长租公寓不是一座金矿

互联网圈内事 · 2020-08-26 09:41:01

疫情期间,多家长租公寓因为生存困难而“吃相难看”。

和P2P一样,长租公寓仿佛一夜之间成了“暴雷角色”。

今年5月,纳斯达克上市企业青客公寓承认遇到资金困难,一度被传言倒闭;6月,纽交所上市企业蛋壳公寓创始人兼CEO高靖被调查后,公司迅速换帅;7月,有网友在微博发文表示自己在自如租住,被一名男租户骚扰,引发舆论强烈关注.....

上半年,多达16家长租公寓品牌公寓面临倒闭,长租公寓扩张处于停滞状态,部分品牌门店的开店数量呈现负增长。

贝壳研究院数据显示,今年上半年,TOP10品牌长租公寓新开店数量共93家,新开店率仅为8.2%,新进入长租公寓的开发商数量连续三年降低。

今年上半年新入场的长租公寓开发商,数量为0。

企业没有盈利,租户没有省钱,房东收不到租金,看起来这是一门只有输家的棘手生意。

但长租公寓真的没有未来吗?9岁的长租公寓市场,正在经历着一场行业发展的阵痛期。

一地鸡毛,花式求生

“整个长租公寓行业,2、3月份都是亏损的。”

长租公寓的从业者武磊表示,疫情期间公司每月亏损在几百万元,虽然出租率已经恢复至80%,但消费者对长租公寓的信任度,已经降至冰点。

在疫情期间,多家长租公寓因为生存困难而“吃相难看”,如要求房东减免房租,却不对租客减免的“两头吃”行为。还有老牌长租公寓品牌因为疫情期间续租租金普遍上涨10%-30%而登上了热搜。

奇葩举动的背后,是行业发展已经到了难以持续的地步。

某些长租公寓运营商,为了扩大规模,曾以高于市场正常价格20%到40%在争抢房源,但却愿意将高价收到的房源,以低于收租价格再次租赁。

一时之间,高收低租成为这一行业的发展常态,利用租客通过租赁贷的方式为他们拿来的现金流,长租公寓企业不断抢占市场,然后持续循环。

但如果回归经营本身,其实长租公寓的盈利问题,一直悬而未决。

曾经有长租公寓操盘手以集中式公寓的收房成本算过一笔账:假设上海一间公寓最终月租4000元,市场竞争激烈,拿房成本往往占60%,即支付给产权方的成本是2400元;装修成本(包含硬装、软装、家居、家电等)以7万元计算,要在前五年分摊完,平均每个月装修成本大约1166元;再加上每间房每个月所投入的运营成本大概500元,统计下来,一间房每月总成本达到4066元。也就是说,前五年基本不赚钱。

这本是一桩生意成立与否的基础,但却被选择性忽视了,有人认为要看得长远,有人认为总会有接盘侠。

经营压力巨大,因此长租公寓行业出现各种“妖娥子”也就不难理解了。

“租金贷”是要快速收回投入,“甲醛门”是迫于快周转的经营压力,“抢房源推高房价”是要快速形成规模优势,“隔断房”是要增加收入来源……这些在政策和法律边缘试探的行为,是行业蛮荒时代的见证,也是成长的代价。

长租公寓的“金融计”

脆弱的资金链背后,是长租公寓目前盈利模式的单一和高风险。

其实长租公寓的商业模式非常传统:从房主手中将房屋租赁,进行装修改造,然后进行再次出租,从而赚取差价。

这是长租公寓的基本营收方式。但稍加留意就会发现,目前市面上的长租公寓并不把这个差价当做营收支撑,租金贷才是长租公寓现金流的支撑。

所谓租金贷,是指长租公寓企业与金融机构合作,以贷款的形式从金融机构一次性拿到合同内的租金,租客须通过长租公寓平台与第三方金融公司签署贷款合同,每个月向金融公司还款。

蛋壳公寓此前的招股书就曾披露,租金贷是其主要资金来源之一。

并且招股书显示,2019年1月至9月,蛋壳公寓通过租金贷模式获取的租金预付款,占公司租金收入的80%,在2017年和2018年,这一比例分别为90%和88%。

截至2019年9月30日,财报显示,青客公寓有62.6%的已付租金来自租户分期付款的租金贷,使用租金贷的租户比例高达65.4%。

可见租金贷对于目前的长租公寓发展来说,意味着什么。

这种模式下,长租公寓可以拿着金融机构的预付款去开拓市场,获得房源,而偿还贷款的主体却是租客。也就是说,这一模式本身就是在走钢丝,存在很大的不确定性和隐藏风险。

对于租客来说,诸如签完合同才知道要贷款、诱导用户贷款的问题频频发生。

对于长租公寓来说,将主要的资金链放在租客贷款带来的现金流上,一旦新租客减少,房屋空置,长租公寓企业一方面没了来自租客贷款而来的现金流,一方面还要给房主支付空置的房屋租金。长租公寓将随时面临资金链断裂的风险,连年的亏损成了常态,上市成了输血道路。

蛋壳招股书显示,蛋壳公寓2017年净亏损2.72亿元;2018年净亏损13.69亿元;2019年前10个月,净亏损28亿元,全年预计亏损30多亿。2020年一季度财报显示,蛋壳亏损较去年增加了4.15亿,净亏损达到12.34亿。从2017年算起,蛋壳至今已累计亏损六十多亿元了。

今年紧急上市的贝壳,也一直面临着巨额的亏损。2017至2019这三年,公司净亏损分别为5.4亿元、4.3亿元、21.8亿元。2020年第一季度,贝壳找房净亏损额为12.3亿元。

贝壳、蛋壳以及自如等相对较大的长租公寓平台,亏损、租客房主通吃、以及租金贷乱象等还不是最严重的。体量相对较小的长租公寓平台,出现更多的是现象是卷款跑路,租客只能通过报案来维权。

频繁的租金贷暴雷,显示了这种金融模式的脆弱性原我爱我家副总裁胡景辉,曾在2018年就表示:“长租公寓若是爆仓,一定比P2P暴雷更厉害。”

其实早在2018年,上海、杭州等多地的主管部门就因为频繁的长租公寓暴雷问题,出台相关政策,为租金贷设立门槛。

2018年9月,上海市住房城乡建设管理委联合市金融办等多部门发布《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》,明确表示:无“住房租赁经营”业务范围、未经本市房屋行政管理部门备案、未加入本市房地产经纪行业协会的代理经租企业不得合作开展个人“租金贷”业务。

2019年12月《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,进一步明确“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成等。超过比列的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。”

可以发现,蛋壳、青客等租金贷收入占比明显不符合规定。

今年2月18日,深圳市政法委向深圳地方金融监管局、深圳银保监局发文,要求尽快对蛋壳公寓开展排查工作,全面了解蛋壳公寓以及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”情况。

频繁的租金贷暴雷,显示了这种金融模式的脆弱性,种种困局之下,企业蒙上了一层层阴影。

长租公寓还是门好生意吗?

9年未找到的健康盈利模式,还会出现吗?

8月13日,贝壳在美国纳斯达克上市,左晖当天在那个喜庆日子里,用了“筚路蓝缕”四个字来形容这个行业,他说希望所有的人能记住这个产业的艰难,一直做难而正确的事情。

长租公寓到目前为止依然没有找到稳定的盈利点。绕不开的脆弱资金链,其实是一颗由他们一手养大的毒瘤,长租公寓市场的恶性竞争无疑是加剧了这一难题。

“我不建议做长租公寓,这个生意是亏的。”早在2018年,潘石屹就也直指长租公寓商业模式的痛点。他表示做长租公寓一定会去银行贷款,银行基准利率利息是4.9%,但实际可能得5%-6%,然而贷款建成后租出去回报率最高超不过1%,租房价格翻番还是亏本。

但也有投资人认为,长租公寓行业依然很有发展前景,愉悦资本创始人刘二海可谓是蛋壳和高靖的贵人。2017年年初,刘二海第一轮就投了1000多万美元。谈到为什么投资蛋壳,刘二海总结出了三点:需求、观念、团队。

“一是需求非常大,老百姓买房还是有一定难度的。对蛋壳的主要用户——年轻人群体来说,就更不可能一毕业就买得起房子。“

据悉,我国流动人口相比其他国家更高,且在逐年上涨,总人口基数大。有统计表明,2020年我国租赁市场将达到1.6万亿,2025达到2.2万亿。租房需求和租赁市场还在释放活力。

“二是人们的观念也在转变,原来是房子一定要属于自己,现在人们更看重房子的使用价值,我在这个城市就租用一下,假如我不在这个城市了,我换到其他城市,就会很方便。”

“三是高靖这个团队还是非常能干,当时和他同期的公司里有8000间房的不在少数,但是他把8000间变成了40多万间,这个团队身上有很独特的地方。”

正如刘二海所说,单就长租公寓这一发展模式来看,它还是具有很大的发展空间的,但这只是理想的市场状态。一切还是要看长租公寓自己。

政策方面,今年上半年租赁市场持续释放利好信号,总的来说是围绕大力支持租赁市场发展、规范市场秩序、发布租房补贴三个方面。

8月17日,杭州市住房保障和房产管理局官网发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》明确,住房租赁企业将从8月31日起将相关租赁资金均缴入专用存款账户管理,“托管式”住房租赁企业需在9月30日前根据要求完成风险防控金缴交,存量委托房源应缴交风险防控金30%。

业内人士称,本次《通知》将有效降低市场风险,或将加速长租公寓行业洗牌。

租赁资金均缴入专用存款账户,可以对资金的用途进行有效管控,减少长租公寓企业大量挪用承租人租金去占领房源的现象;30%的风险防控金,一旦企业出现异样,可以最大程度保障相关利益群体的合法权益。

不过,无论市场有多么大的发展空间,仅仅只是想在这一行业赚一笔然后走人是行不通的。频频爆发的问题背后是整个行业发展的破局之困。

这个赛道的比拼,必须要注入新鲜的血液,长租公寓要有长远发展的眼光。未来的长租公寓发展有很大的想象空间,暴力扩张显然不是长久之计,长租公寓未来的课题还是要回归住房服务本身,依赖租金贷这种走钢丝的经营模式急需破局。(文章中武磊为化名)

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