迈点网

公寓企业频频暴雷,行业“生病”有这两味药!

水滴管家 · 2020-09-07 11:24:42

“谈租色变”没这个必要,从模式做好规范,良性发展是正道。

2020年,整个长租行业都人心惶惶,跑路之闻常有,暴雷之声未断。仅今年上半年,便有16家中小长租公寓企业相继倒闭。

7月,公寓企业继续分化和淘汰,乐伽公寓暴雷,鼎家、国畅、喔客、德寓依次退场。

为了管控行业乱象,杭州、西安等地先后于8月推出了“资金监管”机制,要求托管式公寓缴交30%的风险防控金,未来该政策还将在多个城市陆续推进。

这剂政策猛药,严重打击了公寓赖以生存的包租+规模的薄利空间,直接促发了全国多地长租公寓8月集中暴雷,仅杭州市就有友客、巢客、沃客等公寓品牌相继倒下。出事原因却也出奇一致,都是”高手低租“的老套路。

image.png

数据来源于网络的不完全统计

暴雷背后的原因

人民日报曾发表题为《长租公寓乱象亟须整治》的文章,质问长租公寓乱象,呼吁有关部门加强长租公寓运营机构的监管,别让老百姓辛辛苦苦赚来的血汗钱血本无归。

其实关于高收低租,对于长租公寓,地产大佬潘石屹早就发出过警告。他表示,长租公寓只有不到1%的回报率,租房的价格再翻一番还是亏本的。别跟好多创业者一样,以烧钱为荣,这是一条不归路。

01 人性贪婪下的一场又一场的‘资本游戏’重演

有的长租公寓企业一口气成立40~50个品牌,分布在全国十几个城市,员工加起来有近1万人。先是不停做大规模,当背后资金没法支撑后,创始人就会提前几个月退出公司架构,做好套现准备。

image.png

8月29日,杭州长租公寓“巢客”爆雷,引发上万房东强烈不满,但其实原公司法人黄大坤早在8月17日就陆续从法定代表人席位退出了。

“到最后,就通过上述操作,一把将韭菜割了。”

又比如武汉巢客公寓公司,当资金出现问题后,原武汉巢客公寓的很多高管就转到了另外一家新成立的公司,同样做房屋中介,并且人员都没变。

02 难以驾驭的‘野心’在租金贷的催化下梦幻破灭

2018年至2019年,为了尽快回笼资金,扩大规模,占领市场话语权,公寓们疯狂扩张,引发了一系列连锁反应,“资金贷”由此而生,寓见、乐伽公寓都是前车之鉴,蛋壳、青客这样的上市公司,也被折磨的筋疲力尽。当“野心”跑在行业内别太自信。

租金贷问题的主要症结在于:1、租客是否在不知情或者未被进行充分风险提示的情况下,办理了“租金贷”;2、公寓企业在拿到这笔资金后的使用方式缺乏监管。用一句总结就是:取之无道,用之不当。

我们应该客观承认,除了投机客,其实行业内还有大量的中小公寓是在正儿八经的做生意的,但窘迫的资金流导致他们往往成为“月光族”,一点点空置就要饿肚子。

目前,政府的监管的决心是十分明确的。在杭州的监管政策中,我们读到了“唯一、风险防控金、冻结、总额2倍确定、12个月全部缴交到位“等信息,而“防控金”也从30%变为了100%。对政府来说,监管防控金只是整个监管链条上的一环,从政策、执行到落地,实现对市面上全部房源的监管才是目标。

小水滴认为,第一味药应当来自政府的监管与扶持,萝卜与大棒的配合下,让行业越走越稳。

一方面,政府应该坚定加强行业监管,尽快出台相关法律,防止“高收低出”、“长收短付”等模式带来的风险,减少长租公寓企业经营对房东和租客带来的影响;同时也要给予认真经营的长租公寓企业必要的补贴和资金扶持,帮助他们渡过经营困境,引导行业走向正轨。

房东和租客要做何选择?

面对贪婪的二房东,房东和租客该做何选择?其实贪婪背后的底层原因,是租金的“流转期’不对等。二房东的商业模式本质赚取差价,租金分期每增加一道,二房东的流转风险就增加一层。

image.png

2018年至2019年,为了尽快回笼资金,扩大规模,占领市场话语权,多个公寓企业如雨后春笋般奋勇而出,但随之问题也接二连三开始出现。

“谈租色变”没这个必要,从模式做好规范,良性发展是正道。

曾经公寓为了快速扩张,选择喝下“欲速则不达”的包租毒药,把重心放在了跑马圈地的烧钱游戏上,只练了“规模”的外功,忽略了“运营”的内功修炼。

如今,越来越多的公寓正通过开源节流来完成自我修正。一方面需通过智能化手段提升运营效率、降低成本,另一方面积极尝试更多债券融资的可能。

但公募RIETs往往是重资产、集中式、实力雄厚的公寓们才有权限接触的金融工具,对7、8两月间纷纷倒地的中小二房东来说,可望而不可及。

行业未来将是头部与长尾并存的格局,头部是国资国企社区公寓、头部公寓的主场,而中小公寓房东也将以小而美的价格优势,牢牢俘获一批价格敏感型租客。

小水滴认为,分润式金融工具或许是行业的第二味药,并因为来自行业内部的推动,具有着强大的生命力。

2019年,水滴曾研发出分润式相关产品,通过对客服务的实践检验,证明这一金融工具的逻辑可以部分解决中小公寓的运营困难。它以SaaS管理后台为载体,将房屋状况、出租情况、资金收支等信息数字化、实时化、可视化,具有空中分账和自定义分润功能,线上每达成一笔租金交易,即实现一次合法合规的同步分润。

这种分润式的优势十分明显:租客交租,房东拿走‘底价’,二房东拿走‘差价’,供应商避免被”打白条”。租金不多层转手,实时对帐避免时间差,进而保证各方的现金流安全,实现房东、租客、公寓和供应商的多赢局面。

同时,公寓有了更稳定的现金流,能从根上规范企业的发展计划,可以把精力放在规模扩大、服务改进等方面,进一步提高”小而美”的竞争力。

第一时间GET商业空间产业最新资讯
下载迈点APP

扫一扫下载APP

1

评论

迈点app

迈点APP

商业空间产经研究媒体