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长租公寓爆雷,年轻人第一次当韭菜

新金融洛书 · 雷慢 · 2020-09-17 13:06:10

“非蠢即坏”的先辈很多,比如共享单车大战,和P2P网贷。

四个月前,成都刚毕业的女大学生张洁(化名)初次踏入社会,要在成都租住2个月,蛋壳公寓的中介向她推荐说,蛋壳公寓可以租住2个月,月租1030元,但合同签一年,2月后不租可转租离开。

办手续时,中介一直催促她签合同,协议没看完,就被催着稀里糊涂地签了字。中介连哄带唆地教她操作了一番手机,最后,她发现自己背上了一年期的微众银行贷款,总额12360元。

两个月后,到了张洁预想退房的时候。但中介又告诉她,不能退,若要退,要补缴2000多元各种费用。她发现,租房一年的房租早已经由微众银行一次性转给了蛋壳公寓。即使她退租了,仍要继续还银行贷款。

她和中介争论了几次,就被拉黑了。

这是一段来自“红星新闻”的报道。

长租公寓,大概是很多年轻人第一次被割韭菜。

这样有当韭菜潜力的还有千千万万。9月份社科院发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.17(2020)》就指出,“90后”及工作年限3年以下人群是租房的主力人群,尤其年龄在21~30岁的租客占比最高,是租房总人群总比的61.3%。

雷慢也租房,虽然没能做成长租公寓的韭菜,但在他们眼里,我们这批人大概是最好割的。

因为住房的刚需,2015年之后,长租公寓兴起,2016-2017年经历了扩张期,2018年迎来爆雷潮。2020年8月以来,杭州、上海、深圳等地,7家长租公寓爆雷或跑路,留下数以万计的租房人和房东在风中凌乱。

究竟是什么样的妖孽商业模式,在中国的大地上横行呢?

9月,上海长租公寓“寓意”拿着租房人的租金、欠着房东房费人去楼空。一个7月份刚签完合同的租房人说,他一次性付了一年房租,以2600元/月的价格租下了房子,才住了不到两个月。后来“寓意”人去楼空,租房人和房东一起维权时,两方一对台词,发现“寓意”给房东的房费是4000元每月。

这种商业模式,在长租公寓市场上的行话叫做“高收低出”,高价收房,低价出租,是行业普遍的做法。模式自然是亏损,但目的是为了抢占原有租房市场,因为大多公寓都想放长线钓大鱼,即用当下的亏损占领市场后,获得议价权后,再考虑提价盈利。这种行为成本很高,大多要靠烧钱支撑,商业模式本不可持续,明知不可为而为,是典型的“非蠢即坏”。

“非蠢即坏”的先辈很多,比如共享单车大战,和P2P网贷。

这种玩法死伤概率太大,除了本身就亏损的拿房手段,装修、维护、运营,都是很重的运营成本。经济学逻辑告诉我们,重资产运营,需要很强的资金周转能力。但长租公寓们又拿不出太多的钱,或者是不愿拿自己的钱去赌明天,于是想出了一个转嫁风险的办法:拿用户的租金去烧。长租公寓市场称它为模式创新,行话叫“长收短付”。雷慢画了一张图:

“长收短付”本来是长租公寓市场不肯好好做信息中介,编出一套创新的行话,挖了一个资金池,大捆大捆地收租户租金,小张小张地给房东房费,是一个过度金融化操作,要是仅仅这样,还不至于闹出太大的乱子,但这个“资金池”被放血放得太厉害了,长租公寓既要拿了租金去填亏损、撑运营,又要拿去烧、圈地,拿更多的房。于是放血太多,补血太少,资金链就断裂了。

这种打法,并不需要自己创新,ofo的戴老板,以创新创业之名,拿着雷慢这样的人99元押金去烧市场,烧得只剩下一堆破自行车,也还是逍遥自在着呢。

世上不懂金融、没有能力而做“资金池”的人,十有八九要资金链断裂。就是对金融略懂的P2P做资金池,6000多家如今也死得只剩15家了。但长租公寓祸害得比P2P更厉害,P2P还单单是祸害出借人,长租公寓不仅祸害租房人,还祸害房东。

2018年8月,我爱我家副总裁胡景晖就炮轰长租公寓说:如果再继续高价收房、重装修,继续违规的N+1出租,

“会出现比P2P爆仓厉害得多的后果。”

他说这话后不到一周,杭州长租公寓“鼎家”办公地就人去楼空了,4000户交了一年房租的租户和无数没收到房费的房东成为受害人。

最可怕的是,长租公寓爆雷,引发了一个互害的社会局面:房东因为没收到房租而驱赶房客,房客因为交了房租被驱赶而怨恨房东。而那个引发矛盾的,一拍屁股已经跑了。

长租公寓利用资本和商业模式,将风险转嫁给了租房人和房东,这种转嫁模式是有阶级性的,初出校门的学生,或者说租房人本是底层,和据有房产的阶层隔了一道鸿沟。长租公寓爆雷,加大了两个阶层群体的矛盾和隔阂。这一现象,在前几天“外卖系统算法压迫外卖员”的舆论潮中也出现过,在那里,资本利用算法和系统把风险转嫁给底层外卖员和消费者,让消费者和外卖员在矛盾中互害。

社会总是在思潮中演变的,一战后满是怨恨的德国社会,最终将纳cui推上了执政台。从P2P网贷到共享单车、长租公寓,我们这样把创新当镰刀使,逮谁割谁的商业行为,进而引发社会阶层互害,又能吃着什么好果子呢?

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