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“接下来会好起来”——Q3 公寓人的“思辨季”

迈点空间租赁 · 徐益文 · 2020-09-30 09:27:31

结合三季度的政策、头部企业经营数据与动态,一窥住房租赁行业的现状与未来。

2020年余额已不足100天。长假将至,公寓人的思绪或许不平静。一季度,遭遇疫情重创业务基本停摆;二季度,租赁业务逐步恢复;三季度,终于迎来政策面的利好和“毕业季”的反弹,同时多地“暴雷”……

9月28日,中国银行研究院发布报告指出,研究团队预计中国三季度GDP增长约为5.1%,四季度复苏步伐虽有所放缓,但仍将快于三季度。当前,国内经济恢复呈现供求两旺良好态势。三季度不论是供求端的投资、消费和出口,还是供给端工业和服务业,增速均高于二季度。

宏观经济数据向好。或许反应了长租行业市场环境的基本面依然良好。本文试图结合三季度的政策、头部企业经营数据与动态,一窥住房租赁行业的现状与未来。

政策,强监管加速合规

9月7日,住建部发布关于《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知,对出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督、法律责任等进行了规范。

意见稿的发布,旨在“规范住房租赁活动,维护住房租赁当事人合法权益,构建稳定的住房租赁关系,促进住房租赁市场健康发展”。

意见稿或将加速住房租赁行业立法进程,短期内更是带动了全国多地监管政策的出台,关键落在了“资金池”监管,谨防“高收低出”与“长收短付”。

三季度,杭州、西安、成都和深圳,依次出台,租赁保证金与监管账户细则。以深圳为例:

① 设立唯一的租赁资金监管账户并签订租赁资金监管协议。

② 在监管账户设立与注册资本、经营规模相匹配的风险保证金或提供银行保函。

③ 明确资金用途、提取方式、提取额度、留存比例等。

④ 依法处理违规行为,并作为不良记录纳入“企业公共信用信息系统”。

相较而言,出台较晚的深圳政策,关注租赁经营全“链”,也更全面。

合规之路漫漫,上网登记房源是第一步。在各地政策试水中,将奖补与房源登记结合是一种趋势。

以杭州为例,根据住房租赁项目物业类型进行分类、奖补。企业自持项目、蓝领、居间式、托管式、集中式商改租(含工改租或“城中村”“城边村”改造)、集体建设用地(含村集体10%留用地建设租赁住房项目),分别按100元/平方米、1000元/平方米、4元/平方米、200元/平方米、400元/平方米和800元/平方米,进行奖补。且所有类型奖补的前提是,“租赁企业需将房源录入‘杭州市住房租赁监管服务平台’。”

9月24日,全国政协在北京召开“建立‘租购并举’制度,加快住房租赁市场健康发展”网络议政远程协商会。会上,与会委员表示“要培育多元化供给主体,发展机构化、规模化住房租赁企业;要加大财税金融扶持力度,降低住房租赁综合税负水平”。

住房租赁立法从合规开始,房源监督管理、鼓励长租企业、奖补、物业供给与金融创新,所谓“最严监管”,实则一条长租机构化发展之路。头部品牌,沿着这条路跑的更快。

企业,上市品牌企稳、国家队提速

1、中报良好,今年回正

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资料整理:迈点空间租赁

上表选取了部分上市长租公寓品牌的中期财报业绩,房企系体量与租金收入成正比。虽然1季度因为疫情的影响业绩与扩张普遍受挫,2季度普遍反弹的同时,多数品牌半年报也表现良好。

高质量的销售策略、多元化的拿地能力、稳健的财务掌控力。房企多年运营经验沉淀,势必有助于租赁业务。三季度,行业还迎来了2个新品牌入市,星河控股集团旗下星河郡寓和大华集团旗下大华享寓。行业韧性与活力值得肯定。

房企在固守住宅主业的同时,中报也反应出重视其长租业务。

· 万科:首次在财报中披露长租公寓板块的收入情况,2020年上半年万科租赁住宅业务营业收入 10.5 亿元。

· 龙湖表示:冠寓作为其“主航道”业务,2020年开始有望实现盈利,这项业务覆盖21-35岁的一、二线白领人群,后期值得持续关注。

· 旭辉披露:其在管的房源数量共计7.4万间,已开业公寓数量为2.8万间,出租率约为92%,今年领寓将实现盈亏平衡。

相比房企系更轻的中介系与创业系。前者,依托分散式布局的灵活与拓展模式的更“轻”也有较好发展。作为百万间体量的自如,除了租房的主业,也在近期上线了搬家、维修、家政等新业务,基于居住生态的服务平台或是以长租为“入口”讲新故事的开始。

此外,上市创业系,因为两家头部品牌均在美股,且中报均未发布,单看“特殊时期”的一季度数据不免片面,未来将持续关注。

2、聚焦人才,因地制宜“二八开”

长租公寓“国家队”,主要由全国央企和地方国企组成。结合租赁用地建设的持续与租赁社区的火热,“国家队”逐步释放了提速的讯息。

全国央企。8月8日,融通地产正式宣布推出长租公寓业务平台“融寓”。据悉,首批开放的6个项目分别位于北京、上海、广州、深圳、南京和杭州。

地方国企,与属地租赁政策定位相关。各地凸显对人才政策与人才公寓的关注,操作略有不同。

“上海模式”,解决城市核心区人才安居的需求。

以上海代表品牌“上海地产”为例,自2017年起至今,共获得12宗租赁地块,其中的中心区与远郊区之比约为8:2。建筑面积超100万平方米,开业的“城方”品牌租赁社区共计5个。据悉,存量改造与R4为主要模式。

“深圳模式”,匹配城市新区产业升级中的人才安居需求。

以深圳代表品牌“深圳人才安居”为例,与万科泊寓携手,前者主要负责开发建设,后者负责运营。目前深圳人才安居在建人才住房总量约5.3万间,主要集中在光明区、大鹏新区等5个城市新区或产业较为集中区域,中心区与远郊区项目之比约为2:8。

明年,随着全国多地租赁土地项目建成、入市体量的增加,不论“国家队”还是长租品牌均是利好,或迎快速增长。

不唯量,只唯上

2020年,我国长租公寓行业进入第5年,换言之,品牌化发展进入第5年。

体量,一直是长租行业的一个重要指标自然无可厚非。长租公寓内部也大多重视体量。

万科曾在2018年表示,“至2021年,万科泊寓的开业体量将达到20万间”。2020年8月28日,万科集团董事会秘书朱旭在中报发布时表示:万科在33个城市累计开业"泊寓"12.73万间,上半年新增了开业数1.89万间,此外,规划和在建中泊寓尚有5.77 万间。

如果加上规划与在建,万科泊寓距2021年20万间体量的“小目标”,仅差1万余间。

回顾3季度,泊寓两则资讯备受关注。7月6日,“万科泊寓成寿寺社区开业,首个集体土地租赁项目面市北京”、8月3日,“泊寓携手成都城投,合资打造长租公寓首店开业”。

泊寓在土地供给和国企存量物业混改两方面,为行业的打法创新进行了积极的探索。

8月,万科泊寓相关负责人曾向迈点表示,“万科将泊寓作为集团第二大核心业务,通过购置或租赁市场内闲置、低效的资产,将其进行改造,为城市新进入者提供中长期公寓租赁及服务,通过租赁、客户增值服务、不动产增值、现金流获取利润回报。致力于为新进入城市的50%以上的人群提供高品质居住空间与创意时尚生活。”

可见,量的背后是轻的变化,更是万科泊寓以城市更新与资管视角的战略。

从实际出发,体量之外的打法同样重要,对于中小品牌更是如此,是机会、是合作、也是护城河。

杭州某长租公寓创始人胡总告诉记者“合规是行业走上快车道的关键一步,‘收付同步’是接下来的想法。同时继续打磨‘半定制’的产品;关注人才公寓代运营的合作机会。总之,接下来我觉得会好起来……”

不唯量,只唯上。或是明天的打法。

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