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连着“被骂”4个月,青客公寓到底错在哪?

迈点空间租赁 · 李菁 · 2020-04-14 08:43:58

踏实发展,真的不难。

自2019年11月上市以来,青客公寓就没怎么“消停”过。1月初, 被上海逾千名房东投诉,存在强制降租金的行为;2月和3月,因为拖欠房东租金,被质疑“无力支付”部分房东租金”;4月,再度因拖欠租金,被爆出资金链紧张和租金贷问题,市值缩水近3亿元。

截至2020年4月13日,黑猫投诉上关于青客公寓的相关投诉已达到4688条。为什么租客和房东对“长租公寓第一股”如此不满,甚至连着“骂”了3个月,青客公寓到底错在哪里?

祸起:不被看好的“抢跑”IPO

在青客兴冲冲地宣布向美国证券交易委员会(SEC)提交IPO文件,计划在纳斯达克上市之际,等来的并不是媒体对于行业第一股应有的期待和欢呼。却是,行业内外对于长租公寓行业近年来“扩张失速”的忧虑。因为就在青客公布递交招股书的同时,河南的悦如公寓和杭州的国畅公寓因为资金链断裂遭遇了行业洗牌。加上2019年行业整合进一步加深,青客用尽全力,抢在了蛋壳和自如之前的IPO并不被业内外人士看好。

这样的忧虑,也不是空穴来风,而是通过青客公寓的招股书中相关数据得出的结论。

截至2019年6月30日,青客的总资产为20.3亿元,总负债缺高达27亿元,可以说,已处资不抵债的境地。不仅如此,青客2017年、2018年以及2019年前三季度内累计亏损额达11.17亿元。据媒体计算,青客公寓每租出一间房亏损3800元。

但即便是这样,青客却仍然想要证明自己的可盈利的能力,例如“超强签续约能力”。因为续租率对于长租公寓而言,可以体现出消费者对于该品牌的认可程度。青客引用灼识咨询的数据表示无论是其与房东之间签约的合同期限还是租户的租赁时间均为国内主流长租公寓运营商之最。其中,青客公寓与房东之间的合同平均期限为63.3个月,前三年租赁费用固定,剩余时间则每年增加约5%(不计复利)。

遗憾的是,招股书中却显示,仅有5.1%的租客选择了续租。要知道,与蛋壳相比,青客的房源在一线城市比例较低、且多分布于距离城中心相对较远的地铁等轨道交通沿线上,这使得青客的平均房价仅在蛋壳平均单房收入的一半左右。可见,在服务满意程度上,用户似乎对青客并不买单,即便面对明显有优势的价格他们仍不愿意续租。。

另一方面,青客还为IPO上了双保险,在上市前夕将其最高募资金额从此前的近1亿美元减少至约5000万美元,腰斩过一半。此番做法,表面上看是青客公寓为了顺利登陆纳斯达克,深层原因则是对上市不自信的显露。

而对于IPO募集到的资金,青客很明确要用于三大板块,其中之一便是用于扩张所覆盖的公寓和房间数量。当时看来,IPO之后,青客还想要继续规模的狂奔。毕竟,青客在招股书中提到了这么一句话,将继续扩大公寓网络,否则“我们可能无法维持或提纲盈利能力,我们的美国存托凭证的市场价格可能会大幅下降”。

独立地产经济学者、前方圆地产首席市场分析师邓浩志就青客上市一事表示,即便青客公寓在纳斯达克上市,也未必意味着什么。青客公寓上市融资可能会在短阶段内缓解资金问题,但核心的盈利模式不确定的问题仍然存在,资金断裂的风险并不同通过上市一劳永逸。

看似是抢跑成功的IPO,殊不知,却好像是为青客后续的问题频出找到了一盏聚光灯,聚焦所暴露的问题并渐渐放大。

连着“被骂”4个月,错哪了?

还记得青客上市那天晚上,朋友圈很多长租公寓的朋友都发了青客在纳斯达克敲钟的照片,为行业第一股而欢呼鼓掌。的确,这个第一股来之不易。对于不少仍然挣扎在生死线的品牌而言,更是一种激励。

但是,谁能想到,这家行业第一股能在2020年开年以来,接连“被骂”4个月,而且理由还不尽相同...接下来,我们将针对不同时间段,针对青客“被骂”的事情,逐一分析,看看错在了哪里。

第一错:高价抢房,无视品牌自身能力

1月强制房东降租:5900元/月降至2100元

1月中旬,多名青客的房东前往上海市龙华中路596号A座的青客公寓总部进行维权。主要原因是青客以“亏损”及盘整“高进低出”房源为由,在合同期内单方面要求房东降租。

有房东表示,其位于上海虹口的房源原本给青客的租金为5900元/月,但在2019年12月20日左右接到青客通知,以房源“亏损”为由要求下降租金至3800元/月,降幅达到了35.6%。这意味着,一套房子的租金要降价2100元/月,一年就减少了25200元。

与此同时,青客并没有与房东进行沟通和协商,而是直接下发“降租解约沟通函”给房东,同时明确“方案您未回复确认之前,我司将暂停支付您租金。”不少房东认为,这无疑是霸王条款。而在青客发给房东的“降租沟通函”或“降租解约沟通函”中,承认公司存在“高出低进”的行为。有员工也向房东表示,他们之前获取的部分房源价格偏高。

据悉,造成房源“高进低出”的主要是2015年、2016年扩张期间以相对高的市场价格收过来的房源为主。青客内部人士称“一些合租的房源不是很好租,一套房子三个房间,如果长期只租出去一间,就会造成亏损。但仅仅是小部分房源。”

这就是青客的第一错,扩张过急,为争抢优质房源,存在哄抬价格的行为,导致拿房成本升高。在房租趋于稳定甚至下降而运营成本居高不下的情况下,盈利遭到压缩。甚至最终只能以强制房东降租的形式,来为自己犯下的错买单。

第二错:账面上1个亿的现金去哪了?

3月:拖欠租金,强制房东免租

2月底开始,青客通过短信通知部分房东因为疫情无法如期缴纳租金。到了3月2日,有多名青客公寓房东表示,在没有征得自己同意的情况下,青客短信通知其“感谢您免除青客公司一个月的租金”,陆续被青客通知要求幅度调低租金或在未来的租期内每年减免一个月租金。然后令人不解的是,租客在疫情期间却照旧交租,并未收到任何平台的减免通知。

在500人的青客房东维权微信群里,已有76人收到了青客公寓发送的上述信息。并且76人都称自己并未同意过青客公寓的这一免租请求。在杭州,青客还被当地房管部门就拖欠房租这一问题约谈,但是因为资金紧张,所以短期内尚难以解决。

针对外界质疑青客公寓资金链承压、已通知部分房东“无力支付租金”的问题。青客回应称,在目前新冠肺炎疫情影响下,长租公寓行业资金链普遍吃紧,但青客是行业内资金状况较好的,账面金额还有1亿多元,且还有很多银行额度没动用,“青客目前在正常运营中。”

这一回应不免让人疑惑,既然有钱,为何不向房东支付租金?为何在2月底以及3月依旧有已经交了房租的租客因为青客拖欠房租而被赶出家门的事情发生?账面上的现金都去了哪儿?

这就是青客的第二错,如果真如青客所言,账面金额还有1亿多元,那么这笔钱为什么不优先用于支付房东租金。难道在这时候,还有什么其他业务发展需要这笔钱吗?甚至不惜让外界传出青客资金链紧张,也要集中资金力量发展的重要业务?

就如中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林曾说过的,青客的财务状况让人担忧,存在着巨大的资金压力,难以取得投资者的信任。

第三错:终于爆发的隐患——租金贷

4月:4688条投诉,房东和租客都怒了

到了4月,一名已经被房东强制搬离的租客,又收到了银行的催款短信,被要求偿还当月的租房贷款,因为青客没有帮这位租客接触租金贷。而被强制清退的原因是,他的房东已连续两月未收到青客公寓的房租。

而类似的情况还很多,截至4月13日,在黑猫投诉APP上,青客公寓的投诉量达到4688条,涉及武汉、江苏、杭州等多地,不少房东和租客还在社交网络上集体维权。原因大多相同,房东的租金被青客拖欠,租客的押金被拖欠,以及部分租客办理的租金贷无法解绑。

对此,4月2日,青客方面回复称,由于疫情影响出现资金倒挂,且公司尚未完全复工,目前正在和房东协商,也在陆续支付房租。租客方面,被强制搬离的会进行安置,已经退房的租客会尽快解除贷款,“我们也是上市公司,不会突然就没了,希望房东和租户给予理解。”

但是近日,《中国经营报》的记者在采访青客某上海区域负责人时,对方坦陈,“公司当前资金紧张,未来会将部分房源交由建设银行管理。”相关品牌负责人表示,目前公司位于上海龙华市徐汇区龙华中路的办公总部已有部分办公室退租,对于房东和租客反映的情况,公司会具体问题具体对待。

不仅如此,4月8日,在与一位房东对峙过程中,青客公寓上海区域一位经理表示,“说句难听点的,以后就没有青客了,房子都是建行的了,这我是实话实说。”

这一幕让人想起了2018年多家长租公寓爆仓时的场景,因为租金贷的缘故,不想影响征信的年轻租客,只能背负起两份房租——一份早已被清退的房租以及自己当前住处的房租。

这就是青客的第三错——过高的租金贷比例。招股书显示,截至2019年6月底,65.2%的青客租客采用了租金贷,未偿还贷款本金8.726亿元。即便全部以预付半年租金计算,按青客公寓1100元左右的平均月租金,青客沉淀的预付租金规模也接近5亿元人民币。招股书披露的数据,截至2019年6月底青客预付租金总额为7.9亿元人民币。

更让人揪心的是,彼时来自租金贷的资金,已经成为青客公寓主要收入来源和流动性来源。也就是说,对于租客和品牌而言,这就是一颗地雷。因为业内普遍认为,租金贷模式下,本没有借贷需求的租客,实际上是出卖了自身的信用帮助长租公寓公司融资,而一旦资金链断裂,租客和房东就会陷入“叫天不应、叫地不灵”的境地。

原本,青客想要通过融资租赁的模式逐渐摆脱对于租金贷的依赖,但是很显然,从当前的租客群体数量来看,并没有成功。

踏实发展,真有那么难吗?

除了备受关注的“长租公寓第一股”青客,其实业内最近也挺难过的。前不久因为疯狂扩张规模而遭遇危机的湾流,以及多个因资金链问题导致拖欠房租的公寓陆续被媒体曝出。但是在这个行业,踏实发展,真的有那么难吗?除了无序扩张、使用杠杆、玩高收低租的把戏之外,就没有其他的路子可以走了吗?

当然不是的。

在这个行业,其实有很多在踏实前行的品牌:有的品牌联合外部力量,致力于将存量物业改造,使其焕然一新,为城市社区的故事添上一笔;有的品牌着力于智能系统的打造,通过构建全智能化公寓,为年轻租客提供更为个性化和私密性的居住体验,助力行业产品升级;有的品牌专心服务于蓝领人群,为他们在异乡拼搏之际提供一张最为温暖和安全的床位等等。这些品牌都在竭力扭转资本和市场对于长租公寓行业的偏见和误解。

毕竟,在青客上市之际,他们同样处于大洋彼岸这边为长租公寓第一股鼓与呼的人群中。因为青客曾经获得的成绩,值得行业同仁的认可。但是青客现在的表现,着实有点辜负了行业和市场对于其原本的期待。据财报数据显示,青客公寓2017财年至2019财年已连续3年亏损,且经营活动现金流净额连续3个财年为负,甚至被称为“僵尸”中概股。

的确,在监管与法规相对缺位的当下,长租公寓这个崇尚规模经济的赛道上,赔本赚吆喝是大多数玩家的选择。但是如何兼顾规模与成本控制,是赛道上的每一个玩家必须解决的问题。行业需要的是一个能够起到指明灯作用的品牌,而不是一个上市之后短时间便谢幕退回后台的“行业第一股”。

看到了两家媒体在不同时期去青客总部时对于其办公区域的描写,大概就是当下这家公寓最真实的写照了:

1月7日,位于龙华中路596号A座的青客公寓总部,16楼办公区域门禁紧闭,而位于15层的多个会议室则被安排成专门“接待”房东的房间,多名房东正和青客工作人员讨要说法。

4月初,同样是位于上海市徐汇区龙华中路596号A座的青客公寓总部,位于16层的总部办公区大门紧闭,屋内漆黑一片,空空如也,只有大门玻璃上贴着一张留有“复工前联系方式”的通知;15层的会议室也是如此,部分房间内的桌椅、电脑已被搬空。

在多数行业都在顽强求生之际,希望行业第一股也能更争气一点。毕竟一家成功的企业,注定是要在时代的浪潮中经历多次潮起潮落,才能看到风平浪静之后的美丽。

参考资料 :

新京报丨青客公寓陷投诉漩涡:租客房东质疑其“两头骗”

中国经营报丨青客公寓流血上市后遗症凸显 沦为“僵尸”中概股

第一财经丨大幅削减募资额后挂牌纳斯达克,青客公寓上市背后暗藏隐忧

猎云网丨青客、蛋壳竞速流血上市,烧光数十亿价值几何?

钛媒体丨青客公寓将赴美IPO,但无法提振“滞胀”的长租公寓行业

证券日报丨青客公寓陷免租“罗生门” 还强行延后3个月支付房东租金?

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