29日,梦想加“老板带货直播间”中,梦想加创始人王晓鲁联合各界大咖,献上了一场“跨次元”带货直播。近2万观众、300余人付费、超过99.97%同时段主播,这是梦想加首次跨界直播取得的亮眼成绩。

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 梦想加空间办公场景与直播场景无缝切换

作为行业老兵与技术大拿的王晓鲁现身直播间,不是“玩票”而是“态度”。这也不是王晓鲁今年第一次直播,早在3月,他就受邀为清华大学进行了一场线上直播分享。王晓鲁说道“随着科技与社会的进步,落后的办公方式已经成为制约企业发展的因素,利用科技手段颠覆办公将是即将到来的趋势。”因为“传统办公方式跟不上企业的创造力、灵活性、移动性和效率新需求。”梦想加做的是以科技驱动办公场景中的连接。提升“效率”是根本。以预定会议室为例,梦想加就将原本的7步,简化至4步。

“订会议室”这样一件“小事”,梦想加在5年内做了近20万次,且都有用户与空间“互动”的记录。

2016年,王晓鲁曾说“梦想加不是办公空间 而是一个企业服务商。”

2019年,王晓鲁又说“联合办公不是一个行业,而是一种办公场景。”

如果,联合办公对内,是提升企业的“效率”为企业“赋能”,外部呢?答案是,联合办公在整个商业空间的“创新赋能”。

1、众所周知,写字楼的存量将持续,尤其在一线城市,持续的“空置率”短时间无法逆转;联合办公在选择物业时也多数选择CBD区域的甲级写字楼,区位优势一定程度上是好出租率的前提。

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2、甲级写字楼,却也是大宗交易与投资最活跃的业态之一,以一线城市北京为例,今年1季度,大宗交易总成交金额196.75亿,外资比例持续上涨,创历史新高,疫情期间逆市上涨。

3、2019年底,先是国内地产系办公代表品牌全国11个项目,被“孵化器”品牌“降维”收购。随后,国际联合办公品牌上市搁浅,估值“腰斩”。2020年5月,房企系办公和创业系办公品牌接连宣布关停。财大气粗的房企、外企都玩不转的联合办公,路在何方?

4、房企系联合办公,初期在自持物业与资本优势加持下,项目入市“迅速”。布局多是基于“房企下半场”的重资产模式。运营后期,智能化升级的屈指可数,或在用户心中的“存在感”降低。而到了今年,重资产弊端扩大,遭遇疫情“黑天鹅”房企无奈选择了“战略调整”。

二、空间+

近日,万通集团创始人冯仑在直播中表示“商办地产的‘下半场’ 将是内容打造和生态运营的时代,房地产也进入到后开发时代,一个特征就是资产管理和运营,就是空间运营。没有一家公司什么空间都能运营,所以还是要细分。联合办公就是一个打造办公生态的服务公司……”

联合办公谈论精细化运营已久,似乎缺少些“谋全局”。而这次,房企大咖,认为的商办的“破局点”恰恰是在联合办公。房企进入后开发时代,内容与生态是空间的重点,这两方面正是联合办公所擅长的。

联合办公+的模式只能是房企吗?商业空间呢?

5月25日,梦想加空间与巴塞罗酒店集团宣布达成战略合作。“双方携手在空间场景融合上展开创新探索,将灵活办公场景与酒店场景进行深度融合,为用户提供商旅居住与办公的全新体验。”就是巴塞罗酒店提供空间(酒店公共区域),梦想加提供产品与运营,提供流动工位、洽谈区、会议室等场景和服务的合作。

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巴塞罗酒店集团·奥仕登酒店

办公+酒店,形式多为利用酒店的公共空间(例如,大堂、商务中心、会议室、行政酒廊等),加上办公品牌的运营,将原本低频的空间“激活”,提供办公类服务(例如,时租工位,会议室租赁等)。为双方带来收益的同时,更能突破用户场景化服务的边际,紧跟用户需求,加强用户体验与黏度。

三、现代商业空间三个启示

对于商业空间的全盘与未来,梦想加有一套自己的判断:业态升级、坪效提升、品牌溢价。简言之,与梦想加合作的资本方、物业主、入驻企业都能挣钱,众人拾柴火焰高,不仅联合办公,甚至整个商业空间也会再“激活”。

1、业态升级:空间管理创新

首先,随着经济发展,写字楼作为最主要的办公处所也在发生变化。写字楼同质化加深,一线城市CBD的甲级写字楼在设计、软硬件装修、物业服务、区位、等方面的差别在不断拉平。用户每天走进差不多的写字楼,坐在差不多的工位上,长此以往,效率与创新或许会被抑制。唯一不同的或许是推开窗看到的风景?

“写字楼生态”需要重塑,梦想加一直在行动。

效率

智能化办公的今天,传统商办写字楼低效的原因之一智能,是缺失的。

梦想加“办公即服务”即OaaS。空间设计、智能管理和空间运营,三位一体的“拆掉”传统工位的隔板。为用户带来“无感”的智能办公体验。在梦想加基于物联网的多元化智能办公场景中,一个微信账号即可自助连接所有办公资源,使工作更加高效、顺畅。

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 梦想加OaaS(Office as a Service,办公即服务)产品体系

愉悦

传统写字楼工位大多无设计感、密集的工位、使身在其中的用户尤其是90后感到压力与不适。咖啡、会客区、设计感与功能性兼具的公共区域、同时空间内提供涵盖兴趣社交、职业提升、生活服务等多种增值运营服务,为用户带来多元、高效、便捷的未来办公体验。这一切都是梦想加的“标配”。不仅梦想加的用户,写字楼中的其他用户也能同样使用梦想加的工位、会议室,当然还有社群活动。早在几年前,梦想加就开始提供“分时租赁”的工位与会议室。

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梦想加北京世贸天阶空间

梦想加在以自己的方式改变着“写字楼生态”,并“平权”着每个用户的智能办公体验。

2、坪效提升:资本管理创新

传统商办追求高坪效,大多靠“极致”的空间分割,最多的工区和最密集的工位,自然无体验可言。整个商业空间或许也是如此,酒店、公寓、商场,做最多的“可租面积”,而这种方式在今天是行不通的因为用户的需求与观念都提升了,“体验感”更重要。

之后,物业方想到了“资管”,而在实践过程中。“强压”的“KPI”是建立在不断上涨的租金之上,运营方面临租户退租,物业方考虑涨租和换“接盘侠”。用户的体验和合作方的长期获利自然还没着落。而其脆弱也会在疫情等“黑天鹅”事件下被放大。

被动的资管模式下,作为运营方的梦想加有其主动的打法。

梦想加以“轻资产”模式起家,深谙发展之道。

资本端:长期与唯猎资本、愉悦资本、险峰长青等国内良资代表合作,自主的拥抱资本,累积获得融资超10亿元人民币。

物业端,左手甲级写字楼,右手城市更新。

目前,梦想加不仅有国内一线和新一线城市承租的甲级写字楼物业。同时,还进行品牌输出合作,例如,与龙湖集团合作,在北京打造数个“一展空间”。

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梦想加北京常营一展空间

梦想加也是联合办公行业中较早试水城市更新的品牌。

商改,梦想加朝阳门朝外MEN。将原本北京城市核心区待更新的老旧业态(原为批发商贸市场),匠心改造成为超出投资预期的“网红”办公空间。

旧改,首开松榆东梦想加空间。与首开集团合作,将原本的菜市场爆改为开业即100%满租的现代办公空间。

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梦想加北京松榆东里空间

诚然,梦想加在用心重构城市的“肌理”,内核是服务业态增值,流量价值转化和用户体验的“同理心”。

3、品牌溢价,用户管理创新

入驻企业用户的需求不断变化,一方面,是“量”。随着入驻企业的发展壮大,办公面积的需求自然会增加。

梦想加的总部级“整体定制”。已经为顺丰速运、龙湖地产、腾讯众创空间、易企秀等不同规模、类型的企业提供办公定制服务,输出方案面积近30万平方米。梦想加正在向这些对办公空间有更新需求的大企业提供整体定制服务。

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梦想加企业定制办公·顺丰西安总部

联合办公多方优势“深入身心”,企业也从中小企业为主,升维至成熟企业、大型公司,尤其是“非线性”快跑的互联网公司。可见全周期的企业,都有联合办公办公方式的需求。

对此,王晓鲁表示“梦想加的客户包括不少世界500强公司,以及央企、国企的创新业务部门。这些大型的企业正逐渐接受联合办公的概念。我们2019年做了很多大公司,单体的面积需求大概都是几千平米。”

在“全民直播”的今年,梦想加也在4月于行业率先推出一系列面向直播和短视频拍摄的空间及灵活办公产品,为社交电商和视频MCN机构带来了极具性价比的办公与拍摄场景解决方案。

另一方面,是“质”。联动品牌效应。

内部,梦想加使得全国的入驻企业的需求、技术、创意的信息流在此汇聚,彼此链接,增加更多商机,交更多的朋友,将彼此间的品牌效应放大,成为平台、Hub和生态。

外部,梦想加参与城市更新的同时,也在推动智慧城市发展,重新以智能管理定义写字楼的人、财、物、场。梦想加推出的智能楼管解决方案,实现了楼宇基础信息数字化、业务流程数字化、决策分析数字化的“三个数字化”,帮助写字楼管理降本增效,并提供理性科学的智能决策辅助。智能管理方案的第一受益者便是梦想加自己。通过智能技术,梦想加早已实现1人管理2000平米的高效运营;而目前在部分项目,这一数字已提升至1人管理10000平米。

梦想加各类成功跨界的背后,是其产品与服务的“基本功”,是先形成标准化、再进行精细化与差异化的运用实践。

四、科技为抓手

王晓鲁带着做“未来办公室”的初心,从第一个1200平米空间,到目前超60万平米管理面积,不断用技术和产品颠覆了空间体验,驱动未来办公的新变革。梦想加更像是一家科技公司,王晓鲁也将智能办公的理念融入到了企业的组织血液中,构建了以技术为核心的团队,团队 50% 以上为智能、空间产品的研发人员。据悉,梦想加的智能产品两周一次小迭代,一个月一次大迭代,以求给用户更好的办公体验。

科技是有温度的,品牌的细节见真章。梦想加获得国际权威健康建筑标准WELL认证,成为亚洲首个获得此认证的联合办公品牌。中国最高设计奖中国红星设计奖、胡润中国潜力独角兽等,都是梦想加获得的行业肯定。

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梦想加·WELL银级认证

如果联合办公有属于他的“康波周期”,未来,秉持科技办公理念、以“科技+空间赋能”为“双轮”驱动的梦想加,跑赢的概率或许很大。因为梦想加要和更多的商业空间共赢。我们拭目以待!

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