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行业高管人事频繁变动 长租公寓发展进入“L”型拐点

中国房地产报 · 刘伟 · 2020-07-01 11:16:12

2020年,长租公寓整体拓展基本处于停滞状态,今年第一季度TOP20房企长租公寓管理规模环比2019年四季度增速仅为1%。

高层的人事震荡,余波尚未停息。6月22日,蛋壳公寓在美股收盘获得小幅上涨,较此前两个交易日近8%的跌幅,依然有回升的空间。

在长租公寓市场中,高管人事变动并不只出现在这家中概股企业。据不完全统计,2019年以来,已有包括万科长租公寓、青客公寓、蛋壳公寓等多家长租公寓头部企业发生高管人事变动。

近年来,处在资本风口,有来自互联网、地产、金融等行业职业经理人相继涌入长租行业。有长租业内人士在受访时称,业内高管发生较多地人事变动与最近一段时期的政策、市场环境有一定关系,预计在完成行业企业重新洗牌后,职业经理人的信心也会重建。

公开数据显示,2018年,TOP 10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%,2019年增长了18.9%,但累计开业规模增幅达到79.6%。

经历几年“跑马圈地”的快速发展时期,摆在公寓运营商面前的问题是如何精细化运营,降低成本,提升运营效率,从而提升利润水平,真正实现规模化效应。

从宏观角度来看,2018年,四部委联合发布的资管新规,要求金融“去杠杆”,使产业由规模经济转为质量发展,因此对于各行各业来说,都要经历一个盘整期,市场流动性也有所收紧,作为集中式公寓运营商乐乎公寓的创始人,罗意做出了明晰的判断,“长租公寓行业也不例外,目前市场发展正在进入一个“L”型拐点。”

高层频繁换防

6月18日,互联网长租公寓运营商蛋壳公寓宣布,董事会已任命公司联合创始人、董事兼总裁崔岩为临时CEO,该任命即刻生效。

蛋壳公寓解释称,高管团队之所以做出这样的人事调整,因高靖涉地方政府部门对其在创立蛋壳公寓之前参与的商业投资进行调查,无法处理公司业务或履行其在公司的任何董事及管理职责。

消息传出后,蛋壳公寓股价开盘暴跌9.53%,盘中多次触发下跌熔断。截至美国东部时间6月18日收盘,报8.75美元,较前一个交易日下跌6.32%,较上市时市值已缩水超10亿美元。

在运营商阵营之外,作为长租公寓房企阵营中的头部企业,6月16日,广州万科长租业务总经理的职位也发生了变更。新任该职位的陈锋滨替代了张成皓,后者从长租公寓领域转回地产开发业务,入职越秀地产,担任客户关系中心负责人。

再往前看,同样是在万科,2019年1月,值得关注的是,薛峰从厦门万科总经理调至广州万科总经理;5月底,薛峰又转任长租公寓事业部总经理,两个月后,薛峰即从该职位离开。万科的长租事业部于2019年最新成立,频繁的人事变动反映了该业务的发展面临阵痛。

2019年7月,万科此前启动的“万村计划”,自动放弃在坪山、光明已经签约的城中村房源,并主动和房东协商关于违约赔付事宜。尽管此时的万村计划已经开业四百余栋,一万余间。

瑰悦服务式公寓CEO刘斌在受访时表示,长租公寓本身是个“慢行业”,也是一个毛利较低的行业,讲究一点一滴的精耕细作,注重运营细节、成本控制。以目前长租公寓企业的规模占比来看,大多数高管都来自于地产开发和销售领域,用开发商追求的高周转模式和成本去经营长租公寓,会面临较大问题。

6月16日,青客公寓宣布,郑赵春不再担任公司COO,但公司仍保留其董事职务,COO一职由屈成才接任;5月7日,青客公寓还曾宣布Jackie Qiang You辞去青客首席战略官兼高级副总裁一职;此前,蛋壳公寓高管纪纲也曾辞去董事职务;广州建方长租原CEO甘伟也在疫情期间悄然离职。

“对于长租公寓这样的万亿级市场,参与市场的企业有几百乃至上千家,客观来说,有部分企业发生高层人事变动也属于正常现象。”乐乎公寓创始人、CEO罗意认为,但人事变动的背后,也反映出行业正进入一定的盘整期。

规模增速慢下来

“多主体供给、多渠道保障、租购并举”,几年来,政府鼓励租赁发展的政策为租赁市场注入了强心剂。

但从2019年开始,长租公寓行业遇冷,曾以规模取胜的房企阵营长租公寓整体风格偏谨慎,规模拓展收缩,而将主要精力放在拓展房源的开业转化方面。

铂顿国际公寓创始人郝磊表示,从2019年开始,市场规模增速就已经开始放缓了,原因在于占据市场大规模体量的房企阵营长租公寓,并没有建立起适合市场的运营体系。他认为,长租公寓企业想要在行业内长久地生存下去,品牌能力、运营能力、设计能力和营销能力缺一不可。

据悉,2018年TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%,2019年增速放缓,仅增长了18.9%,但累计开业规模增幅达到79.6%。由2019年各季度的增长情况来看,前三季度仍保持一定增长,第四季度整体拓展规模基本处于停滞状态。

据中商产业研究院发布的《2020-2025年中国长租公寓市场前景及投资机会研究报告》,目前长租公寓企业的扩张规模逐渐放缓,管理房源量增速大幅下降,城市拓展维持在开发业务的战略高地,基本不再新开城。

根据克而瑞统计,房企延续偏谨慎保守的态度,新开业预期较低,TOP20 企业累计开业规模达到33.6 万间。在行业规模增长停滞的同时,房企及运营商阵营内的长租公寓规模增速分化加剧,企业间成长差距也被再次拉大。

2020年,长租公寓整体拓展基本处于停滞状态,今年第一季度TOP20房企长租公寓管理规模环比2019年四季度增速仅为1%。

刘斌表示,从长租公寓不同的资产类型来看,重资产类型企业,重资产模式前期投入大,投资周期过长,在盈利模式尚未明晰又面临疫情冲击,故发展放缓;中资产类型企业,发展策略更为谨慎。谨慎收房、不追求规模。核心是提高单体收益、扩大经营利润、精细化管理;轻资产类型企业,疫情下,业主方、投资人普遍持谨慎态度,希望运营商能收益托底、出资 ,增加了项目拓展的难度。

与此同时,行业发展集中度也在进一步提升。公开资料显示,截至2020年第一季度,房企长租公寓阵营内TOP5企业开业规模和管理规模占到TOP20企业总规模的74%和85%;运营商阵营内TOP5企业开业规模占到TOP10总规模的81%。

罗意表示,从行业角度看,部分长租公寓企业在市场中做规模化的安排是题中之义,但随着行业的发展,市场上有些企业出现产品质量问题、企业发展模式不可持续以及受到社会的一些质疑声,因此大多数从业企业开始回归理性,关注产品,关注底层商业逻辑的可行性,这就是说市场正处在的一个新阶段。

“的确,行业是出现某种程度的增速放缓,但长租公寓的市场需求始终是存在的,国家‘租购并举’的政策也是一种长线战略,而规模增速放缓与质量提升有着紧密联系,因此前者的出现是一种正常现象,”罗意称。

融资较量

作为长租公寓两家中概股之一,财报显示,2020年第一季蛋壳公寓收入达19.4亿元,同比增长62.5%。截至2020年3月31日,蛋壳公寓持有现金和限制性现金为42.26亿元。

蛋壳的是“分散式”公寓运营模式,即先从房东手里获得零散房源,再统一装修后转租给客户,从中赚取房租差价、服务费等。因此,规模成为蛋壳公寓类长租企业发展绕不开的话题。

财报显示,截至2020年3月31日,蛋壳公寓进入全国13个城市,运营公寓数量达到41.9万间,同比增长46.8%。其中,北京、上海、深圳三个城市运营的公寓数量为20.7万间,其它城市为21.2万间。

意图通过登陆资本市场获取更多融资的蛋壳公寓,形势并不乐观。2020年至今,蛋壳公寓的股价已经跌去34%,市值缩水至16.24亿美元。同时,有“长租公寓第一股”之称的青客公寓表现也难以令投资者满意。

与运营商系不同的是,房企阵营的长租公寓业务更多地可以依托母公司获取融资。今年6月5日,华润置地50亿元住房租赁公司债获通过, 拟用于住房租赁项目及补充流动资金和偿还银行贷款。其中,不低于35亿元(含35亿元)用于住房租赁项目;2019年,龙湖集团还曾发行30亿元住房租赁专项公司债,首创和宝龙则分别发行了20亿元和15亿元。

刘斌认为,房企系的资源整合能力和融资渠道是优于运营商系,例如实力雄厚的房企会更容易达到发行证券和债券的资质;从股权投资上看,运营商系的头部企业或者本地化经营出色的企业也都获得了大额、低成本的融资。

刘斌表示,“从资本的角度来看,会更加看好一线市场,总部在北京和上海获得了市场上大部分投资。资本和企业是一种相辅相成的关系,即使是资本寒冬,好企业仍能获得融资。”

罗意也持有相同看法,他认为资金体量巨大的房企最初参与长租公寓市场竞争时,多数业内人士认为这是一种“降维打击”,但实际上房企参与进来以后,表现并不如预期,有些甚至还将亏损的项目从主营业务中剥离出去。

“有部分房企将长租公寓的主营业务并表,那么它的长租公寓项目很可能就只能依靠母公司的输血以及母公司的资质通过金融通道进行融资;而创业型的运营商则主要通过VC、PE等融资渠道,他们有自己的融资方式和节奏,而且在债权和股权融资上更具有灵活性,对人民币基金、美元基金、产业基金乃至国企的引导基金,都有更加灵活的适配方式,”罗意分析认为,相比较而言,这是两种完全不同的融资模式,孰优孰劣,很难直接去评判。

国资将入场

据CRIC城市租售系统数据显示,自2017年7月至2020年5月,全国范围内总计推出约200块租赁用地,规划建筑面积超1200万平方米。供应量呈逐年递增趋势。

尤其,2020年虽然遭遇疫情影响,但1至5月上海、深圳、杭州等核心租赁城市的租赁用地成交超过170万平方米,成交规模占2019年的37%,租赁用地供应力度不减。

由租赁用地的供应分布来看,上海、广州、深圳、杭州、南京、成都等租赁热点城市,土地供应量占整体约91.58%,由于产业经济发展旺盛、外来人口规模较大,在高房价的压力下住房租赁需求度较高,导致六城租赁用地供应力度较大。

从市场参与主体来看,此前,有克而瑞人士表示,未来企业发展或将会开始趋向规模两端化,模式轻重两端化发展。龙头企业凭借融资优势,继续做大做强,管理及成本压力下,部分企业转让项目退出,而小规模企业转做二房东。同时,国家队主力拿地,重资产模式将成为市场的一大趋势,而房企、运营商则转向以轻资产赋能租赁住房发展。

罗意认为,长期来看,长租公寓从供给端来说,产品形态会更加多元化,从过去白领公寓的形式,过渡到蓝领公寓、家庭型租赁产品等多元并存的格局;从需求端来说,市场已经被“教育”的逐渐成熟,供需之间的对话也会越来越理性和高品质;从运营商的角度来说,在经过优胜劣汰之后,会把注意力回归到产品本身、流程打磨、客户保障上面,基于此,头部企业也会不断获得份额以及规模的增长。从资本的角度看,也会回到租赁本身,向日本、欧美国家的成熟市场进行学习,尊重内在的市场规律,而不去做“揠苗助长”的事情。满足以上几点后,整个市场的商业链条也会更加牢固。

今年4月30日,中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着我国公募REITs试点正式启航。

有业内人士认为,公募REITs试点正式推出,将深化资本要素市场化改革,对我国住房租赁等板块起到重大的推进作用,未来或可涉及住房租赁领域。未来,大量国家队持有的租赁用地项目有望成为 REITs试点。

谈及长租公寓行业未来发展趋势,郝磊表示,长租公寓市场未来分类将更清晰,细分公寓市场也会更清晰;随着整个社会复工复产、金融政策逐渐向好,原本至少有10万间持有物业才能进行资产证券化的门槛或许会降低,这样一来,行业的存量物业金融化证券化应该会产生暴发;他认为,长租公寓“二房东模式”将会结束,会有更多政府出资源,与运营商合作运营模式出现;此外,很多原本从事其他模式的长租公寓会企业转型进入服务式公寓,服务式公寓竞争会更加白热化;与此同时,人工智能、物联网等技术也会介入,进而降低运营成本,也会释放出部分利润。

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