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北京租赁市场有点"凉",多家长租公寓与业主协商降价,6月租金优惠力度更大

券商中国 · 张达 · 2020-06-23 08:51:48

租金价格呈现低迷下跌态势。

近日,有研究机构的数据显示,5月北京租赁市场总体成交量同环比大幅上涨,租金水平触底回升,预计6月毕业季市场仍将持续增长。那么,北京租赁市场真的全面复苏了吗?日前北京疫情再次反复,又给市场带来了哪些影响?

证券时报记者日前从北京多个区域的租赁中介、租客及业主处了解到,北京租赁市场真实情况并没有报告中那么乐观,部分区域大量房源空置,有的最长已经空置了超过200天,现在的租金价格比疫情前下降4%左右;多个长租公寓在部分区域已经停止收房,并且在跟部分房东协商降价甚至解约;租赁中介6月份的优惠力度比前几个月更大,最高免租3个月。

接受证券记者采访的业内人士认为,5月北京住房租赁市场出现回暖复苏,但跟往年的那种传统旺季不太一样,当前市场比较平稳,房源供应充足,租金稳中有降。北京疫情反复对租赁市场有较大影响,但具体影响有多大尚没法精准判断。预计今年成交量上不去,租金价格仍然呈现低迷下跌态势,疫情反复或加快淡季变冷。

部分长租公寓停止收房,与业主协商降价

近日,李先生告诉证券时报记者,自如管家给他打电话协商降价的事,说经过财务部门的测算,他委托的这套房子运营处于亏损状态,希望他能够降点租金。

李先生的房子在北京东城区,是一套一居室,目前按合同约定,自如每月付他的租金是6000元。证券时报记者从该片区的一位自如出房管家处了解到,目前附近的1居室,自如对外出租的价格在6800左右。

随后,证券时报记者又以业主身份又找到东城区的一位自如收房管家小刘,他说他所在片区现在停止收房了,因为有大量房子空着租不出去,他自己名下就有100多间房空置,最长空置时间超过200天。

对于停止收房的原因,小刘对证券时报记者说:“过完年就停收了,因为疫情影响,租金价格降了,装修也没法进行,现在疫情又有新变化,后面装修也是受影响,收上来房子也租不出去,公司公告说先停收消化库存。”

当问到是否有跟业主谈降价的事,小刘告诉证券时报记者,目前有少数房源是在跟业主协商降价,不全是疫情原因,可能公司承担亏损有一年左右时间了,再加上疫情影响。“我们也不是强制要求降价,如果谈不妥,公司核算继续经营下去会持续亏损太多的话,也会主动解约,但会按照合同约定承担相应的违约责任。”

证券时报记者了解到,不只自如,蛋壳也有一部分房源在跟业主协商降价。

针对部分企业存在让业主降租金的情况,一位知情人士对证券时报记者表示,一方面,受疫情对大环境的影响,疫情下房屋租赁也受到较大冲击,特别是租房平均成交周期骤升至70天以上,导致业主租金收入降低。很多业主也积极适应市场规律变化,降低租金、调整租金价格,以实现快速出租降低损失。另一方面,处于疫情中的长租公寓各项成本均在提升,尤其是占比最大的租金成本高于市场平均水平。一些租赁平台因之前收房时的评估价较高,随着疫情影响经济下行、城市规划变更、商圈发展迁移等因素,原有定价与现在价格存在较大落差,会出现极小部分根据当前市场情况综合评估后,与业主沟通协商调整优化个别房源合同的现象。

租金比疫情前下降4%左右,有业主降价有业主扛着

小王上周刚刚搬家,因为在网上找到了房租更低的房子,宁可给了之前的房东一个月的违约金。她对证券时报记者说,现在租的房子是一套300多平方米的复式里的一间次卧,朝南,房间比之前的更大,房子装修更好更干净,小区环境更好,但租金却比之前要便宜650元/月。

小王新租的房子在北京朝阳区东四环附近,比之前的房子向东一站地,虽然距离上班地点远了一点,但胜在“物美价廉”。她告诉证券时报记者,这套复式是最近业主新挂出来直租的,之前都没有对外出租过,因为疫情对其生意有一些影响,手头没之前那么宽裕了,所以才对外出租了,报价也相对低一点。

带小王看房的中介表示,通常来讲,6月份是租赁旺季,租金是要涨价的,但今年一直都没有涨价。因为好多比较好的房子虽然有挂出来,但是也租不出去。小王的一个住望京的朋友想转租自己的房子然后搬去顺义,但是挂出来半个多月了仍没租出去。

“现在好多房子租不出去,可能价格定的高,但有的业主心里价位很高,有的空了一个月了,最多空了2个月了,仍不想降价。”北京丰台区某商圈的链家经纪人小方对证券时报记者说,现在有客户来了,她们会努力劝业主降价,现在网上显示的月租金,有的还能谈下来一二百元,有的就硬扛着不能谈,这个还要看房子和业主。

小方还告诉证券时报记者,南三环附近有个2居室租金很便宜,因为房东特别着急出租,一开始标价5300元,后来降到5000元,又降到4800元,现在已经降到了4600元了,一个月内降价3次,还没租出去呢,主要因为房子比较旧、小区环境不太好。

不仅普租市场的租金下调了,多家长租公寓的租金也有调整。

自如东城区某片区的收房管家小张告诉证券时报记者,现在网上显示价格已经是比疫情前降了大概4%-5%。“其实去年下半年租金开始回落,到年底至降至两年前水平,疫情更加剧了供需关系的变化,以前是10个人抢4-5套房,现在反过来了,4-5个人租房,有10套房在租,人口外流比较严重。”

上述片区蛋壳的管家也对证券时报记者表示,最近蛋壳好多房源都已经降价了,每个房源调的不一样,大概每个月降了300元-500元,官网上是已经调完的价格。

6月传统旺季租金优惠力度比4-5月份更大

证券时报记者注意到,虽然5月份市场的确有所恢复,看房人多了不少,但多个长租公寓在6月传统旺季推出的租金优惠力度比4-5月份更大。

证券时报记者以租客身份咨询现在租房有何优惠活动时,自如一位出房管家表示,5月开始到年底有“海燕计划”,包括毕业生租房0首付、0押金、送搬家券等租住福利,6月还有个分期免押金活动,相当于免一个月的房租。

蛋壳一位出房管家也对证券时报记者表示,现在优惠力度挺大,除了每年的“椋鸟计划”给毕业生首月0押金,送半年内免费换租外,6月还有个“安居计划”,最高可以获得三个月免租。

对于多家长租公寓大力度的优惠活动,接受证券时报记者采访的业内人士认为,疫情对租赁市场影响确实挺大,住房需求没有上来,毕业季不像往年那样大批量租房,现在出租率不是很乐观,6月多家长租公寓的优惠力度比4-5月份更大,虽不是价格下降,但从侧面看他们在通过这种方式促进市场成交,先要减少空置率,提高出租水平。

此外,谈到近日北京疫情反复的影响,上述蛋壳管家说:“虽然最近看房的人挺多的,但市场离正常水平还差点,这两天突然疫情反复,小区又不能带看了,会有一些影响。”

北京疫情反复或加快租赁市场淡季变冷

原本疫情得到控制后,租赁市场需求有望持续回暖,6月的毕业季也备受期待,没想到,北京疫情突然反复,给刚刚回温的市场再次蒙上阴影。

北京房地产中介行业协会6月11日发布的报告显示,随着北京的疫情响应等级下调,以及高校毕业生租房需求的释放,住房租赁市场持续回暖。5月整租成交量环比增长20%左右,分租环比增长近30%。由于市场房源供应充分,成交量的回升并未对租金价格产生波动,整体租金水平保持平稳。

贝壳研究院此前发布的贝壳平台的租赁住房成交数据更显示,5月北京总体成交量环比上涨27.3%,同比上涨45.5%;平均租金水平为84.33元/平方米/月,环比上涨4.2%,结束了今年1月以来的下跌趋势,但仍未达到去年同期租金水平,同比下跌2.7%。

北京房地产中介行业协会在报告中表示,二季度以来,随着国内复工复产步伐加快,租房市场回温明显。不同于往年春节后的“V”型回升,受到疫情影响,今年租赁市场“U”型底部运行一段时间后,才开始回升。

在此次北京疫情出现反复前,业内人士对6月的毕业季充满期待。北京房地产中介行业协会还在报告中表示,接下来,毕业季将进入倒计时,大批高校毕业生即将集中进入租房市场;与此同时,政府相继出台消费券、减税降费等方针政策,多措并举对冲疫情影响,也将进一步推动房屋租赁市场回归常态。贝壳研究院此前的报告更是乐观预计,随着6月高校毕业季的到来,高校毕业生集中进入租赁市场,6月租赁市场将会持续升温创新高。

然而,6月12日北京疫情突然反复,随后多个区域风险等级提升,中高风险区域小区再次出入严控,这给刚刚回温的租赁市场带来一定影响。

对于当前的北京住房租赁市场形势,北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥接受证券时报记者采访时表示,当前北京住房租赁市场比较平稳,房源供应充足,租金稳中有降。新冠肺炎疫情发生近半年来,住房租赁企业受到重大影响,截至目前尚未根本好转,租赁企业的经营生存还是比较艰难。5月份,新冠肺炎疫情防控取得阶段性胜利,住房租赁市场出现回暖复苏,但跟往年的那种传统旺季不太一样。

“往年传统住房旺季,一是春节后的务工返城的三四月份,二是大学生毕业季的六七月份,但今年的情况有些特殊。”赵庆祥进一步对证券时报记者说,按照疫情防控要求,目前多数高校毕业生尚未返校,毕业和就业都受到影响。原来六七月份高校毕业生离开学校要租房住,但目前住房租赁市场期待的“毕业季”尚未到来。即使有毕业租房需求,也因疫情防控需要,与常年不同,如要提前通过房东或中介人员与房屋所在社区及小区物业确定搬家时间、条件及需要准备的相关材料等。通常要按照社区或物业的要求办理小区出入证。目前有些封闭管理的小区不允许进出。

谈到北京疫情反复对租赁市场的影响,赵庆祥表示,肯定是有影响,甚至是较大影响,但具体影响有多大尚没法精准判断。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐接受证券时报记者采访时也表示,北京租赁市场受疫情直接冲击,预计今年成交量上不去,租金价格仍然呈现低迷下跌态势,疫情反复或加快淡季变冷。

赵庆祥建议,房东或者业主需调整心态,接受租金稳中有降的现实,正常住房租赁市场租金应当有涨有跌。商品房价格2017年冲高之后,到现在已经有了一定程度的回落;住房租金经过2018年快速上涨后,出现稳中有降也是正常的。同时,对于住房租赁企业来说,他认为,要做好过紧日子过苦日子的长远打算,因为住房租赁本身不是一个“暴利”行业,还是靠精细化运营管理和高效服务来获得长远发展的生命力。

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