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十四五规划高度强调产业升级,产业园区居住配套匮乏亟待解决

迈点空间租赁 · 邱娟 · 2020-12-24 08:48:53

从个性化定制到标准型输出,越来越多的企业“致敬”城市劳动者。

日前,十九届五中全会审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》,明确提出“加快发展现代产业体系,推动经济体系优化升级”。目前各地政府正根据这个方向及大框架,具化落地细则,而人成为这背后至关重要的决定性因素。时下,各地政府正面临着“如何引得进人,用得好人,留得住人”的终极命题。

人才流入可以良好的促进经济增长和结构优化。对于生产,人才的流入能从边际上改善生产要素的供应——既包括劳动力数量、质量、年龄结构,也包括资金(通过储蓄、纳税、社保等形式)、技术(包括引进新技术、试错型技术进步等)和数据要素的积累。对于需求,人才流入既能直接拉动消费与住房销售,也能间接影响企业投资的增速与方向。更为重要的是,人才流入会产生聚集效应,提升资源整体配置效率,进一步促进产业经济的发展。

从“孔雀东南飞”到“人往产业走” 

地方政府积极构建

经济运行和人口流动之间的良性循环

人口迁移的基本逻辑是“人往高处走”,随着各个城市不同的发展进程,人口自然向经济更发达、收入水平更高、更能提供就业机会的地区流动和集聚,直至该地区人均收入与其他地区持平,即各地区经济份额与人口份额的比值趋近1,形成区域发展的相对平衡。在中国城市化进程中,长三角等沿海经济发达区域对于流动人口有着天然的吸引力,一度形成了“孔雀东南飞”之势,但这个情况正在发生局部改变。

随着地区经济发展格局以及产业分布的转变,“人往产业走”成为主要趋势。资料显示,产业园区上市公司正纷纷以京津冀、长三角、中西部与粤港澳大湾区城市群为中心进行战略布局下沉,中部崛起明显,二三线城市核心地段资源受追捧。和产业园规划布局形势相一致,劳动者也不再一味追求大城市,而是跟随地方产业经济的蓬勃发展,选择符合自己职业规划、能满足自己生活需求及人生期待的城市深耕发展。

以恒大研究院和智联招聘联合推出《中国城市人才吸引力报告:2020》(以下简称“人才吸引力报告”)显示,深广杭宁渝汉人才净流入占比逐渐上升。以杭州为例,基于互联网及电商产业的数字经济的飞速发展,2016-2019年人才净流入占比分别为0.8%、1.0%、1.2%、1.4%,始终为正且逐年攀升;得益于信息技术产业等的发展,重庆的人才净流入占比也在2018年由负转正。随着产业经济的繁荣发展,这些传统意义上的非一线城市正以提供更多的就业岗位、更好的收入增长预期、更广阔的职业发展空间等诸多利好进一步吸引劳动人口流入,为之提供就业、创业的沃土。

在“人往产业走”的当下,区域城市正在逐步形成经济运行和人口流动之间的循环。而决定这个循环性质(良性VS恶性)的则是区域城市对于高速流动人口的承载能力,在乐业的基础上,能否让其“安居”,以达成地方政府、企业以及劳动者等多方共赢。

从“住有所居”到“住有宜居”

多方力量共同探索有效留人模式

正如杜甫在《茅屋为秋风所破歌》所写:“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山。”留住人的基础是让其“住有所居”,对城市有归属感。所以十四五规划重申“房住不炒”,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。这背后是国家对于【民生福祉】的高度关注,各地政府及各方社会力量正在探索和实践。

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以产业园区的地方政府为例,正在通过“工改租”、“集体用地”等途径向市场上有效增加保障性住房供给,其中有不少面对产业一线的基层劳动群体。作为雇主企业,除了寻求园区周边的居民宿舍,也选择安全、价低的职工宿舍、蓝领公寓等房源来解决员工住宿问题。在这些房源中,我们还能看到银行系统在租赁住房发展中起到的“加速”、“保障”作用。今年5月,中国建设银行与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州共6个试点城市签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》,计划提供1900亿元贷款,支持6个城市3年筹建80万套政策性租赁住房,由政府给予政策支持,企业和机构投资建设,面向城镇无房常住人口供应小户型、低租金房源。

市场呼吁产业园居住配套产品

从一定意义上来说,“住有所居”已基本达成,但距离通勤自由的“住有宜居”还有很远的距离,尤其是对于位于“偏远”地区的产业园来说,老旧厂房、临时宿舍棚已成为常态。这与90后、95后甚至于00后的居住需求完全不匹配,成为他们离职,甚至于离开这个城市的导火索之一。

贝壳研究院调研数据显示:“毕业青年选择就业城市时,主要考虑因素”中。“看好城市发展”和“优质的工作机会”之后,紧随第三位的是“宜居”。

什么是宜居?

首先是安全。老旧厂房、临时宿舍存在一些安全隐患,比如私拉电线、线路老旧等,极易引发火灾。所以,为产业园提供的居住产品必须是符合国家住宅安全标准的,不能存在群租等乱象;

其次是环境好,干净舒适。脏乱差是厂房宿舍给人的较多印象,因为没有专人运营管理。所以,要想为员工提供干净的环境,就必须要派专门的人对之进行管理。同时在产品设计上,也要贴合他们的需求,比如说独立卫浴,甚至于智能家居等。

然后是便捷。一个是通勤的便捷,另一个是生活的便捷,后者已经成为产业园员工的核心痛点。

最后是娱乐性。对于产业园内的员工而言,上班之余需要有空间或是娱乐设施去承载娱乐需求,因为日常的娱乐场所一般都会设置在CBD而不是产业园。

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未来,随着00后、10后等更年轻的劳动者不断加入,需求将越来越丰富。

作为他们的雇主,各大用人单位其实深谙此道,他们也希望能为员工提供良好的住宿条件,让员工有归属感,以此进行更好的管理,长期为企业创造价值。无奈,市场上该类产品供不应求,甚至于周边市场根本就没有供应。有些“财大气粗”的企业选择自建,但建好后如何管理又成为一个大难题,更何况如此这般的耗时耗力,并不是一般企业能承受的。换言之,产业园区正迫切需要借助成熟的居住配套设施为之解决这个难题,有效实现从“住有所居”到“住有宜居”的转变升级,最终反哺地方产业经济快速发展。

从个性化定制到标准型输出

越来越多的企业“致敬”城市劳动者

所幸,这个需求正被越来越多的企业所看见,新玩家频频入场。据迈点研究院蓝领公寓品牌指数榜单收录的品牌而言,已经从一开始的安歆乐寓、筑梦居公寓,扩大到乐璟生活社区、魔方 9 号楼、华舍公寓、麦家青寓合景陆舍、菁舍青年公寓、碧咚公寓、起程公寓、新起点连锁公寓、轻松寓等。大家都在利用在这个行业积累的经验,为产业园企业提供员工住宿解决方案。这里面有个性化的定制型产品,也有稳定输出的标准型产品。

以刚完成和新起点公寓战略合并的安歆为例,安歆集团今年就联手建信住房服务有限责任公司在杭州打造了建设银行版首个政策性租赁住房标杆项目——CCB建融家园·普坤社区,是个性化的定制型产品。

而从最大体量的基层劳动者需求出发,并提出了“劳动者家园”概念的中富旅居旗下的LOGIN(乐璟)公寓社区品牌(以下简称“乐璟”)已经在稳定性的输出标准型产品,以匹配产业升级发展需求的人才安置问题,为园区企业提供高品质、高性价比、标准化的“生活+商业”住宿类产品及服务,满足企业的各类需求并提供整体住宿解决方案。

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在品牌发展角度看,乐璟生活社区有别于市场其他公寓类型产品资金链高压下的单打独斗、以及政策性租赁住房的运营管理缺失。乐璟与园区政府、银行的通力合作,通过三者资源联动互补来租赁改建、管理和收购集中式存量物业,构建适合劳动者长期居住的生态型大社区。在这种合作模式下,园区政府旗下的国有企业提供产业园区内的存量物业资源、当地银行提供存量物业改建的资金贷款、运营公司负责项目前期改建、修复以及后期运营支持,解决广大劳动者安居乐业的需求,成为产业园区发展的居住配套服务。

这样的操作模式将有效规避目前市场上因“高收低租”、“长收短付”等引发的一系列民生问题。如乐璟于2017年推出的首个大型生态“劳动者家园”——润家乐璟生活社区为例,就是由苏州恒泰、中富旅居以及建设银行联合打造的,实现政府+企业+银行的优质资源互补,为周边产业园区里的基层劳动者们提供了安居乐业的生活居住环境,并得到了当地政府、周边企业的高度认同。

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在产品运营角度看,乐璟生活社区完成从简单集宿功能的“1.0版本”到复合生态配套的“2.0版本”的进阶。乐璟不仅利用自研的“乐享住”社区安全管理系统,将整个社区的人防、安防、技防全部整合成一个完整的安全系统。还通过对原社区的修复改造,增添了大量生活配套设施和服务,比如美食广场,咖啡奶茶店、生鲜超市、健身房、篮球场等,全方位满足园区内劳动者们的多样化生活需求,更能辐射到周边产业园区及居民区,形成规模集聚效应,带动社区及周边的经济活力。此外,乐璟生活社区还上线官方网站与APP,连接线上与线下,以高效智能化的“大社区”解决政府与企业关注的人才安居问题。

当下,我国经济正处于城市群联动和都市圈辐射时代,又将迎来十四五规划的开局之年,人口成为必争的战略资源。未来,“引得进、用得好、留得住”人的城市才能抢占发展先机 ,但这不是仅凭政府单方面的力量就能做到,也不是一家住宿服务商就能满足,而是需要各方力量的共同努力,一起探索更多良好的模式,研发更多符合劳动者群体需求的产品,为之提供美好的体验,共促经济发展。

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