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长租公寓烧完钱,还不够

未来可栖 · 小栖 · 2020-07-21 10:20:27

好好的二房东生意,变得让人看不懂。

2020年的主题是“活下去”,但长租公寓有点难。

“北京平均月租降600,这波毕业生利好也没沾上。”7月原本是毕业生找房旺季,长租公寓却打出了“降价牌”。多家品牌长租公寓相继抛出“亿元补贴”活动,面向租客的房租降幅几乎是前所未有。

租户减少、成本高企、早已紧绷的现金流承压,长租公寓在深陷亏损困境之外,生存压力不可谓不大,“规模战”将不可避免地放缓。曾有人称长租公寓的亏损来自于野蛮扩张,但“慢下来”之后,租金波动带来的风险也依旧存在。

当在网络上以”长租公寓“为关键词进行搜索时,会发现有被迫降租北京昌平的房东、稀里糊涂办了租金贷的上海租客、深圳的同居室友侵犯隐私、甲醛门、隔断门、爆雷跑路等行业丑闻层出不穷。

如今,租金下降是否将进一步引发系统性风险。原先都看好的风口,到如今,企业、房东、租客似乎没有一个受益。好好的二房东生意,变得让人看不懂。

 01

租金贷曾被视作长租公寓里的最大黑点。在新浪黑猫投诉中,搜索“租金贷”,有2144条结果。每一条背后都是长租公寓的普通租客。

传统的中介模式是一对一模式,租客——中介——房东,租户把租金交到了房东手里,中介赚得只是一次性的手续费。

“二房东”赚的是租金利润差。向房客收租一般是季付,押二付三,或者押一付三,一套房子可以获取四五个月的租金。同时,左手进右手出,收到的租金还要季付或者月付给原房东。

但长租公寓从来不满足租房中介的身份,更想做“贷款中介”和“房租现金牛”。

当租客选择以租金贷作为支付方式后,相当于凭借个人信用从贷款机构分期借了钱。这些钱并没有到租客手里,而是打给了长租公寓企业。每月由租客偿还,与此同时还需要支付一笔“服务费”。

在租金贷的加持下,长租公寓沉淀的资金规模翻番式增长。房子的生意变成了金融套路,企业把租金玩成了资金池,借新还旧,赚的是池子里的钱。

“首月立减”“免押金优惠”“活动最后一天”……在中介的热情“逼单“下,租金贷以福利的形式送到租客刘越面前。企业所做的一切都是为了冲规模。

第二天刘越收到来自网贷机构的短信,才意识到,这就是传说中的租金贷。四居室中的单间,租约每月1110元,同时还多了一份借款17760元租期一年的贷款合同。

在房源端,一般长租公寓会和房东签订3年至5年不等的协议,多以季付形式付款。

而租客以为把钱给了你的房东,房东以为收到的钱是房子里的租客交出来的。

其实这个钱早已不是单纯一对一的传统模式了。

实际上,在长租公寓看来,左边是提供信用通过贷款机构一次性支付全年租金的租客,右边是只需每季度付款却拿出几年房子的房东,上游的贷款机构提供了真金白银,再加上ABS等金融工具,易如反掌地获得大量的免息或低息资金。

这些钱不是小数目,长租公寓拿了做什么?只有企业知道。对长租公寓的资金池监管,尽管杭州等地出台了相关细则,但还没有普遍得到有效的落地实施。

一旦房源无法及时出租,或者运营管理不善,借新还旧来不及,将造成资金链断裂,企业拿钱跑路。留给房东和租客的,只有一地鸡毛。

看似多赢的局面实则不堪一击。

02

三年,长租公寓能烧掉多少钱?

蛋壳给出的数字是42亿元,青客则近13亿元。

人们一度认为资金是长租公寓的护城河。为扩大自身规模不惜高价抢房,烧钱抢市场、高负债、负净资产的现象在行业内普遍存在。

先砸钱,砸钱过后垄断市场,进而提高单价并盈利。美团、滴滴等互联网公司便是靠海量资金砸出的路子。

轮到长租公寓时,前辈们的路似乎走不通了。

但长租公寓这头猪也曾站在万众创业的风口上,被视作是“房住不炒”“租购并举”的典范。

所有区别于以往的租房环节中,品质是被租户和房东首先共同看中的。不同于野蛮生长的城中村、群租房,长租公寓的横空出世符合了人们对房子的完美想象。

样板间的简约INS风装修、专人保洁修理管家服务、大品牌价格透明流程完善、不用跟房东打交道,这些都戳中了像年轻人的租房痛点,误以为自己能在一线城市过上品质生活。

对大学生租户刘越来说,跟房东相处自己是乙方,跟长租公寓的管家打交道,则成了甲方。对于北京通州房东林奇来说,简单装修后租金溢价上去了,也不用自己维修家电,还不需要自己找租户,更是省心省力。

长租公寓这些可圈可点的优点却并没有太高的门槛,导致行业内竞争者涌入。2018年,市面上的长租公寓品牌超过了2000家,达到了行业发展的规模巅峰。

拼刺刀的时候,刀刀不必非得见血,看得是谁钱包厚实,谁运营能力强。长租公寓的盈利核心还是强运营能力下带来的租金差价。谁出租率高,谁就能活得好一些。

租房市场下行期间,出租率下滑,不能开源只好节流。成本大头是房源价格,“二房东”逼迫大房东降价、隔断房等情况也就出现了。此前一个管家负责一个片区,如今负责三四个,甚至写在合同里的家政服务也不再出现,租户的“甲方”感受消失了。

租客刘越在疫情期间遇到房东被拖欠房租,换锁赶出家门,这都不算什么。最惨的是,刘越崩溃地发现,他退了房,还得继续还贷——长租公寓运营方并没有帮他解除租金贷。如果不还,则可能影响征信。

几乎与此同时,林建收到了来自长租公寓运营方的短信,要求降租到三年前收房的价格,否则就解约。他陷入了两难的境地,最终还是接受了新协议。

消耗掉房东和租客对长租公寓的好感后,这种行业模式还能否长久地持续下去。长租公寓的困境一直都在。

03

同样是长租公寓最鼎盛的2018年,杭州长租公寓鼎家爆雷,租金贷被媒体披露。租客们才猛然发现,自己还能这样被花样收割。

闯入者多了,市场就那么大,各家都使出了浑身解数。高价收房,低价出租,这种不可持续的烧钱企业式曾被长租公寓企业熟练操作。

竞争白热化的时候,长租公寓多以高于市场价30%-40%的价格从业主手里收取房源。原本市场价6000元的租金,长租公寓能以8000元拿下,比业主的心理价位还要高。

好不容易抢来的房源,空置一天就是亏一天的钱。不少长租公寓一方面降低租金来招揽租客,另一方面快速装修、N+1隔断节约成本。恨不得装修完成第二天就能实现”拎包入住“。

烧钱模式在于足够的现金流“拖死”竞争对手,吃到足够的市场份额。更在于默认一线城市的租金每年都会上涨。业内人士称,预算都是按照租金每年上涨10%的数据在做。

现实又一次打破了人们的幻想。

近一两年来,北京、深圳等一线城市人口流出渐渐变多,出现了负增长。很多年轻人不再认为只有在北上广才能实现理想。

常住人口的降低,必然带来租金的下降,回本遥遥无期。前期洒出的钱,不靠租金贷怎么能收回来,不靠租客来接盘怎么能维持现金流。

有时候人们想要的很简单。租客只想要一个舒适干净安全的房子,房东只想要按时交房租不随便毁约的中介。

这一切,长租公寓曾经都许诺过,并给出了解决方案。

但监管的缺失、资本的介入、高杠杆的循环,让简单的需求变了味,埋了一个又一个坑。

当肉烂在锅里,钱在池子里,谁还关心小散户呢。

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