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1亿市场的蓝领公寓江湖 谁能号令武林?

迈点空间租赁 · 徐益文、张晓琳 · 2020-08-17 09:35:34

蓝领公寓表面波澜不惊,实则暗流涌动。

作为长租公寓的细分品类,蓝领公寓为企业提供了员工住宿的解决方案,与白领公寓最明显的差异是其主要面向B端企业,产品普遍为“一张床”而非“一间房”。

据国家统计局数据显示,全国每6个人中就有1个流动人口,其中 “蓝领群体”占流动人口总数的30%。2019年底,据有关机构统计,我国企业住宿需求缺口近1亿张床位,蓝领公寓市场潜力巨大。据悉,现阶段,员工公寓的主要客群集中在服务业、制造业、进城务工人员、市政等,占比超过80%。

解决企业职住不平衡,弥平一张床的鸿沟,是蓝领公寓的使命所在。以前,中小企业基于成本只能选择“老破小”,大企业则选择自建宿舍。而今,蓝领公寓品牌开始解决这种“困扰”。2013年,安歆集团前身“安心公寓”成立;2016年,魔方生活集团旗下9号楼公寓发布;2018年,顺丰控股宣布跨界推出丰乐公寓;2019年,碧桂园文商旅旗下碧咚公寓进场……

目前,2梯队3大派的“蓝领公寓江湖”已经逐渐形成。安歆、9号楼公寓可谓筹谋全国的“双雄”,筑梦居深耕“长三角”加紧追赶,轻松寓、筑梦、华舍、城市之光等新生力量搅动江湖,碧咚津门试拳脚,官家临安亮剑,丰乐落子岭南,最终谁能号令“武林”?

品牌江湖:3强鼎力势,群雄乘风起

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资料来源:企业访谈、互联网公开资料

蓝领公寓表面波澜不惊,实则暗流涌动。结合品牌与市场现状,目前蓝领公寓品牌分为头部与腰部两个梯队,头部品牌以安歆、9号楼和筑梦居为代表,安歆“全国一盘棋”、9号楼聚焦“国内1线与新1线”、筑梦居深耕“上海及长三角”,落子区域虽不同,但3个品牌发展可圈可点。

安歆公寓通过3轮融资与多起并购,实现快速发展,已在北京、上海、广州、深圳、杭州等一线和核心二线的24个城市拥有170栋集中式公寓,年服务人次超过15万名企业员工;9号楼公寓以直营为主,产品关注一线城市与部分新一线城市合作用户,以服务业企业与劳力密集型企业为主,成熟门店出租率稳定在95%;筑梦居自2014年创立以来,专心聚焦“蓝领公寓”产品,2018年完成亿元人民币级A轮融资,至2019年底门店突破100家。

其他阵营主要包括“房企系”、“品牌系”和“其他系”,“三分”天下。“房企系”以碧桂园文商旅旗下碧咚公寓等为代表;“品牌系”以自如旗下城市之光、蛋壳公寓旗下筑梦公寓、窝趣旗下华舍公寓等为代表;“其他系”细分为2类,一类是以政府主导的区域蓝领公寓项目,一般为非市场化运营;二是跨界品牌,多为与传统业务形成关联或补充。

在睿星看来,海外房企的本土化经营不会面临很大的市场差异:“海外经验中有70%是国际化的运营体系,剩下30%是需要对接本地市场的细节部分。”

产品服务:打通蓝领公寓“任督二脉”

与白领公寓相比,蓝领公寓发展虽算不上高速,却可谓稳健。尤其在后疫情时期,坪效可观、客群稳定、入住率高、租期长、单房造价与运营成本低等优势渐显。近年来,“回归运营本质”成为长租公寓行业共识,蓝领公寓是淋漓尽致的笃行者,没花架子,拿产品与服务说话。

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资料来源:企业访谈、互联网公开资料

曾几何时,乱拉电线、居住密集、男女混居,乱搭乱建、卫生堪忧等都是蓝领企业级住宿的问题,安全与卫生是其中最突出的痛点。从上图中也可以看出,安全与卫生已成为是蓝领公寓品牌产品与服务的关键,可谓任督二脉。 

产品为先:聚焦“安全+卫生”

蓝领公寓产品普遍为多人间,安全与卫生是企业级住宿的痛点,更是突破口。安歆乐寓以“四个对标”寻求突破:安全保障对标校园,卫生保障对标医院,服务保障对标酒店,生活保障对标智慧社区。护士长出身的创始人徐早霞对“卫生”极为严苛,也成为行业佳话;9号楼公寓在安全、卫生的基础上,着眼共享与有序,通过智能家居与服务标准实现;筑梦居公寓践行“安全第一、卫生彻底”,朴实而有力。

其他阵营中,对安全与卫生的关注点也各有特点。自如城市之光靠标准,轻松寓、丰乐公寓以酒店服务为蓝本,房企系的碧咚则聚焦用电安全、“三查房”,杭州蓝领公寓物业普遍社会化招标、品牌物业保障。

服务为轴:围绕用户痛点深度挖掘

如果安全和卫生是蓝领公寓品牌间“拉平”的“公约数”,那么特色服务就是另一个体现品牌价值“公倍数”的Buff,安全、卫生是老板最关心的,特色服务是员工最看重的。

安歆乐寓、自如城市之光不约而同关注共享社群,阅读区、观影区、游戏区面面俱到,多方位关注员工的精神生活;9号楼公寓、碧咚公寓通过走心配套如床帘、隔板、一人一床一柜等保障隐私,给予每个人尊重;丰乐公寓服务客群为顺丰员工与其他企业员工,双线管理、人员分区;杭州蓝领公寓结合保洁员、保安员、快递小哥等客群对电动车的实际需求,外设充电桩,细节见功力。

如果说蓝领公寓品牌聚焦产品与服务的“低头赶路”是蓝领公寓的A面,那么未来“抬头看路”时的行业新趋势以及各家蓝领公寓品牌的新变化,或许可以看做是行业的B面。

趋势预判:术与道,胜未来

头部蓝领公寓品牌普遍秉承的是长期主义信条,稳健而不静止。

1、优术,内驱

“蓝领变白”

头部品牌中,安歆公寓开发出三条产品线:乐寓、美域、阅庭,可针对性地解决企业基、中、高层员工的住宿需求问题;魔方公寓则上线“企仕荟”企业级服务平台,将包含蓝领公寓的9号楼公寓、白领公寓的魔方公寓、金领公寓的魔尔公寓等5大产品线纳入其中。

“蓝领变彩”

安歆与金融业、互联网、航空服务业、教育培训、酒店业、餐饮业、物流业等大中型企业尝试蓝领公寓再“细分”,如2018年联合三一重工发布园区产品安歆·智寓,定制蓝领公寓产品不再遥远。

“蓝领变智慧”

内部数字化系统已经普遍为品牌与市场所认可,同时“企服”概念服务也悄然出现。轻松寓上线“7大关怀”服务,从企业招聘、员工体检、培训、团建旅游等企服维度入手,试水打造“企业人力闭环”。

2、明道,跨界

扬言做蓝领公寓的“阿里巴巴”,丰乐公寓计划布局北京、广州、深圳的13个试点城市,未来蓝领公寓的跨界者绝不只顺丰一家;杭州政府宣布“全市3年筹建蓝领公寓4万套的目标,依据政府主导、政策扶持、市场运作、租金适度控制的原则,稳步推进”。

另一方面,碧桂园碧咚公寓、世联行微寓公寓等房企入局“蓝领”公寓案例屈指可数,和超过70%的房企系入局白领公寓赛道尚有差距。然而,基础建设、物流地产、产业地产等“风口”背后都是千万劳动者,住房刚需下的房企系加码蓝领公寓也未尝不可。

3、取势,政策东风

蓝领公寓是生意,更是社会责任。近日,上海市房管局局长王桢表示:上海公租房即将试点拆套使用,为快递小哥、环卫工人、家政服务人员等加强“一间房”乃至“一张床”的精准供应,租金定价适当从优。预计到今年底,上海市筹、区筹公租房保障公共服务类重点行业企业职工户数达到5000户左右,比2019年底大幅增长60%以上。

截至2020年5月底,上海全市公租房累计建设筹措房源17.7万套,入住保障对象19.2万户,累计享受保障62.7万户。今年1~5月,全市完成公租房新增供应共计4536套,预计全年能够超额完成新增供应1万套的目标任务。

“上海经验”的背后,是政企合作的“一盘大棋”。目前,蓝领公寓、人才公寓、公租房等各类租赁住房项目在全国落地发芽。据悉,上海城投、上海地产、上海张江均参与到了公租房项目,广东则有越秀地产参与。

魔方生活服务集团CEO柳佳告诉迈点:“宿舍公寓同时服务了企业和个人,它为城市中长期存在的种种租住供需矛盾提供了以疏代堵的方案,是社会价值与商业价值并存的公寓业态。”

关注蓝领公寓,共创企居未来,值得全社会的关注与支持,我们也期盼蓝领公寓更好的发展,企业员工更优的居住体验。

*注:文中资料与数据,来自企业访谈与互联网公开渠道

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