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还在谈“租”色变?长租公寓已进入新格局

水滴管家 · 2020-06-02 09:46:38

站在外面看,行业的确满目疮痍,不容乐观。但站在行业内看,你会发现之前的种种“谈租色变”都属于被放大的“焦虑”,时间会将其解决和治愈。

2020年后,行业风波不断。尽管多数公寓的出租率都恢复到了80%以上,但前有分散式公寓蛋壳、青客“租金两头吃”,后有集中式如湾流国际公寓陷入现金流危机等负面爆出。资本也不看好长租,先前的热捧变为如今的“谈租色变”,投资上更趋于理性保守,融资难度加大。

站在外面看,行业的确满目疮痍,不容乐观。但站在行业内看,你会发现之前的种种“谈租色变”都属于被放大的“焦虑”,时间会将其解决和治愈。如今,长租行业的一只脚已悄悄迈进了行业新格局里,平静下藏着勃勃生机,需要你刮目相看了。

一、失败源于年轻,5大方面需要提升

长租行业发展到如今不过10年时间,整个行业还十分年轻,在配套政策、基础设施、外部环境、用户观念等方面都还不够专业,需要一个从1 到100的发展过程。

同时,作为服务业,长租行业本该把精力放在精细运营、提升服务的部分上,但先后经历了创业潮、地产潮的两次冲击,导致在方向上有所“跑偏”,进而产生许多不正确、不科学的做法,具体来说有以下5点。

1、公寓为了快速扩张,选择喝下“欲速则不达”的包租毒药,把重心放在了跑马圈地的烧钱游戏上,只练了“规模”的外功,忽略了“运营”的内功修炼。 

2、公寓发现了租客对品质升级需求的市场,但只做表面功夫,比如装修只提高颜值,不重视房间的功能性。

3、长租赛道的行业细化分工完成较晚,像SaaS系统等智能管理软件未能被广泛应用,公寓们不得不投入巨额资金组建团队研发系统,导致入不敷出。眉毛胡子一把抓,精力时间分散,自然不能专注于运营力的提升。

4、关键性公寓人才的短缺,也是阻碍行业快速进步的原因之一。如何找到或培养一名合格的公寓管理人才是行业共同面临的难题,开发商系在抢滩长租时,曾为了人才资源才发动过抢人大战。

5、供应链不完备也制约了行业发展,增加运营和空置成本。长租行业的供应链与传统地产有重叠,但并不能互相取代,有能力整合资源上下游,提供装配式装修、一站式软装、智能硬件、集中采购、统一装修、无苯无醛、即装即住等服务的专业供应平台,也需要时间发展。

二、3大趋势,藏希望于变化

市场需求仍在增加,年轻人想住的好一点,国家的土地、金融、税收、监管等各项政策不断落地,长租行业已经积攒出了变革的力量。后疫情时代的长租公寓行业,呈现出三大趋势:

1、大于吃小鱼的洗牌还在继续,行业呈现为两头增大腰部减少,品牌公寓集中度提高,中型的运营上上下两难,个体房东更加隐蔽,部分“二房东”会割肉离场。未来,国企背景的长租公寓企业会逐渐活跃,具有强开发主体的长租公寓会更加凸显优势。

2、收并购也会加速,投资人对公寓行业的并购也变得更加理性和挑剔,投资标准会更加重视考量资产的合规性与收益性,像租约的合规性、物业土地使用属性、建筑消防安全配置等,都会列入考虑范围。

3、行业正在向深化、多元化发展,更多专业的服务商、咨询团队、供应链平台和金融机构内都已出现,助力公寓们走得更远更稳。公寓可以将单打独斗、摸石头过河的时间与精力节省出来,寻找优秀“队友”共同发展。

三、新的格局,新的起跑线

2020年是格局调整的重要之年,疫情将长租公寓们集体推到了新的起跑线前,想跑到行业的最前方,活下来的公寓们需要做好3件事。

1、一窝蜂的包租二房东差价模式,没有差异化也难以发挥特色优势,已经被证明不可行了。公寓们需要尽快搞清自己的发展优势,及时调整优化商业模式,做好自己的基本盘。

首批RIRTs已然在招手,融资难度在下降,公寓从建设到运营的各个环节创新金融产品都会增多,资管分离的时代即将到来,长租公寓未来一定是轻重分离的。

有资金和金融能力的企业,可以涉足重资产持有运营,向REITs方向发展。比如国家队多以大型租赁社区入局,缺乏相应的设计建设和运营经验,可以寻求专业咨询团队和平台商的帮助。

有运营经验的公寓,则可以转型轻资产托管,专注打造长租公寓资产管理全链条能力、形成系统化、多产品线的品牌输出能力。比如深圳这样拥有大量人才住房、安居型商品房和公共租赁住房“三位一体”的政府租赁房源的城市,就蕴藏着极广阔的装饰装修、物业管理、项目运营等市场。

2、租客的需求还在进一步升级,包括品质、安全和差异化服务三部分,因此公寓服务也要配套升级,超前升级,才能真正地让租客爱上回家。

公寓需要搞清自己的客群定位,深刻了解租客需求,比如蓝领公寓多为4~6人同住,流动性交强,缺少个人隐私,所以设计时需要重视个人空间的隐私性和收纳空间的安全性。

又比如,租客不希望被管家频繁打扰,公寓便通过SaaS系统打造无人值守公寓,实现远程授权、权限回收、实时开门记录、能耗预付费、晚归提醒、宅客提醒等温情关怀,通过好口碑打造品牌护城河。

总之,公寓升级需要根据租户的需求“对症下药”,进行针对性的产品细分,让每一分预算都花在解决痛点的“刀刃”上。

3、此外,长租公寓+新零售+新办公的租住社区有望成为主流发展趋势,未来的租客会更“懒”,更希望于在生活周就能享受到配套的商业、娱乐、运动、购物等服务,公寓除了租赁业务外,也可以尝试布局社区商业,更好地服务租客,同时获取增值服务收入。

2020年是全面建成小康社会和十三五规划的收宫之年,政府提出了守住“六保”底线,作为稳定民生的关键因素,长租行业是保障住有所居的重要载体,长租公寓已经站在希望的田野上,小水滴与行业同仁一起,期待长租公寓更美好的未来!

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