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嗨客、匠寓接连“失控”,信用体系能勒住长租公寓的“野蛮生长”吗?

迈点空间租赁 · 李菁 · 2020-04-16 08:41:55

不以规矩,不成方圆。

再一次,长租公寓这个行业因为出现了多家公寓经营管理不善而导致的房东租客集体维权,讨伐声再起,质疑声愈烈。与2019年一样,当时长租公寓爆仓多发生于杭州和南京。今年,多家公寓经营困难发生在了上海和合肥,例如上海的青客和湾流以及合肥的嗨客和匠寓等,还有南京的我乐公寓。

而这些品牌的背后,牵扯到了许许多多租客和房东,他们是这场风暴中最直接的受害者。为了及时悬崖勒马,合肥近日出台了《合肥市住房租赁企业信用信息管理办法(试行)》(征求意见稿),通过对信用体系的建设,规范住房租赁企业的经营行为。看起来,长租公寓“这匹野马”终于要被勒住了。

“失控”的嗨客、匠寓

合肥的长租公寓市场其实在2019年下半年就陆陆续续发生过几家公寓经营不善而爆雷,比如小家联行、乐伽公寓等。但是今年开年以来,合肥的长租公寓问题就层出不穷。

嗨客——收储过多房源,资金链难承压

按半年甚至一年期收取租客房租,但没及时将租金支付给房东,合肥住房租赁企业嗨客爆雷后,最终把租客和房东都逼上了维权之路。据了解, 嗨客在合肥收储的房屋将近2000 套,房源空置约500套,遍布各区(开发区) ,主要集中在蜀山区,房屋月平均租金2000元左右,公司主要拖欠房东一月份之后的租金,涉及资金一千多万元。

对于为何发展到现在这个样子,4 月14 日凌晨,嗨客的运营主体——杭州瑜图网络科技有限公司、杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司,通过“嗨客租客管家”的微信号,发布了一份情况说明,向房东和租客表达了歉意,对此次风波的情况进行了说明。

这份情况说明显示,嗨客到合肥开展业务以来,服务了近2000 名业主和租客。为了迎合年后市场需求,扩大在合肥的市场份额,嗨客在合肥收储了大量房源。截至4 月9 日,嗨客在合肥的空置房源加上房客到期房源多达400余套。

嗨客表示,受新冠肺炎疫情影响,公司长达两三个月无法复工,给公司造成了负担。目前公司已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。究其原因,也是公司经营不善,无法继续履行合同,导致业主及租客承受损失。

匠寓——被质疑疫情期间“两头吃”

4月9日,合肥市住房保障和房产管理局约谈匠寓公司负责人。据负责人陈述, 目前匠寓公司在合肥收储房源260套左右,采用分割出租的经营方式;对租户月收租金,对房东季付租金。因受疫情影响,空置房源无法出租,空置率达到60%,同时因部分租户拒付租金以及大量客户要求解除劳动合同,导致公司资金周转出现问题,经营困难。

另外,一些匠寓房东反馈,今年2月初,匠寓以疫情影响,房屋无法出租,属于不可抗力因素,要求免除3个月房租。根据探访得知,截至3月中旬,房子已全部出租出去。租客租金也都支付正常,并不存在拖欠租金情况。就此,匠寓被房东质疑,拿疫情当做“两头吃”的借口。

另一方面,合肥市住房保障和房产管理局已发出处理建议,建议暂缓合肥嗨客公寓管理有限公司简易程序注销工作,积极参与处理合同经济纠纷,建议公安机关调查合肥嗨客公寓是否涉嫌经济犯罪。

与此同时,公安机关已接受报案,介入调查,并发出提醒,要求报案需提供报案材料、房屋租赁合同复印件、房租支付凭证,以及身份证复印件。合肥市住房租赁协会也发布六大风险提示:企业选择要谨慎、支付租金要小心、房源信息要核验、合同约定方面应细致、对市场风险需谨慎。

合肥出手——公开企业信用星级

毫无疑问,合肥住房租赁市场以及是更多城市都存在着行业品牌“野蛮生长”的情况。前不久南京的我乐公寓就是其中的案例之一。那么如何制止这类行为,减少对租客以及房东的经济损害?合肥近日出台的这份文件,或许是一个可以思考的方向。

近日,合肥市住房保障和房产管理局发布的《合肥市住房租赁企业信用考评办法(试行)》(征求意见稿)(以下简称《征求意见稿》),将对全市住房租赁企业进行信用考评。以后,市民出租、租赁房屋可先看看租赁企业的星级。

按照《征求意见稿》,住房租赁企业信用等级分为六级,分别为五星、四星、三星、二星、一星、无星。住房租赁企业信用评价积分实行加减累积分制,信用积分每年重置至基础分值。对年终信用等级在三星级以上(信用得分在75 分以上)的为信用激励对象,可享受政府财政奖励等激励措施,与中央财政奖补相关联,每年可得最低40 万的奖励;一星级企业为信用警告对象,无星级企业为失信惩戒对象,列入失信黑名单,实施联合惩戒。

住房租赁企业的不良行为信息认定后在部门网站公示5 个工作日,公示无异议或异议不成立的,正式记入信用档案。住房租赁企业基本、良好、不良信用信息以及信用信息评价结果等,通过监管平台或网站媒体对外发布,供社会公众查询,接受群众监督。

此外,还可实行信用修复。对尚未造成实际损失及危害后果的轻微不良行为,住房租赁企业主动纠正,消除不良社会影响的,可不扣减信用分。

或许在未来,合肥人租房就会像在电商平台购物一样,可以事先查看其他买家的一些评价,然后再判断是否要下单。这一信用评定体系,相比起原本租客或者房东了解品牌通过一些企业信息查询平台,更为垂直。

信用体系

能不能勒住行业的“野蛮生长”?

其实通过信用体系来约束住房租赁企业行为,并不是合肥首创。早在2016年6月国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》之中,就明确提到了这一点:全面建立相关市场主体信用记录,纳入全国信用信息共享平台,对严重失信主体实施联合惩戒。

早期国内几大互联网巨头主要着力于信用租房场景的建设,如蚂蚁金服旗下的芝麻信用就参与其中。但是中原地产首席分析师张大伟当时就曾提出,能够采用这种合作方式的基本都是企业房东房源,属于租赁市场的中高端,这种房源本来也很少有押金纠纷。市场上弱势租赁群体主要是低端合租,这部分市场主体不会和支付宝合作。

所以信用租房体系的建设,在低端合租住房市场其实一直是有所空缺的。好在,近年来各地政府所发布的住房租赁企业信用体系开始填补这一款的空缺。

所谓的住房租赁企业信用信息,是指住房租赁企业在开展住房租赁经营活动中形成的能够用以分析、评价其信用状况的信息。以下为近年来在住房租赁企业信用信息建设付出努力的几个代表城市:

郑州

2019年1月,郑州市出台《郑州市房屋租赁行业信用管理办法(试行)》。房屋租赁企业信用等级分为五个等级:AAA级 信用优秀企业、AA级 信用良好企业、A级 信用一般企业、B级 信用较差企业、C级 失信企业。对于AAA与AA级的企业,实行信用激励机制;对信用等级为C级的企业,实行信用惩戒机制。将其列入失信“黑名单”,限制其业务办理以及其他惩戒措施。

成都

2019年12月,根据成都市住建局出台的《成都市住房租赁企业信用信息管理办法(试行)》(以下简称《办法》),市住建行政主管部门将对住房租赁企业进行住房租赁企业信用信息管理,包括对其信用信息进行量化评价,并依据评价结果实施差异化管理。

住房租赁企业信用等级分为四等六级,A++、A+、A到D,D级为失信企业。B级以上企业可以享受政府补贴等优惠,D级企业将予以失信惩戒。

济南

2020年1月,济南市住房租赁综合监管服务平台已经上线并投入使用,承租人租房、出租人发布房源信息有了真实、安全、放心的官方平台。而在1月2日,济南发布的《关于培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》,就提出要建立住房租赁综合监管服务平台。

平台目前处于试运行状态,可提供租房网签合同、查证真实房源信息、租赁企业信用评价等服务,当前也已有少量房源发布,随着平台不断完善,租赁房源会进一步扩大。

在这其中,信用信息的采集方式为企业自主申报和住建行政主管部门采集。信用信息主要内容包括:企业工商注册登记信息等基本信息;企业经营、纳税信息;受到行政处罚、行政强制及其他行政违法信息;生效的法院判决、裁定、调解和执行信息;仲裁裁决、调解信息;具有法律约束力的文件或者经有关行政部门查证属实的材料;其他信息。

此外,重庆近日也表示将建立健全住房租赁企业信用评价机制,结合市场实际探索“白名单”管理制度,对骗取、套取财政补贴资金的企业,将纳入“信用重庆”严重失信主体“黑名单”。

不难看出,各地政府都是试图勒紧行业中“野蛮生长”的缰绳,整治一些经营发展存在明显问题的企业。避免再次造成对于租客和房东的损失,自然,这将是一个道阻且艰的过程。但是相信随着各类对于失信企业的严惩力度加大,将会对行业中其他一些抱有侥幸心态的品牌起到警示的作用,督促其恢复良性发展。

双管齐下,加速信用体系生效

之前有一位业内人士表示,随着相关部门逐步完善信用体系建设,逐步建立住房租赁中介机构信用档案管理平台,落实中介机构备案管理。更重要的是,企业自律管理。单纯走烧钱扩张的模式不会持久,让租客安居才是长租公寓的生命线。

租售并举这个大方向是既定的,国家仍会继续鼓励长租公寓行业的发展,但前提是住房租赁市场不断规范化,企业经营必须首先不断规范起来,精细化运营、拓展新盈利点才是未来之路。

尤其是当下各类政策出台之后,一些企业被迫走上了规范化的道路,遭遇了洗牌。但同时也有一些经营有序的企业,享受到了各类的激励机制。行业的规范发展,从来都不是政策或者企业单方面发力就能达到的成果,而是需要双方甚至多方协同合作才能实现的目标。

就像信用体系,以及之前推出的租金监管制度,这些新推出的管理机制在现阶段尚显稚嫩,但是未来会逐步强大并愈发严格,对于行业的监管效果会愈发明显。届时,才能发挥这些制度对于“野蛮生长”的最大管理作用。

所以,在此也想要规劝行业中那些无视基本商业道德以及不顾租客和房东基本利益的住房租赁企业,回归这个行业的本质——为更多人提供安居,提升租房生活的品质。而不是用高收低租、无序扩张以及滥用租金贷等把戏玩弄租客和房东,让行业遭受更多的指责。毕竟,雪崩的时候,每一片曾经勇闯天涯的雪花都不无辜。

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