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自如、相寓、蛋壳、青客,“智慧化”哪家强?

迈点空间租赁 · 徐益文 · 2020-08-31 09:41:28

后疫情时期,分散式长租公寓品牌求稳的关键——租客续租、房租平稳,靠什么?

一场疫情过境,长租公寓很受伤。影响本该是整个公寓行业的,而现实中分散式长租公寓首当其冲。据公开资料统计,2020年1-6月,全国范围共有16家长租公寓品牌“暴雷”,其中15家是区域中小公寓品牌,也均为分散式。进入8月,长沙、重庆、合肥等多地共11家长租公寓品牌集中出现“暴雷”征兆,维权群里租客与房东叫苦不迭。2019年,全国共计53家长租公寓出现经营问题,资金链断裂及跑路的共有45家,被收购的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。分散式俨然成了重灾区。

分散式与集中式本各有优势,分散式发展更轻、更快,集中式更重、更稳。其主要差别反应在物业获取上。

集中式长租公寓以普通住宅用地兴建、利用专门出让只供租赁土地兴建、专门出让配租赁用途的土地兴建、城中村改造、利用集体建设用地建设租赁住房、收购整栋物业、租赁存量住宅物业、并购其他长租公寓等方式,可以说主要是从B端收房;分散式则简单的多,聚焦在住宅物业,面向C端收房。

蛋壳、青客、自如和相寓,作为分散式长租公寓的“优等生”,均已成功上市(长租品牌或母公司)。不同于区域中小品牌,如何玩转分散式发展?后疫情时期,分散式长租公寓品牌求稳的关键——租客续租、房租平稳,靠什么?

效率即平台,省钱就是赚钱

分散式,只是其中一个划分维度即物业分布。结合其公司类型,分散式长租公寓又可细分为中介系和原创系。中介系代表品牌为,自如(原为链家旗下子公司,现独立运营)和相寓(我爱我家旗下);原创系中,蛋壳和青客是代表品牌。

目前,国内品牌公寓的成本费用主要由:拿房成本、获客成本、运营成本、装修摊销和税费,5部分构成。实践中,拿房、获客和运营是品牌公寓可以“抠”出钱来的,分散式有其“轻”的优势,结合规模也能获得可观的收益。

自如100万间+、蛋壳40万间+、相寓25万+、青客8万间+规模是把双刃剑,关键看“效率”。

效率对于长租公寓,既体现在收房、租房的“业务链”,也体现在日常房源管理、财务与人员管理、供应商管理等“运维端”。

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左图:蛋壳 Danke Brain;右图:自如 SRM系统。

蛋壳 Danke Brain

即“蛋壳大脑”,“人工智能决策引擎Danke Brain,该引擎基于数据分析做出实时决策,并生成有价值的商业智能。为决策提供支持,通过对内部数据、第三方来源的租赁市场相关数据,清理、结构化、加密处理后,集中存储在数据仓库中,从而进行数据分析和数据挖掘。进行城市进入、选址、物业获取、定价策略等决策。

自如 SRM系统

即“自如供应商关系管理系统”包含包含信息交流、计划和订单、物流、财务、采购和供应商管理等功能。后续,供应商准入管理、分级管理、寻源管理、质量管理、绩效管理等都将通过该SRM系统实现。有提高供应商信息发布、内部信息沟通、增强信息透明度等优势。

蛋壳Danke Brain和自如SRM系统,分别从业务端与运维端助力品牌的“降本增效”。而选取的也仅是长租公寓“智慧化”进程中的一个缩影与全链中“效率”的一环。进入市场后,用户体验即“服务”也同样重要。高出租率、维持租客和房东两端租金稳定、保证续租等,在今年显得尤为重要。

服务即App,用心就是留客

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App是连接品牌和用户的桥梁,而长租公寓App的用户不仅有租客还有房东。

“自如”App,“发现生活”频道。以社群+商场的方式,拉近与青年租客的距离;委托端的“房屋估价报告”则让与房东的合作更加心中有数。

“相寓”App,主打“产品多样”。租客可以选择整租、合租、集中式品质等产品。房东则可以选择装修相寓、普通相寓和随心租相寓,进行灵活的合作方式。

“蛋壳”App,通过特色的“房源定制”与“4步省心做房东”的特色服务,使租客和房东都“省心”。

“青客”App,聚合且简洁。通过聚合式的“服务”频道,直连租客与房东各种“高频”服务项,“3步委托”体现着简洁。

服务永无止境。

未来,从在线看房、VR看房、在线选房、电子签约,到入住、交房租、水电费、报修,通过一部手机轻松实现,将成为常态,各个场景均体现着智慧。

“长租公寓的发展离不开科技的赋能,智慧长租公寓是行业产品形态多元性中的一环,也是行业发展到这个阶段产品差异化的必然,它贯通了从前台到后台的各个环节和领域,也正符合了当下集团数字化转型战略的发展要求。”相寓告诉记者。

另一方面,线上商城、搬家、家政、维修、家具等。长租公寓品牌还在试水各类新业务,甚至成立子品牌独立运营。服务的对象也再不仅是租客的私域,类比联办为企业提供的“人才税法”的“企服”,长租公寓品牌或在下一盘“家服”的“大棋”。

租金外收入,或是长租公寓品牌利润破局的关键。在头部品牌完成平台+App的数字化后,租金外收入的增量获取是值得深挖的。

上海公寓企业联盟数据显示,“目前我国出租房约有1亿套,其中超过90%为个人出租,品牌公寓企业总占有率低于2%,开发商自持经营的居住用房不足1%。”长租公寓市场未来的想象空间很大,是指数级的。

如果智慧化是飞向未来“双翼”中的一只。那么,另一只,则需要包括分散式长租公寓在内的所有公寓品牌努力寻找……

(文中资料与数据,来自企业访谈与互联网公开渠道

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