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暴雷事件频发,长租公寓“资金池”监管迫在眉睫

中华工商网 · 王宸 · 2020-11-25 11:17:04

过去房屋租赁市场长期稳定,其弊端暂时没有显现,如今由于疫情,房租租赁市场出现短期波动,企业盈利能力下降,难有持续的现金流,很容易出现资金链断裂的情况,最终租客和房东都要面临不同程度的损失。

长租公寓租客每月按时支付租金时,他们或许认为长租公寓运营商将会支付给房东;他们想不到的是有金融机构早已一次性将年租金支付给了长租公寓运营商,而他们每月支付的钱,则被运营商挪作它用。近日,长租公寓服务商蛋壳公寓正面临成立以来的最大危机,维权者与供应商纷纷到公司总部讨要欠款。

在长租公寓没有在国内出现之前,住房租赁企业最原始的获利模式就是收房和出租之间的租金差,这种模式运营多年,再大的风险问题无非是一些安全隐患以及租赁合同上的纠纷,鲜有挪用巨额租金、携款潜逃等事情发生。

近些年,住房租赁市场引入了一种以“租金贷”为核心的融资模式。“租金贷”模式,是指长租公寓企业与租客签约的同时,也与金融机构合作,金融机构替租客支付了全年房租,长租公寓企业拿到全年租金后,只需每月交付给房东房租,而剩余的房租被用于企业扩张,租客每月按时交纳的租金相当于在偿还一个租房贷款。

一些长租公寓企业正是利用“租金贷”模式形成了巨大的沉淀资金,这部分资金并未被监管,企业可随意支配,短时间内可以做大市场规模,其本质就是把扩张期间的负债和风险转嫁给了租客和房东。过去房屋租赁市场长期稳定,其弊端暂时没有显现,如今由于疫情,房租租赁市场出现短期波动,企业盈利能力下降,难有持续的现金流,很容易出现资金链断裂的情况,最终租客和房东都要面临不同程度的损失。显然这一部分长租公寓企业是利用期限错配在市场上进行套利。

为实施住房租赁资金监管,加强住房租赁企业合规经营,近期,重庆、成都、西安、深圳等地已专门发布通知,要求对住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金进行专项监管。

11月17日,深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》,重点提出了7方面具体要求,以切实规范住房租赁企业经营行为。深圳此次新发布的规范通知还要求,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款,不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

长租公寓企业“暴雷”根源在于企业的高风险经营,以较高成本收房,出租金额不一定高得过收房成本,把盈利希望寄托在沉淀的资金池市场套利上。就高收低租来说,主营业务是长期亏损的趋势,就市场套利来说,又是在监管范围以外,对于企业、房东、租客都有高风险的事情,这是不可长久持续的。长租公寓企业如果没有低成本房源,不能收取稳定低收高租差价的话,应该认真思考未来的发展模式,充分考虑风险因素。

当然,除了企业自身以外,相关监管部门应该给长租公寓企业提出新的监管要求,诸如要求企业经营规模和自有资金相匹配、要求企业托管的资产规模与自有资金的比例在一定数值以下等等。

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