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阿里也卖房?长租公寓未来3大猜想

迈点空间租赁 · 徐益文 · 2020-09-18 08:37:46

长租行业的平台化进程也在加速。

2020年9月17日,阿里巴巴发布“天猫好房”平台,终于对房地产下手,进军房地产交易。8月13日,贝壳找房美股上市。上市一周后,市值逾470亿美元,已超过地产龙头股股“万科A”。一方坐拥最大网购平台,一方手握50万中介经纪人。

较早断言孰优孰劣,或许为时尚早。阿里的“成端+上云”PK贝壳的“线下网点+线上ACN(经纪人合作网络)”。顺序虽不同,线上+线下,卖房子的目的不尽相同。两者的内核或许都是:企业数字化转型中,从链条到平台的变革。

长租公寓同样如此,甚至更有看头。

链条,降本增效

2020年,我国的品牌长租公寓进入第5个年头,品牌渐渐形成梯队。头部品牌中,房企系、品牌系、中介系,三足鼎立。细分中,蓝领公寓、人才公寓弯道加速。而不论“门派”,品牌长租公寓都是专业长租机构,不同于以往的租房中介,长租公寓的专业、发展“原力”基于数字化。

行业人士表示,“专业长租机构的出现,通过互联网、大数据的运用,探索出一条房屋租赁的数字化改革之路。100%全面线上化的签约流程,不仅让出租、租房方式更加安全、便捷,也让租赁市场的房源、租金等信息更加透明,对推动租赁经济市场的维稳提速,起到了模范效应。”

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落在品牌公寓的日常,大致从开发、租赁、运营和服务,4个维度入手的“数字化”,与业务线的收房、租房、服务,保持一致。品牌公寓内部的“SaaS”与用户端的APP,组成了一个链条。终极目标或许是,PC、APP、微信,全渠道实现租房、服务、社区的O2O闭环,省去传统租房模式所有中间冗余环节。

微利的长租行业,破局点是“降本增效”,数字化的实践也是众多品牌公寓以互联网公司自居的底气所在。

管理房源超过100万间的长租品牌已经出现,不仅如此,以租住为核心,头部品牌更延伸出保洁、搬家、维修等多项社会服务的一体化产业链,希望构建起全方位配套服务的租住市场新格局。

平台化,社会参与

平台化,体现着品牌与行业生态的成熟,同时,特殊时期中的优胜劣汰,或将推进其发展。

进入2020年8月底,长租公寓迎来了“多事之秋”,多地中小品牌暴雷、跑路,将行业推上了风口浪尖。

与此同时,住建部发布的征询意见函,杭州、西安、成都的监管账户,深圳的“学习新加坡模式”,北京、杭州、太原等地的亿元级奖补金,多地商改租、集体土地、R4土地租赁试点新政落地,人才公寓、蓝领公寓的如火如荼。也在向行业传达,国家与地方重视长租公寓,重视长租公寓背后的市场规范与法制进程。

疫情影响+监管出台,或许加速了品牌洗牌,阵痛的优胜劣汰背后,是长租行业良币驱除劣币的“排毒”过程。

与此同时,长租行业的平台化进程也在加速。

1、银行+

9月12日,中国建设银行在与南京,与南京市下辖的11个区、并安居集团、融通、华润、龙湖冠寓、万科等5机构与公司签订平台化合作协议,“未来3年,向南京提供不低于350亿元贷款,用于支持市场化运作方式筹集约10万套(间)政策性租赁住房。”

据悉,其平台名为“CCB建融家园”,是建设银行打造的品牌长租公寓平台,具有搜索房源、预约看房、在线签约、在线备案、在线报修、在线评价、缴费支付等功能,实现全流程线上租赁交易。

2、BAT+

早在2017年,腾讯公司就与深圳市住房和建设局合作,搭建深圳市住房租赁监督服务平台。腾讯通过云计算、人工智能、大数据、征信、支付等核心技术能力,携手生态合作伙伴,通过连接赋能住房租赁市场的各参与主体。

平台化,为长租行业带来的不仅是资金、物业和技术,包括政府参与的社会化“租住平台”,将开启行业新未来。

竞合,回归NPS

“竞合”,最早由耶鲁大学的内勒巴夫提出,他认为:“创造价值是一个合作过程,而攫取价值自然要通过竞争,这一过程不能孤军奋战,必须要相互依靠。企业就是要与顾客、供应商、雇员及其他相关人员密切合作。”简言之:竞争中求合作,合作中有竞争。

支付宝与贝壳找房的APP中,都有品牌长租公寓入驻,前者或基于租客的信用体系,后者或侧重房东的需求。租房与买房并不孤立,而长租品牌与服务平台也不再水火不相容。开放平台的竞合,体现着对用户从租到买的“全生命周期服务”。

贝壳找房上市后,创始人兼董事长左晖曾向媒体坦言“公司要增长,行业也足够宽大,平台模式也许是实现增长的更好方式;衡量贝壳成功与否有一个关键指标,即NPS(净推荐值),贝壳旗下的经纪公司NPS为 25%,意味着该公司25%的客户会向其他人推荐使用这家公司。目前链家的NPS是20%-30%,目标是提高到40%-50%。”

NPS不同于出租率、毛利率等,是一个更复合的数值,反应了“老带新”的转化与渗透。长租公寓行业的NPS平均值是多少?我们还不得而知,或许没多高。

链条、平台、竞合。

未来,互联网+的租住新时代悄然将至,市场瞬息万变,品牌方不变的是产品与服务,因为NPS永远在用户心中。NPS做高了,公司估值一定不会低……

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