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租客们,你看长租公寓还有机会吗?

锋面News · 王柔金 · 2020-07-24 08:45:45

长租公寓还是一门好生意吗?

4月底,租住在深圳西乡金地草莓社区的刘芳续租时惊讶地发现,今年的租金非但没按惯例涨价,反而还打折每月降了200元。

研究生刚毕业的李林也发现,之前在北京朝阳区看好的一套长租公寓房源,租金也直降1000元,签约还有额外折扣。

刘芳和李林知道,遇到降租这种往年绝对不会发生的好事与疫情有着直接关系。

而过去几年一路疯狂成长、不断爆雷的长租公寓行业,则在这场突如其来的疫情中,再次感受到了从“诗和远方”到“一地鸡毛”的落差。

涨价季变打折季

刘芳是2018年应届毕业生,她说,当初之所以选择长租公寓,一方面是可以直接拎包入住,这对于刚毕业的她来说省心省力,方便专心找工作;另一方面长租公寓有管家、保安,管理相对严格,自己一个单身女生住着也安全放心些。

彼时,金地草莓社区提供了应届毕业生折扣,刘芳以每月1400+的价格租到了一个单间。虽然相较于周边普通住宅贵了些,但刘芳还是比较满意的。

第二年房租涨到1600+,考虑到深圳租金处于上涨通道,也为了省去换房搬家的麻烦,刘芳咬咬牙也同意了。

刘芳做梦都没想到,今年房租又降回到当年她刚毕业时的价格。原价1700+的房源,续租1年可享受85折,折后价格1400+,刘芳当即决定续租一年。

与刘芳抓住疫情机会果断续租不同,今年研究生毕业的李林原本看好了自如友家位于北京朝阳区五里桥附近的一套房子,准备联系中介签约时却发现该套房源同房型的挂牌出租价格,从一个月前的8700元降到了7700元,并且还有打折促销活动。李林估计再等一段时间价格会更低,权衡过后决定再等等。

春节后的回城季和大学生毕业季,通常是一线城市房租上涨的高峰期。而在疫情之下,坚挺的房租也涨不动了。

近日,锋面News走访多家品牌长租公寓机构时发现,往年如火如荼的毕业租房季正在变成长租公寓“打折季”,包括自如、蛋壳、万科泊寓、龙湖冠寓、世联行红璞等品牌长租公寓均推出了不同程度优惠活动。

其中,自如、蛋壳等长租公寓品牌在7月份面向北京等地区推出了亿元补贴活动,针对新签客户推出特定的房租优惠减免政策。比如,月初正式上线的自如“亿元补贴”活动中,合租房源一年免2个月租金,整租房源一年免1.2个月租金。如果你是大学毕业生,还可以同时参与“海燕计划”,既可以少交租金,还可以免押金。而蛋壳公寓近期推出的“安居计划”,也拿出亿元用于补贴租客,租客最高可享受免租两个月的福利。

万科泊寓、龙湖冠寓和世联行红璞的金沙洲店则针对新签客户推出了85-95折不等的让利,应届毕业生还可享受0押金、免房租等额外优惠。折扣后的价格虽然因不同房型、环境和位置有所差别,但几乎已与周边普通住宅出租价格不相上下。

同质竞争叠加需求减少,曾经租金“高人一等”的长租公寓走下了价格“神坛”。锋面News走访时看到,金沙洲作为广州有名的睡城,7月本应是租房旺季,但上述长租公寓依然有不少空置房源,万科泊寓个别房源甚至杂乱不堪,看起来已空置许久。

疫情“调控”租赁市场

多位长期研究长租公寓的业内人士认为,长租公寓毕业季变“打折季”的现象,与疫情影响下今年租赁市场转淡的市场行情息息相关。

一般来说,春节后务工人员返城、暑期高校毕业生就业两个时点,是租赁需求集中释放的阶段。但由于受疫情影响,今年的首个传统租赁旺季并未在2月份如期出现。此后虽然疫情得到控制,复工复产有序启动,但租赁需求仍未恢复到往年的水平。

我爱我家研究院数据显示,今年上半年,12个热点城市租赁成交总量比上年同期下降近三成。其中,北京约下降23%,武汉、杭州两城降幅则达到6成以上。受此影响,热点城市租金价格有不同程度的下滑。

贝壳研究院提供的数据则显示,重点18城的平均租金水平,3月份环比下降14.0%,从2月的47.7元/平方米下降到41.0元/平方米;4月及5月份,平均租金有小幅回升,环比分别上涨1.4%和2.8%,但同比下降幅度均在10%左右;6月份租金水平又呈现下降趋势,环比5月下降3.2%,同比去年6月下降10.9%。分城市来看,6月份天津、武汉、青岛、济南、重庆、长沙、烟台及廊坊八个城市租金仍呈现环比下降。

在交易环节,很多房屋的空置期明显延长。贝壳研究院指出,今年2月和3月,热点城市的租赁房源成交周期超过60天,此后虽然有所下降,但到6月,这一周期仍然接近50天,比去年6月延长了12天左右。

事实上,今年以来,不少热点城市发布了人才新政,并给予落户名额和租房补贴。但与疫情影响带来的缺口相比,差距仍然明显。

“租赁市场的活跃度与就业环境息息相关。”诸葛找房数据研究中心指出,虽然各大企业都在积极复工复产,但受疫情影响,企业“缩编人力、降低成本”呈常态,这也导致租赁市场的活跃度并不高涨。

值得注意的是,本轮租金下调并不完全是受疫情影响的关系。贝壳研究院的数据显示,2012年1月北京市平均月租金51.3元/平方米/月,2020年6月为84.4元/平方米/月,八年半的时间里,租金上涨了64.7%。

这期间,北京经历了两次租金快速上涨的阶段:一是2013年,二是2016年-2018年,月均租金的同比增长率都超过10%。但从2019年8月至今,北京的租金水平一直同比负增长。

“准确来讲,本轮租金下跌系2012年以来首次租金持续半年以上的同比下降。”贝壳研究院分析师黄卉指出,2019年,北京租金同比增速下降,当年8月开始租金出现同比下降,并持续至今。这是市场供需结构调整的结果,体现了供需关系正趋于缓和。

一地鸡毛的自救

租赁市场转淡,长租公寓不可避免地受到冲击。惨淡之下,长租公寓机构开始了艰难的自救。打折促销只是手段之一,更多品牌转向开源节流。

贝壳研究院指出,2020年上半年,TOP10集中式长租公寓品牌新开门店93家,新开店率为8.2%,低于去年全年71.8%的水平。部分知名长租公寓品牌门店数量负增长,部分门店关停。一些尾部公司甚至出现资金链断裂、倒闭等情况。

据不完全统计,今年以来陷入资金链断裂、跑路、倒闭等中小公寓数量高达16家。同时,房企进军租赁市场的热情也大大降低。公开数据显示,截至2019年底已有44家大型开发商开展了长租公寓业务,而今年上半年却没有一家开发商新进入长租公寓领域。

一面是战线的收缩,另一面则是与业主的利益博弈。

疫情爆发后,包括自如、蛋壳、相寓等大型长租公寓品牌纷纷被曝与部分业主展开协商,试图下调房源委托价格,从而降低成本。其中,个别房源的委托租金降幅甚至接近30%。由于很多房源尚在委托期内,此举引发了大量合同纠纷。

锋面News在一些自如、蛋壳业主发起的维权群中了解到,自如和蛋壳给了业主二选一的选择,要么接受房源委托价格的下调,要么解约,自如和蛋壳赔付两个月不等的房租作为违约金。同时,自如的业主还有可能需要赔付装修、家具等费用。

自如方面将要求业主降价的部分原因归结为委托价格高于租赁价格,也即“价格倒挂”。自如方面表示,进入2020年以来,由于经济和疫情不确定因素,以及城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等因素影响,导致房屋租赁市场出现了显著的变化,

“特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格严重倒挂的趋势,与我们跟业主委托协议里租金逐年上涨的约定背离。为了与业主和客户实现长期的合作共赢,我们与这部分业主展开了适当调整委托价格的友好协商。”

市场行情不景气,自如、蛋壳等长租公寓品牌希望业主降价与其共克时艰,原本可以获得一定理解。但无论是蛋壳要求房主免租一个月却未对租户免除租金的“两头吃”行为,还是自如要求业主不降价就解约的简单粗暴操作,都令本就水深火热的长租公寓又陷入纠纷四起的境地。

绕不出去的模式之困

在景晖智库首席经济学家胡景晖看来,相比于疫情带来的短期影响,部分长租公寓品牌早期高价拿房、重新装修带来的“重成本”,才是导致长租公寓不得不降价的原因。

问题本源又回到了长期以来困扰长租公寓发展的模式上。

长租公寓行业的规模颠覆出现在 2018年。这一年,市场上的长租公寓品牌超过2000家,来自“中介系”的自如、蛋壳、 “房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、碧桂园碧家;“资本系”的魔方、新派公寓等头部玩家开始崭露头角。

中国有着庞大的租房市场,数据显示,2019年中国房屋租赁人口已经达到2.2亿人,城市租住群体中90后占比达到了75%。

打着“品质租房”名义的长租公寓,在“房子是租来的,生活不是”、“生活不止眼前的苟且,还有诗和远方”等契合年轻人消费心理的概念渲染下,房屋品相更高、管理和服务更规范的长租公寓,甫一推出市场便激起了不小的水花。

然而,与庞大租赁需求相对应的,是中国长期以来租售比偏低的现实。“我不建议做长租公寓,这个生意是亏的。”早在2018年,自称“非主流”开发商的SOHO中国董事长潘石屹就曾指出长租公寓商业模式的痛点在于,通过银行贷款建成后再出租的长租公寓,回报率最高超不过1%,而银行基准利率利息是4.9%,即使租金翻番也还是亏本。

对于业主来说,房屋租售比偏低,可以通过房子涨价、资产增值的方式来化解。但对于经营长租公寓的“二房东”们来说,其经营模式主要是向业主租赁房屋再转租到C端,通过赚取差价来实现盈利。

虽然长租公寓的租金要高于普通业主自行出租的房源,但往往也要付出装修配套、管理服务等诸多成本。无论是投入资金还是投资回报,长租公寓都被认为是一项盈利微薄甚至是亏本的生意。

而一个业内普遍达成的共识是:长租公寓要想实现盈利,同时也为了在资本市场上能够讲一个“动听”的故事,必须通过规模化扩张,达成规模效应以此降低成本。

正是在这样的“共识”推动下,长租公寓行业在2017-2018年进入高速规模扩张阶段,竞争逐渐白热化,自如、蛋壳等开始出现高价争抢房源的现象。胡景晖曾公开炮轰,部分长租公寓用金融杠杆融资、以高出市场价20%~40%的价格争抢房源,严重违背市场规律。

这也正是此番租赁市场出现价格倒挂现象的根源所在。

业内认为,与装修、家具、配套、管理服务等成本相比,长租公寓更大的成本还是在于房源扩张所需的资金量巨大,也由此延伸出了长租公寓租金贷等问题,加剧了长租公寓的亏损。

公开数据显示,2015年至2017年,自如3年累计亏损近13亿元。此后,自如再未公开相关数据。而已上市的长租公寓品牌,无一例外都在亏损。2017财年至2019财年,青客公寓分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。同期,蛋壳公寓分别亏损2.7亿元、13.70亿元、34.37亿元。

胡景晖认为,长租公寓有规模效应,但终归是一个周期长、投资回报率低的行业,需要靠规模、时间和精细化管理来实现价值。很多长租公寓运营商的财务模型中,默认租金水平每年上涨10%左右的期待,实际上是很难实现的。资本的加持虽然有助于快速做大规模,却无法解决投资回报的问题。相反,规模越大,资金压力和亏损缺口也就越大。

显然,疫情所带来的租赁市场变化,进一步加速和催化了长租公寓在高速扩张之下,投资与回报之间的矛盾。而房东作为整个行业资本链中的“弱势”群体,成为了最先被薅羊毛的人。

租赁市场下行探底、规模拓展停滞、资金压力增大……面对疫情“洗礼”,长租公寓还有机会吗?

对此,胡景晖的回答是:长租公寓是一门好生意,需要规范发展,但利润率不会太高。

(文中刘芳、李林均为化名)

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