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长租公寓爆爆爆,房东租户哪里逃?

FN商业 · 2020-09-24 10:45:08

何时才不再是没有门槛的生意?

市场是万亿级的市场,需求是几亿人的需求,但落实到个体,就是无数个家庭难以自控的悲欢。

大学生进入社会的第一场硬仗,是租房。

年轻人的背井离乡,打造出规模超过万亿的租房市场。

2017年,凭借“高收低租”、“长收短付”的优势,长租公寓进入年轻人的视野,并火速成为创业风口,资本、创业者、地产商、金融机构纷纷涌入。

短短两年后,长租公寓密集爆雷。2019年全年,资金链断裂及跑路的长租公寓多达45家。进入2020年,情况仍在加剧,近一个月间,跑路的长租公寓已达到15家。

长租公寓市场泡沫破灭,冲击着数以千计无房可住的租户和无租可收的房东。

来势汹汹的爆雷潮

8月27日,杭州长租公寓“友客”爆雷。友客公寓的房东和租客陆续收到一条短信,发件人自称是友客公寓工作人员,短信中提到公司要求暂停打款给业主。

发件人还表示,自己对此事也“一脸懵逼”,不知道能否拿到工资。

随后,成立不足一个月的友客广州分公司也人去楼空。

新京报报道,杭州友客公寓跑路之后,据志愿者团队统计,友客公寓“跑路”事件总涉及人数超5000人,金额近2亿元。其中,涉及的租客平均受损24650元,最大受损达14.4万元;涉及的房东平均受损69827元,最大受损达31.2万元。

友客并非孤例。

仅其所在的杭州,就有喔客、沃客、青客、巢客、三彩家、城城找房等多家长租公寓爆雷。

天眼查APP数据显示,今年8月,全国有15家长租公寓爆雷。上海、成都、合肥、深圳、苏州等多地都有长租公寓平台相继爆雷。

(来源:《财经》杂志)

大部分已爆雷的长租公寓都采取了类似的模式——高收低租,以高出市场价10%-20%的价格从房东手里拿到房源,然后以市场价5-7折出租。

高租金吸引房东,低租金吸引租户,但房东的房租按月给,租户的租金按年收。短时间内,平台可以聚拢大量资金,随后公司倒闭,卷款跑路。

只剩下房东和租户两方受害者,难以协调。

租户通常都交了较长期的租金,但房东没拿到钱必然不愿意继续提供房屋,交了钱的租户无房可住。或者已经入住的租户不肯搬家,房东每天上门催着退房,引发矛盾。

最好的情况,是双方达成友好的协议,各自承担部分损失,并将矛头一致对准跑路的中间商。但如果双方不能达成一致,每一对受损失的房东与租户,都可能是社会的隐患。

就连全国连锁的长租公寓品牌都很难独善其身。在各地长租公寓品牌频频爆雷之际,号称“最懂年轻人”的蛋壳公寓也陷入了风波之中。

9月初,蛋壳公寓因为在全国多处无故断网,遭到了租户的投诉。很多租户称,蛋壳公寓从8月中旬开始断网超半月,联系客服无回应,或者答复不清晰。联系管家回复不及时,完全没有解决问题。

蛋壳公寓是长租公寓的代表之一。

成立于2015年,蛋壳公寓曾属于链家旗下的自如,2016年开始独立运营。

蛋壳公寓的招股书披露,截至2019年9月30日,该公司运营的房源数量为40.6万间,比2015年底的2434间暴涨了166倍。

数据显示,目前蛋壳公寓旗下运营公寓数量约42万家,覆盖全国13个城市,其中北京、上海、深圳三个一线城市的公寓数量占比近半。

但市场规模是烧钱烧出来的,蛋壳一直难以走出亏损。蛋壳公寓2020年第一季度财报数据显示,今年一季度蛋壳公寓净亏损为人民币12.34亿元,同比扩大51.23%,上年同期净亏损为人民币8.16亿元。

此外,自2017年到2020年第一季度,蛋壳公寓累计亏损已经达到人民币63.13亿元,蛋壳公寓的资产负债率也从2018年的82.62%增长至2019年的95.78%。

大到公司战略、小到每一位住户的需求,上到行业头部、下至成立几天的新公司,整个长租公寓行业都失去了前进方向。

究其根源,在于长租公寓的模式。

成也模式,败也模式

2017年,长租公寓成为风口。

对于房东和租户而言,长租公寓的出现是一剂不苦口的良药,因为租房行业“苦黑中介久矣”。

长租公寓出现之前,租房是完全C2C的,海量房源与海量租客之间,只有电线杆子上的小广告和三五成群的黑中介。

黑中介不会对租户公开房源、房价等关键信息,租户无法在比较中选择最合适的房子,房东也很难以满意的价格找到满意的租户。

长租公寓带来了统一收房、统一装修、统一管理的方式,保证房屋信息真实且公开,明码标价,房东和租户都掌握了一定的主动权。

因此,长租公寓以摧枯拉朽的姿态横扫了租房市场,帮助“租房正规化”迈进了很大一步,这是不能否认的功绩。

但成也模式,败也模式。

长租公寓的模式就是“高收低租”、“长收短付”。

一开始,长租公寓的盈利模式并不模糊,就是中间商赚差价。低价收房低价租,薄利多销,以利润换市场。再通过一系列附加服务弥补收入。

但租房市场太大了,涉及的利益方众多,谁也无法掌握议价权。

为了抢占市场,很多长租公寓平台以明显高于市场价的租金从房东手里租房,再以明显低于市场价的租金出租给租客。平均每套4000元月租的房,计算差价及员工工资,平台的亏损可能高达上千元。

这不是健康的经营模式,但却是最能抢占市场的模式,其中的损失只能由抢占了市场的平台自己消化。

消化的方式就是“长收短付”。

给租户的租金低,但要一次性交很久,至少也要押一付三;给房东的租金高,但却是按月付款,雷打不动。

由此形成的时间差,成为了长租公寓平台赚钱的武器,以时间差弥补价格差。

当这种故事能够打动投资人时,就是好的经营模式,通过融资保证现金流,保持良性循环。

但资本退潮后,中小长租公寓平台无奈之下只得自谋生路,引入金融杠杆,整个行业开始变味。

很多平台开始鼓励租客与第三方金融机构签订贷款合同,由这些机构将租客合约期内的租金一次性付清,从而将风险转移给租客和贷款方,租房平台保证了现金收益。

这是典型的恶意使用租金贷行为,租客被迫背上了本不该有的金融负债。这是庞氏骗局,是长租公寓品牌的资金游戏。

玩火多了会尿炕,最先爆雷的就是这些长租公寓品牌。

今年的租房市场被疫情笼罩,换租需求大幅降低,当新租客入局的速度放缓,以时间差弥补价格差的方式失效,资金链必然断裂,因此导致长租公寓品牌接连爆雷。

最终,平台高层卷钱跑路,只留下房东、租户和公司员工艰难维权,整个行业风雨飘摇,矛盾重重。

规模仍在,阵痛仍在

尽管长租公寓爆雷不断,但是租房市场需求仍在,市场规模不断增长,长租公寓行业不能倒下。

前瞻网数据显示,国内长租公寓市场规模于2019年达到1.73万亿元,2025年的市场规模预计将会突破3万亿元。

需求增长的背后,是租房本身更符合城镇化加速发展的大趋势。

近年来,国内的大规模流动人口已经稳定在2.4亿人次,对于更频繁更换城市和工作的年轻人而言,租房比买房更有吸引力。

此外,大众的社会观念逐渐变化,租房的民众接受度逐年提升。2019年有调查显示,不能接受一辈子租房的人口比例降低到31%。

但长租公寓市场爆雷不断,亟待整顿。

8月17日,杭州出台《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》。

《通知》要求住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金均缴入专用存款账户管理,并且在9月30日前,“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源,应将对应房源的风险防控金缴交到位;对存量委托房源,应缴交风险防控金30%,剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

9月7日,住房和城乡建设部发布“关于《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知”,对于长租公寓市场密集暴雷所引出的一系列问题作出了规定。

针对“高进低出”和“长收短付”运营模式,《征求意见稿》提出,住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

针对“租金贷”问题,《征求意见稿》规定:住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

针对“房东驱赶租客”问题,《征求意见稿》规定:除法律规定和合同约定的情形外,出租人或承租人不得单方面解除房屋租赁合同;合同期满或者解除,承租人应及时腾退租赁住房,出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使腾退。

《征求意见稿》还提出,国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务,支持发展房地产投资信托基金,支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。

新政一出,官方排雷,也给长租公寓行业划定了清晰的范围与前进方向,至少不再野蛮生长。

可以预见,无法适应政策要求的长租公寓品牌会被加速淘汰,这是市场排挤泡沫所无法避免的阵痛期。

还会信任吗?

市场是万亿级的市场,需求是几亿人的需求,但落实到个体,就是无数个家庭难以自控的悲欢。

背井离乡打拼一年,可能近半的收入要出在房租上,遇上爆雷跑路的“奸商”,可能全年就白干了,房子被房东收回,还要背上莫名其妙的债务。

收回房子的房东也是受害者,过去的房租超时未付,又要寻找新的租客,还要陪着原来的租客一起去打官司。

而长租公寓这个曾经遍布雷区的市场,即便有了政策的规范,还能得到用户们的信任吗?

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