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孟晓苏:应加快研究REITs免税问题和启动租赁房REITs

新京报 贝壳财经 · 张姝欣 · 2020-11-24 09:28:07

至少有六个方面的事情要做。

今年四月底,中国证监会与国家发改委联合发出40号文件,启动了基础设施REITs试点。目前已有多家申报机构参与国家发改委的答辩,公募REITs落地在即。

在实操层面,基础设施REITs中哪些收益应被纳入进去?如何处理政府税收补贴?未来还需要做哪些工作?新京报贝壳财经记者专访了将REITs引入我国的最早建议人,汇力基金董事长孟晓苏,为广大投资者答疑。

贝壳财经:四月底中国证监会与国家发改委联合发出40号文件,目前公募REITs项目的进展如何?

孟晓苏:今年由中国证监会和国家发改委联合启动了基础设施REITs试点,现在第一批试点项目即将推出。REITs进入中国的脚步声越来越近了。

今年四月底,中国证监会与国家发改委联合发出40号文件,启动了基础设施REITs试点。半年多来各地政府纷纷发文响应,众多专业机构推荐出几百个待选项目、各省市政府发改委踊跃上报推荐,主管部门组织专家夜以继日地评审,出现了多年所盼望的热烈场面。REITs进入中国需要这样一种声势。我对推出第一批REITs试点项目满怀期待。

贝壳财经:相较于国外从租赁房地产启动公募REITs试点,从基础设施项目启动有何差别和难点?

孟晓苏:从基础设施项目启动REITs试点,是一条符合我国国情的道路,但也是一条相对困难的道路。基础设施项目门类多,资产形态、运营模式、管理与收益方式各不相同。世界各国与各地区的REITs多是从商业房屋租赁起步,比如“香港领展基金”就是从租赁商业与车库做起,随后又收购了不少商业物业。租赁房地产不仅有现期租金,而且长期增值趋势明显。美国REITs在42年中价值增长140多倍,主要还是靠资产增值。我国从基础设施资产起步REITs,既然选择了从难点突破,就要面对更多挑战,就要付出更多努力,就要更多学习国外基础设施REITs的经验。

现在不少公募基金公司蜂拥而上做REITs,其实并不了解什么是REITs。在这个国际经验十分丰富的领域里,比创新更重要的是学习,需要结合我国实际去学习。

贝壳财经:基础设施REITs中,哪些收益应被纳入进去?

孟晓苏:有人认为,纳入REITs收益的只能是“被动收益”,即租赁房屋的收益,而不能包括“主动收益”,即经营性收益。其实“被动收益”与“主动收益”只是REITs研究上的分类,并不是REITs收益来源的区别,基础设施REITs更是如此。国外REITs并不排斥“主动收益”,很多国外REITs不是仅靠房屋租金,而是靠“租金+收益分成”模式实现更好收益,“分成”就是经营性收益;澳大利亚REITs则把有经营收益的项目做成“合订式证券”模式;新加坡去年收益高达66%的一支IDC项目REITs,其收益的一半来自增值服务,不都是“被动收益”。所以REITs的收益要求应当确定为“稳定性收益”。

贝壳财经:进一步讲,如何处理项目中的政府补贴?

孟晓苏:基础设施项目与租赁房项目中经常包括有一些政府补贴,在有些国家REITs中甚至大部分收益来自“政府购买服务”。比如美国的“CCA监狱基金”,政府用“售后回租”的方式先把监狱卖给REITs,然后按照关押犯人的数量给予人头费,让这支REITs收益颇丰。在我国不少基础设施与租赁房项目的收益中,政府购买服务占有一定比例,包括水电气热收费补贴、公共交通票价补贴、房租补贴等。它们其实是比租客缴租更加安全的收益。我认为需要鉴别的是这些收益是“稳定性收益”还是“临时性收益”,可以把“稳定性收益”纳入REITs收益项。

贝壳财经:在我国发展REITs是应“小步慢走”还是应“大步快走”?

孟晓苏:我认为要大步流星、奋勇前行。我国有着大量可以转为REITs的不动产资产。在当前经济形势下,需要用REITs化解地方政府与企业的高负债,为经济发展注入新的投资。美国REITs市场流通规模1.33万亿美元,折合人民币8.7万亿美元,经济体量第三的日本是世界第二大REITs市场,去年年底规模为1513亿美元,折合人民币1万亿元。

我国在世界经济体量中高居第二位,但是REITs严重滞后。我国基础设施等不动产资产巨大,社会资金持有不动产资产愿望迫切,资金成本降低让现有资产收益率更适应需求。在建立REITs方面我们要有赶超的紧迫感,要让REITs在我国迅速形成足够的体量,要让我国REITs体量与世界第二的经济规模排名相匹配。

习近平总书记要求“只争朝夕,不负韶华”。我们需要加快推动REITs试点,并且要让试点项目尽快形成一定规模,以更好服务于经济发展与社会发展,加快形成国内大循环与促进国内国际双循环的局面。

贝壳财经:REITs试点推出后,未来工作重点在哪?

孟晓苏:现在就需要考虑与安排好下一步REITs理论研究与实践推进工作。我考虑至少有六个方面的事情要做。

第一、要坚定推出基础设施REITs试点并扩大试点规模。现在经济发展外部压力越来越大,我国需要加快形成国内大循环,促进国内国际双循环。国家需要基础设施建设再度发力,就要改变高负债格局,加快发展直接融资,减少刚性兑付,化解金融风险。REITs能够成为基础设施等资产“接盘侠”,使得地方政府和平台公司重新获得投资能力,履行扩大投资促进国民经济持续发展的责任。

第二、要及时研究REITs免税问题,让REITs能够顺利落地。世界上有13个国家是有REITs法规而多年没有REITs,原因就是其法律不配套,没有免税支持。我们不能成为其第14个国家。通过以政府公共资产做REITs,可以减少企业的税收痛感,先把REITs推出。在我国现期可以首先促成REITs返还地方税,并用好税收递延政策。进而促进国家税制调整,实现对REITs免税。

第三、要研究适时推出租赁房REITs。国务院办公厅2016年6月印发的国发39号文件要求推动的REITs,就是为了发展住房租赁,形成“租售并举”的市场。我希望主管部门在推动REITs方面要“不忘初心”,在推动基础设施REITs试点的同时,早日推出租赁住房REITs试点,促使早就提出的“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”、“支持专业化、机构化住房租赁企业的发展”等中央要求尽快实现,促进“房住不炒”要求的落实。它可以为REITs市场引入增值性更好的基础资产,实现国内REITs与国际REITs门类一致。

第四、要加快研究启动“公司型REITs”。公司型REITs更加容易被我国企业接受,也为我国监管机构所熟悉,监督管理经验丰富。启动公司型REITs同样要从解读法律入手。可以沿用现行公司股权上市的法律法规,并对REITs公司制定专门的行业规范。公司型REITs不同于一般上市公司要求的内容,包括明确其必须持有不动产、保证按期分配收益、资金不得投向开发等。这些要求应可通过制定行业规范,由监管部门发文实施,不一定都涉及对法律条文的修改。

第五、要用REITs扩大引入外资。要落实中央“国内大循环、国内国际双循环”的政策要求,利用日益完善的国内REITs市场,鼓励外资进入市场投资,通过REITs市场扩大引入国际稳健资本进入我国。

第六、要研究将REITs理念用于指导“一带一路”建设。改变有关部门与企业的“单纯债务型思维”,加强对“一带一路”项目多种融资通道的指导。通过利用国际REITs市场与发展国内REITs市场,化解海外投资项目的经济风险与其它潜在风险。

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