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泊寓、冠寓、领寓的规模化之争 谁将雄霸天下?

迈点空间租赁 · 徐益文 · 2020-08-25 10:42:13

房企系入局长租公寓,不是稀罕事。

“去做自己认为难但正确的事”,这是美股上市的贝壳找房创始人兼董事长左晖曾经对绿城创始人宋卫平的评价。同样,长租公寓、中介平台、小镇、物业,都是难但正确的事。

房企系入局长租公寓,不是稀罕事。自2016年中央经济会议提出且每年重提的“房住不炒”,为房企系长租公寓提供了积极的政策引导。2014年万科布局长租公寓市场,2016年开始整合旗下品牌统一为“泊寓”。其后,龙湖、旭辉、保利、碧桂园等房企纷纷进场。到2018年,行业进入“长租品牌化高速发展期”,头部房企纷纷开展品牌化运营。至今,超七成的头部房企拥有长租品牌或涉足租赁业务,且开发模式以重资产为主,即自持物业。

据权威机构数据统计显示,截至2020年6月底,万科泊寓、龙湖冠寓和旭辉领寓分别占据我国房企系长租公寓市场规模的1-3位,其开业规模分别为12.5万间、8万间和2.84万间,筹建规模分别为18.5万间、11万间和7.44万间。

但是,在TOP20房企中,其累计管理规模已下滑至67.8万间,开业规模上升至35.7万间。据悉,目前房企系规模门槛很低,TOP10为6000间起,TOP20仅1500间。所谓的规模效应,分摊在5年的周期里,实则是“戴了一顶大帽子”。

万科泊寓的20万间“小目标”

显然,规模化还有很长的路要走。万科董事会主席郁亮谈及长租业务时也曾表示,“长租可以赚细水长流的小钱”。作为最早入局长租的房企品牌,万科泊寓2019年新增开业 5.6 万间、累计开业 11 万间,2020年1-6月新增1.5万间。

万科曾在2018年表示,“至2021年,万科泊寓的开业体量将达到20万间”。也就是说,接下来一年半的时间里,万科泊寓将再新开7.5万间。结合管理规模中已确权的18.5万间物业来看,与其说是万科泊寓的小目标,不如说是对于市场判断下的入市时机选择。

在采访过程中,集团相关发言人向迈点表示,万科将泊寓作为集团第二大核心业务。“通过购置或租赁市场内闲置、低效的资产,将其进行改造,为城市新进入者提供中长期公寓租赁及服务,通过租赁、客户增值服务、不动产增值、现金流获取利润回报。致力于为新进入城市的50%以上的人群提供高品质居住空间与创意时尚生活。”城市更新与资管视角,仍是万科泊寓的战略与价值定位。

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万科泊寓北京开业项目一览

目前,万科泊寓在已开业的房间,81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等 14 个核心城市,成熟期项目(开业半年及以上)平均出租率约 90%。以泊寓北京为例,目前南城项目6个、北城项目3个,既包括大型租赁式社区,也有标准化集中式长租公寓项目。

据悉,“泊寓”产品线定位于“白领公寓”,产品经历了3次迭代,包括简单用户聚集V1.0、生活集群V2.0以及创新集群V3.0。高立庄社区项目作为其3.0产品,包含商业、图书馆、400平方米草坪、350米PMMA跑道等配套,体现了万科在城市更新中对“职住平衡”与“人文体验”的再一次探索。

龙湖冠寓成为集团主业务背后

“长租公寓将是非常赚钱的生意”,龙湖集团CEO邵明晓如此感叹。据悉,龙湖旗下长租品牌“冠寓”创立于2016年8月,至2019年12月开业规模达到8万间。2019年底,龙湖冠寓曾表示“2020 年计划开到 10 万间”。2020年1-6月,龙湖冠寓并未公布开业消息,但2万间的缺口相比往年压力不大。邵明晓曾表示,“希望长租公寓业务2020 年完成租金收入接近20 亿元并实现微利,2021年毛利率则要达到 12%左右。”

显然,相比规模化,龙湖冠寓更注重长租公寓的经营回报。通过4年的努力,龙湖冠寓在品牌影响力名列榜首,其兼具舒适、安全、便捷、时尚、社群五大特色的青年社区受到了市场广泛认可。

早在2018年6月,龙湖地产就发布公告称,公司更名决议已获股东大会批准由“龙湖地产有限公司”更改为“龙湖集团控股有限公司”。自此,龙湖集团涵盖了地产开发、商业运营、长租公寓和物业服务等四大主航道业务,未来也将深度探索及参与城市空间和服务重构。长租公寓作为“主航道”之一被提及,也表明了龙湖对其长期看好的决心。

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龙湖冠寓成都开业项目一览

从开业房源数的城市能级占比来看,冠寓主要布局于全国一二线城市,其中二线城市房源数占比最大、达到了66%,一线城市占比33%。产品线主要包括“核桃(服务式公寓)、松果(青年社区)、豆豆(蓝领公寓)”三大系列,切入各大细分市场。

龙湖冠寓秉承"我家我自在"的品牌主张,围绕“CityHub”(城市资源聚落)的品牌理念进行布局。以成都市场为例,目前已拥有门店21家,平均分布在成都的9个行政区。产品特色上突出公区场景+增值服务,即通过"微生态"大型潮趣公区,为城市青年提供归属感与社交"微生态”。

旭辉领寓的由“轻”转“重”

房企系规模排名第三的旭辉,其长租公寓品牌“领寓”创立于2016年7月,至2019年12月开业规模达到2.65万间,2020年1-6月新增0.19万间。据悉,旭辉领寓的目标是2023年达到20万间,目前其规模完成率仅14.2%。

旭辉领寓与传统房企的重资产自持模式不同,创立之初即“轻重结合”。按照旭辉集团董事会主席林中的说法,“我们通过轻重结合的经营模式,以重带轻、轻重结合,通过更多的资产证券化实现退出。“林中表示,尽管目前REITs政策还未出台,但非常期待租购并举能从金融和税收的角度来支持租赁业务和租赁型企业的发展。”

据悉,旭辉领寓未来计划将80%的轻资产占比调整至50%,即“轻重比”做到1:1。2017年12月,旭辉领寓30亿元人民币长租公寓储架式权益类REITs获批。由“轻”到平衡,旭辉领寓选择了一条特别的路,试图形成 “募、投、建、管、退”的资产管理闭环。

目前,旭辉领寓已拥有菁社青年公寓、柚米寓白领公寓、博乐诗服务公寓、租赁社区等4条产品线,覆盖用户全生命周期;布局全国五大区域、20大城市,并出海至日本东京等地。

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旭辉领寓上海开业项目一览

重仓上海市场是旭辉的战略。2019年,旭辉领寓以30612间已拓房源量位居上海房企系榜首。从区位布局上,产品多集中于浦东CBD及地铁沿线,客群定位聚焦白领阶层。

聚焦于十几个商务人口多和流动人口多的大城市,曾是林中对旭辉寓的区域打法概述。其实,不只是旭辉,从已开项目来看,万科、龙湖也是通过选择一个或多个城市进行密集布局。

长租公寓的收益率低始终是一个现实问题。大部分涉足长租的房企,其长租事业线一年的营收与住宅项目比尚不在一个量级。“一年的营收不到1千万,一半给了公寓老大,一半去运营和给我们发工资,留给投拓、品牌真没什么钱。”某房企系长租公寓从业者如是表示。

据悉,2016-2018年间,房企系选择大举杀进长租公寓,一半是为了响应政策,一半是为了去存量。时至今日,在房价调控、住宅土地受限的背景下,长租公寓呈现出“逆周期”优势。以政策性租赁住房为例,万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓均已展开公租房、人才公寓合作落地。随着集体土地、只租不售地块、旧城改造、央行版REITs、R4地块委托管理项目、大社区、人才公寓等消息的纷至沓来,从物业端、金融创新、到产品端的政策明晰与落地,我们也有理由相信,作为 “压舱石”的房企系长租公寓,未来将迎来更好的产品、规模和收益。

而今,租住对于房企系的顶层来说,同样是难但正确的事,唯有相信市场、依靠品牌,方能实现伟大理想……

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