迈点网

从雅诗阁买卖看服务公寓和长租公寓背后的商业逻辑

经济观察网 · 张雅楠 · 2020-07-30 10:10:27

拥有海量流动人口的一二线城市,对长租公寓有着强劲需求,所以雅诗阁早就有做长租公寓的想法,这次有项目落地,正是一个很好的机会。

7月27日,雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust ,以下简称“ART”)公告,已达成两项有条件协议,分别向两个不相关的第三方出售位于中国广州的雅诗阁和位于法国巴黎的馨乐庭(Citadines Didot Montparnasse Paris),交易额超过1.9亿新元。

广州雅诗阁位于广州商业核心区天河,正对广州太古汇,拥有混合公寓207套,包括一居室、两居室和三居室公寓,出售额为1.55亿新元,约合7.8亿元人民币,较该物业账面价值高52%,较2012年的收购价高约81%,ART预计2021年一季度交易完成后,将实现1940万新元的净收益。

法国巴黎馨乐庭的出售价格为2360万欧元,比该物业的账面价值高约69%,较2010年的收购价高出60%,该项目在2020年四季度完成交易后,将为ART带来380万新元的净收益。

若两项交易完成,ART共将获得2320万新元的净收益,约合人民币1.18亿元。

雅诗阁是新加坡凯德集团旗下全资子公司,为服务公寓及酒店业主、住宿运营商,物业分布于全球30多个国家180多个城市,管理700多家物业、逾11.2万套公寓单元及酒店客房,旗下品牌包括雅诗阁、The Crest Collection、盛捷、Quest、馨乐庭、lyf、Préférence、Vertu、海睿思等。

ART于2006年在新加坡证券交易所有限公司上市,其资产包中的服务式公寓大多为全球主要门户城市的雅诗阁、馨乐庭和盛捷,ART由雅诗阁全资子公司雅诗阁公寓信托管理公司管理。

ART首席执行官Beh Siew Kim表示,在新冠肺炎疫情下,两项资产以诱人的价格出售,可以使ART提振其产品组合、释放资产的潜在价值,ART将寻找机会将收益投向回报更高的资产,所得款项还可用于减少ART的债务,降低杠杆比率,将其分配给固定证券持有人,或用于一般公司目的。2019年,通过完善投资组合,ART已释放超2亿新元的净收益,并通过收购优质资产增加了约19亿新元的资产价值。在当前不确定的市场情况下,ART将继续审慎管理资本和现金流,并确保对长期住宿市场地区多元化投资组合的弹性。

在中国,ART中的资产包括大连盛捷天城服务公寓、沈阳盛捷和平服务公寓、天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓以及上海徐汇盛捷服务公寓等;在法国,ART在16个城市拥有多处馨乐庭服务公寓以及La Clef Louvre巴黎。

出售资产只是资产管理的一面,在收回投资收益的同时,今年上半年,雅诗阁进行大规模的拓展。前5个月,雅诗阁在中国签下了13家物业管理合同,新增总套数超过3000套,同比增加119%,与此同时,雅诗阁全球签约超5400套公寓,同比增长139%,创下纪录。

雅诗阁在中国新增的13家公寓分别位于广州、香港、南昌、郑州、上海、珠海、成都、北京、西安、江阴等城市,产品线包括雅诗阁、盛捷、馨乐庭、lyf等。

值得注意的是,上海雅遇长租公寓(唐镇)是雅诗阁中国在大中华区签下的首家长租公寓品牌项目。

截然不同的商业逻辑

过去4年时间里,中国的长租公寓市场经历了过山车般的发展历程,这个过程中,雅诗阁一直没有进入长租公寓市场。雅诗阁自1984年成立,已经在服务公寓行业有超过35年经验,虽然服务公寓和长租公寓仅有两字差别,但是背后的商业逻辑却截然不同。

雅诗阁背靠凯德集团,拥有成熟的资本运作系统,雅诗阁旗下的服务公寓资产,会依不同的资产类别进入不同的主体,一般而言,有现金流可以分红的项目会进入REITs,而在建工程、或者拿地需要时间培养的,会用私募基金开发。通过资本体系以及资产运营形成正向循环。

中国的长租公寓企业大范围兴起于2017年,规模扩展迅猛,同时在很长一段时间都在寻找盈利模式的过程中,过去两年里,诸多品牌在这一过程中倒下。

去年9月末,雅诗阁高管接受经济观察网采访时表示,对雅诗阁来说,长租公寓是一个很新的业态,需求是有的,在财务考核、风险管理、客户需求三方面因素都满足要求的情况下,会觉得是一个切入机会,因此还在积极寻找合适的项目。

雅遇定位一二线城市中的中端市场,面向有着数年工作经验的白领、归国留学生以及国际住客等期望有更好的住宿环境的都市人群。 

雅诗阁中国董事总经理暨雅诗阁中国业务扩展总监陈志商表示:“拥有海量流动人口的一二线城市,对长租公寓有着强劲需求,所以雅诗阁早就有做长租公寓的想法,这次有项目落地,正是一个很好的机会。”

同时,陈志商也对二季度的业务拓展速度表示认可,“随着二季度中国经济的快速复苏重启,我们的签约量也很快活跃起来,一口气签下10余个项目超过3000个服务公寓单元,新进南昌和郑州两座省会城市。”

新冠疫情对全球经济带来冲击,作为一个物业遍布全球的国际住宿品牌,雅诗阁也在这轮风暴中经受大考。和其他住宿类产品相比,雅诗阁拥有长住客基础,至二季度,雅诗阁在全国1/4的运营物业入住率达到70%以上,五一小长假期间,杭州、苏州和无锡的数个物业实现满租。

陈志商直言:“在整个商旅住宿业经受近乎’灭顶之灾’的时候,是一直以来累积的长住客基础,让雅诗阁的产品显示出了平时并不显见的韧性,让我们在寒冬中找到出口顶受住压力,也让我们在这样的经济环境中对自己的产品有十足的信心,继续新开物业扩张版图,不久的将来,还有上海、广州、深圳、徐州和杭州等地的物业会正式和大家见面。’’

此前的4月和6月,雅诗阁分别在长沙和天津开业了长沙馨乐庭星沙服务公寓以及天津途家盛捷郡都服务公寓。

第一时间GET商业空间产业最新资讯
下载迈点APP

扫一扫下载APP

0

评论

迈点app

迈点APP

商业空间产经研究媒体