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阳光城又发8亿租房债,房企系长租公寓生意到底怎么样了?

迈点空间租赁 · 李菁 · 2020-04-17 08:30:40

相比起其他房企系而言,阳光城的发展速度还是慢的。

根据4月16日深交所信息显示,阳光城一宗8亿元小公募住房租赁公司债券获得深交所反馈。但是就在不久之前,一纸公开信,牵出了阳光城集团变卖深圳首个长租公寓项目。资本进,项目出,这一进一出之间,阳光城对于长租公寓业务的态度,让人有些许迷惑。

尤其是,首个项目变卖,往往有一些品牌对于该业务板块的态度在里面。查阅了自2015年以来,阳光城在长租公寓业务上的频频动作,一探这家房企的长租公寓生意到底做的怎么样了。

首个项目变卖引出的“退场风波”

3月19日,一封《致阳光城集团及森帝公司的公开信》显示,阳光城集团深圳公司与森帝木业(深圳)有限公司“一房二卖”。

公开信指出,深圳某投资实业公司于今年春节前与甲方森帝木业(深圳)有限公司,就光大宿舍C栋1-8层150套单位签订了整售协议和独家销售代理委托书。合同签订不久,阳光城与森帝木业私下自行售卖房屋。

上述投资公司把阳光城与森帝木业告上法庭。

经过媒体实地探访与求证发现,上述提到的光大宿舍C栋(南山学府道)即为阳光城集团2019年4月落地深圳的首个长租公寓-深圳YANGO+公寓。

公开资料显示,深圳YANGO+公寓是阳光城深圳区域公司试点的首个长租公寓。阳光城集团彼时称,深圳YANGO+公寓为阳光城未来在深圳的存量资产拓展奠定基础。

所以,当时阳光城变卖这个动作,也被一些业内人士认为,可能是即将退场的信号。毕竟区域首店的意义并不小,在一定程度上会代表了企业对于这块业务的态度。

不过,从现在看来,阳光城一宗8亿元小公募住房租赁公司债券获得深交所反馈。阳光城应该没有放弃这一板块。对此,汇生国际融资总裁黄立冲估计,是阳光城深圳长租公寓拖累了其业务表现,所以要出售。

阳光城长租公寓发展史:谨小慎微

抛开这一次的退场风波不言,阳光城对于长租公寓的态度,一直比较低调,甚至可以说是“谨小慎微”。对于其长租业务的发展,印象最为深刻的主要就是2018年4月发布了首单A股民企储架式长租30亿元REITs ,以及近日的首个项目变卖风波。

初次碰撞,与寓见合作

最早阳光城在2015年开始研究长租公寓业务,于当年10月初次与这块市场碰撞。2015年10月18日,阳光城魔米公寓和寓见公寓举行战略发布会,会上宣布,上海魔米公寓将交由寓见公寓进行管理。资料显示,魔米公寓是阳光城·MODO的智能公寓,项目为上海2号线地铁上盖物业,楼下部分商业综合体。当时,阳光城还表示未来将为寓见公寓引入更多商业地产资源,由寓见进行标准化运营和项目管理。

没错,这个寓见就是因为过度使用租金贷,最终投资失利,在2019年被复星集团底下的麦家公寓子公司上海麦悦资产重组。

发布30亿REITs,盯准中高端公寓

在这之后,阳光城在长租公寓这块市场上沉寂了好久。不过,也有媒体报道,在2017年根据“三全”投资战略,阳光城加速“全业态”产品的布局,正式在上海、深圳开始布局长租公寓试点。但是期间并没有查询到有关阳光城的长租公寓业务的公开资讯。

直到2018年4月,阳光城以获批首单A股民企储架式长租30亿元REITs 重新回到市场的视野之中。并在7月31日其公司内部相关消息人士向媒体透露,阳光城已正式进入长租公寓领域,首个项目将于2018年9月在上海正式对外发布,第二个项目则落地深圳。

坦白说,这个时间段进场,对于房企而言的确不算早,所以阳光城并没有像其他的房企一样有太多的试错时间,必须在进场的同时就确定好要专攻的市场。争取通过产品线的差异化竞争来实现突围——中高端长租公寓成了阳光城的选择。

为此,阳光城从人力、项目选址多方面着手:从魔方公寓和湾流国际社区挖了团队人员,招募高端服务式公寓和知名酒店集团的人员;物业以地铁上盖或距离地铁站5-10分钟路程为主的项目。

随即,阳光城开始重点打造了两条产品线,一条为高端定位,甚至包含别墅产品——睿湾服务式公寓;另一条为偏中端的定位,单间定价在4000-5000元左右的范畴——YANGO+公寓。自2018年到2019年,阳光城也逐渐放开了扩张的脚步,截至2019年5月,其长租公寓业务已经在上海、深圳、西安三座城市布局四子,其中两个首店的面世时间分别是:2018年12月13日,首个高端公寓产品阳光城·睿湾上海碧云服务式公寓正式开业;2019年4月11日,首家青年白领公寓YANGO+正式开业。

所以其实在严格意义上来说,深圳的YANGO+公寓并不算阳光城的首个长租公寓项目,应该是首个白领公寓项目。

“谨小慎微”的发展态度

相比起其他房企系而言,阳光城的发展速度还是慢的。尽管早在入足市场之初,阳光城内部人士就曾透露,阳光城在长租公寓领域起步较晚,但并不会急于在体量上大规模扩张。但当时也表示,未来几年可能将以每年新增1-2万套的速度发力。

不难看出,阳光城对于长租公寓的态度,是比较谨慎的。就在2018年7月,也就是阳光城30亿住房租赁REITs获批3个月之后,当时阳光城筹备开业的长租公寓共计两千多套。

所以,当时也有媒体对业内专家提问,是否规模与利润之间可以画等号。上海易居房地产研究院总监严跃进就曾表示:“其实目前部分房企在获取长租公寓项目时,可能出于规模考虑的原因,在获取项目时并未守住成本红线,导致盈利周期拉长。所以房企在切入长租市场时,并非规模越大越好。”

阳光城也表示,“规模是我们的最终诉求,但不会为了规模而规模,所以在获取项目时,我们会坚守成本红线。”从现在看来,在2018年能够坚守住成本红线,属实不易。要知道,当时其他房企系都在忙着跑马圈地,高喊口号。

但另一方面,阳光城也有让人不解的地方。比如说,2019年8月2日,在阳光城中期业绩的发布会上,阳光城执行董事长朱荣斌就曾表示,“我们论证了很多产业的项目,现在除了教育合作我们有阳光教育集团的支持之外,长租公寓、养老等方面我们都很关心,但是都不敢轻易迈进去。”

明明在2019年5月,阳光城的一篇宣传稿中就表示长租公寓管理体量已达数千间,立足自身的同时,阳光城长租公寓还积极寻求对外合作,充分发挥自身优势,联合地产、金融、行业运营商、产业链关联企业等市场各类资源,搭建合作平台,达到1+1>2的效果,并且力争五年内成为行业内有影响力的公寓运营品牌。

所以这个“不敢轻易迈进去”,就有点让人难以理解。猜想一下,可能是指对于规模的追求,比较保守。另一方面,从2019年度房企长租公寓规模排行榜看,阳光城长租公寓并未上榜,万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓占据榜单前三名。从2018年报数据来看,阳光城的长租公寓尚未贡献营收。

但是从言语之间,也不难看出阳光城的“谨小慎微”。假设,市面上一些肆意狂奔的长租公寓品牌,能够稍微有一点谨慎之心的话,或许也就不会沦落到爆仓被洗牌的下场了。

房企系长租公寓的B面生存法

大多数时候,我们看到的是房企系长租公寓发展的A面:大笔资金在手、大量物业自持、重金邀请人才、巨资打造产品、大举全面开拓市场,进驻多个城市。习惯了那种“气势豪迈”的房企系长租公寓出场的方式,突然出现一个“谨小慎微”的玩家,就揭开了房企系发展的B面。

他们手持一定资金和物业,盯准细分市场,站稳成本红线,不盲目于规模。看起来,他们的打发更像一些创业系的玩法,精准并且灵活,但不同的是他们具有物业和资本方面的优势。

而近几年,随着一些房企系发现这块市场无法赚取快钱以后,退出了长租公寓市场。因为有些长租公寓业务亏损严重影响了集团的整体盈利,集团不得不将长租板块剥离。就像朗诗寓和远洋旗下的邦舍公寓一样。另外,更多的房企系也从原本的A面发展转向了B面发展。他们不再盲目追求于规模,即便是行业规模TOP3的品牌,今年也在规模上有所放松,主要发力于提升项目的出租率和品牌打造。

对于不少房企系而言,今年其依赖存活的母体——房企本身都需要“勒紧裤腰带”过日子,更何况是一些尚未开始盈利的长租公寓项目。所以学会B面生存法,谨小慎微,可能会成为一些房企系甚至是其他派系的生存指南。

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