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活下去!租赁地产业的困局求生

迈点网 · 周恒楣 · 2020-07-23 13:29:15

在疫情之下,大多数企业都做了相应的准备,并在危中找机。

2020年7月23日,由商业空间产经研究媒体-迈点网、商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院联合数百家全国主流媒体举办的“2019-2020中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛”在上海阿纳迪酒店隆重召开。

本届峰会以“风云际寓”为主题,基于迈点研究院大数据研究成果,从过去一年风云变幻的市场形势延伸而出,围绕困局求生、行业出路、产品策略、细分品类等核心话题,探讨租赁地产行业的趋势与未来。

众所周知,在疫情影响下,租赁地产业遭受重创。市场需求量的大幅度下降导致众多品牌的生存发展受到了严重冲击。在当前的市场环境下,行业应该做出怎样的应对措施呢?未来,租赁地产又该如何发展呢?在峰会上,在广东省公寓管理协会会长、YOU+国际青年社区联合创始人刘昕先生的主持下龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪先生、方隅控股副总裁麦伟基先生、魔方生活服务集团副总裁郑舒燕女士、上坤·上寓总经理杜颖颖女士,共同探讨租赁地产业的困局求生之路。

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疫情是“加速死亡”还是“加速成长”?

“活下去”对于整个住房租赁行业人来说,都是本能。在全球疫情下,无论是餐饮业、酒店业受到了很大冲击,而对于住房租赁行业来说,除了个别企业受到影响,大多数企业还在逆境下找到了自己的生存环境。

广东省公寓管理协会会长、YOU+国际青年社区联合创始人刘昕认为,疫情其实是一场加速期,活得好了加速成长,活不好了就消失了。

长租公寓如何应对疫情,决定着在疫情之下,是“加速死亡”还是“加速成长”。

方隅控股副总裁麦伟基介绍,方隅与其他长租公寓品牌相比,起步较晚,2018年开始,到2019年才开始着力于这个行业。起步虽晚,但步伐并不慢,今年春节之后,方隅2月份和美国、中东都有平台合作,此外,在疫情期间,方隅也在不同城市拿了几块地,与投资的房地产基金签订投资管理协议。在麦伟基看来,市场在疫情之后,租金投入上优化很多。

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方隅控股副总裁麦伟基先生

作为集中式的长租公寓运营商品牌,魔方有各个品类的平台。在魔方生活服务集团副总裁郑舒燕看来,疫情是一把双刃剑。“它可以更好体现当下疫情情况下,整个长租公寓的运营实力,如果你运营基础夯实比较好,你在度过困难期间,会比别人活得更坚强一些。” 郑舒燕说。

在疫情期间,魔方也没有停止自我提升,据郑舒燕介绍,譬如在AI人工智能方面,所有魔方门店都上了口罩识别的AI人工智能,给整体运营效率有了很大提升。此外,在整个运营过程中,加强对防疫的管理,提升了租客对魔方品牌的信心。同事,魔方也加速了整体投资,收、并购等多项举措,为行业复合共生。

作为已经有了良好发展规模、趋势的上坤·上寓,2014年成立,虽然房量不大,但有着清晰的目标——轻资产运营。据上坤·上寓总经理杜颖颖介绍,上坤·上寓主打的还是公寓、白领平台以及时尚的主题酒店和民宿。杜颖颖认为,受疫情影响,住房租赁行业整个出租率下降非常厉害,但同样,这也是体现自己运营能力的时刻。

事实上,在疫情之下,大多数企业都做了相应的准备,并在危中找机。接下来正在要面对与思考的,是这个行业该如何发展。

后疫情时代”的调整与思考

刘昕说,前几年行业是大趋势,我们也讲一句话“瞬势的时候我们长个,逆势的时候我们长根”。在会上,他抛出了第二个问题:针对现在的疫情,对住房租赁的发展,在战略上有没有什么调整或者思考?

在麦伟基看来,在疫情中,方隅主要从客群和投资端两个方面来看。

在客群方面,方隅主要针对的客群较为高端,以虹桥商务区旗舰店为例,周边多为大企业,客群稳定性也很好,相比其他公寓运营商的出租率下降,方隅的续租率已经达到平均75%-80%左右,疫情过后有明显的提升。麦伟基表示,比起酒店公寓、办公楼等,长租公寓受到的影响并没有那么大,因此也让国外一些投资人看到了投资机会。

在投资端方面,方隅轻资产板块大幅度下降,增加了商业地块的拿地,在成本方面有明显的下降。

做中高端客群的方隅,并没有受到太大疫情影响,相比起来,针对普通年轻客群的魔方公寓,路线则又不相同。

在郑舒燕看来,疫情的影响,其实也是利好。租房这件事情就是刚性的需求,现在有住房需求的无论个人还是企业,对长租公寓行业是好事情,是帮我们筛选了真正需要住房的客群,这样的客群对长租公寓来讲,客群的质量也会相应更高一些。疫情期间,魔方做得更多的是服务普通人,承担起社会责任,譬如是首个给出武汉租客住房租赁优惠补贴的长租公寓。

关于对于布局和未来的思考,魔方在疫情下,在上海、杭州、西安等地,都有了成功的收并购案例,“除了全部的收购以外,我们也能够和对方共同寻求,从运营和资源各方面的整合,帮助整个行业更健康发展,通过我们运营助力、渠道销售以及人才培养。” 郑舒燕说。

此外,郑舒燕还认为,现在还是非常好的企业培养人才时期。企业要思考怎样把人才留住,同时要吸纳各种人才,针对人才做培训,加强人才体系建设。

杜颖颖则谈及到了一个更高的国家层面。国家的政策措施,确保了大环境的稳定,给予了企业的生存机会。杜颖颖举了个例子,上寓95%门店都是在上海,虽然受疫情影响,但由于自身运营能力较强,加上上海复苏较快,所以用了两个月时间把下滑的30%业绩回升到了95%。

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上坤·上寓总经理杜颖颖女士

疫情影响下,很多企业实际上已经面临了现金流和资金的重创,“我们在公寓行业里面,确立了小而美的地位,我们房量可能比不了,但是我们主题性公寓、服务等各方面更好的提升,满足我们这部分客群的需求,更好的活下去。” 杜颖颖说。

如何面对新型并购和整合?

疫情后,各行各业都会面临着一轮洗牌,也会面对新型的并购和整合,而不同长租公寓企业,又是如何看待这些并购整合的呢?主持人刘昕抛出了第三个问题。

魔方郑舒燕认为,疫情加速了行业的整合,魔方作为运营商头部品牌,有着夯实的运营基础与自身实力。魔方除了投资、收并购之外,还有诸如托管等很多合作模式,最终达到强强联手。

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魔方生活服务集团副总裁郑舒燕女士

“我们对每个项目来讲,仍然没有停步,我们在比较核心的地段最近也拿了很多项目,确保我们每个项目能更好的努力。” 郑舒燕说。

上寓杜颖颖坦言,并不是一定要并购、合并,而是在洽谈时,秉着一起赚钱的理念和概念,找到更好的合作方式,实现共赢。

在方隅麦伟基看来,要寻找更多商业地块整合的机会,此外,开发商、国企,运营团队的机会也在陆续增加,关键在于如何获取成本。

刘昕最后总结道,住房租赁行业虽然经历了大概十年左右的发展,但是还是远远不够的,如果针对一个发展国家来讲,我们还有很多路要走。未来我们二十年、三十年还是要一如既往健康发展。

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广东省公寓管理协会会长、YOU+国际青年社区联合创始人刘昕先生

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