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如何打开住房租赁市场成长的新空间?

地新引力 · 2021-01-12 09:44:00

租赁式社区的长租公寓企业在未来的市场估值中也将更有想象空间。

今年以来,长租公寓行业备受社会关注,同时该模式也遭受着一些争议。一方面,长租公寓继续洗牌,以蛋壳公寓为代表的「高杠杆+租金贷」模式彻底倒下。在疫情的冲击下,分散式长租公寓龙头蛋壳公寓深陷资金链危机,在最近的几周内愈演愈烈,已然变成了一个民生问题。

另一方面,中央继续强调楼市「房住不炒」。12 月 3 日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住建部召开座谈会时,继续强调,「十四五」期间要继续有效扩大保障性租赁住房供给,租赁行业在下一个五年还会是具有想象力的「赛道」之一。如何打开住房租赁市场成长的新空间,成为了全行业目前最大的难题之一。

「高杠杆+租金贷」模式的倒塌

传统的长租公寓模式中最具有代表性的即是以「二房东」租金差为核心收益的商业模式。这种商业模式是一种 C2B2C 模式,即公寓运营方作为二房东,在市场上从原来分散的房东手中承租住房,经过统一的改造、升级、运营后,再将住房出租给最终的租客,并提供租后的维护等服务。

在这种最简单、最传统的商业模式中,公寓企业的盈利绝大部分来自于租金收入与承租底租之间的租金差,这种模式出现了一系列的问题,并出现了轰然倒塌的趋势。

首先,是单房租金差有限,毛利率较低,只能通过不断扩张规模来实现规模经济。

房租的定价与普通消费品不同,不完全是商业消费,更是一种民生消费,房租的上涨空间主要由承租人群的收入水平决定。由于这种模式下,公寓企业主要经营分散式公寓,企业改造后的房源与市场上散租房源直接竞争,因为房租上浮空间十分有限,单方利润较低。

部分公寓企业为了实现规模经济,甚至不惜采用近年互联网企业多采用的补贴抢市场模式,「高进低出」试图占领市场。但由于租房市场分散且庞大,单一企业无法占领和控制整个市场,「高进低出」不仅无法使公寓企业实现规模经济,且给企业带来巨大的资金压力。

其次,这种模式下,公寓企业重投入,杠杆高企。公寓企业为迅速回款继续扩张,多与银行等金融机构合作,引入租金贷业务。

租金贷即银行为租客提供的租房专项信贷服务。租金贷的引入满足了多数支付能力不强的租客季付,乃至月付的需求,且使公寓企业以较低的成本可以提前收回合同期内的租金用于再投资扩张,对于公寓企业来说,起到了应收帐款贴现的作用。而公寓运营方正是利用了租金贷实现了不断加杠杆。以蛋壳公寓为例,根据其财报显示,近三年,其租金贷用户占比分别为 91.3%、75.8%、67.9%,远超政府 30% 的红线。

但租金贷模式隐忧较大,比较直接的风险是运营风险。公寓企业若想不断再扩张,除了融资能力外,运营出租能力也是一大考验,体量成几何倍数扩张或全国性布局之时,难以维持较高的出租率和运营效率,若碰上今年新冠疫情的黑天鹅事件,出租率受较大影响,高杠杆运营难以维持,企业将出现现金流危机。

另外,由于长租公寓的租赁合同普遍较长,为 1-2 年租赁期较为常见,而租客常有租不满期限提前退租的情况。若租客提前退租,公寓运营企业需退还给银行相应为履行租约比例的贴现租金,为租客提前结清租金贷。

据青客财报显示,其平均有 4.6% 的租客会提前结束合约,因此对应的,银行要求冻结所有租客租金贷贴现金额的 5% 作为保证金,以保证青客有能力帮助这部分租客结清相关贷款。今年适逢疫情冲击,违约率应远大于历史测算数据,多出部分将会极大的冲击企业的现金流,最终导致现金流断裂。这也是青客、蛋壳等企业纷纷陷入危机的最大原因。

最后,这种模式初级且简单,商业模式想象空间有限。

二房东模式早已有之,早在前长租公寓时代,市场上就遍布着大大小小的二房东。时至今日,这些分散式长租公寓与传统二房东相比,商业模式在根本上并未改变,租金差仍是其核心的盈利来源,这种模式「讲故事」能力较差,想象空间有限,难以获得较高估值。一旦市场证明了,这种商业模式无法不断扩张占领并控制市场,对 PE/VC 机构的吸引力会大幅下降。目前,市场也的确证明了,「高杠杆+租金贷」模式下的公寓企业,四面楚歌,暴雷事件频发。

租赁式生活社区模式的崛起

经过一连串风险事件之后,长租公寓行业不再唯规模至上,更多的会回归理性,秀「财技」的企业会被洗出赛道,运营能力与盈利能力会重新回到聚光灯之下,因此,打造租赁式生活社区这一新模式得以崛起。

首先,重新思考长租公寓的商业模式,要清楚的是市场的供需情况,发展长租公寓首先是为了解决租赁住房的供需不平衡,即供需缺口较大的市场,运营服务商才有发挥的空间。

过去长租公寓企业多关注白领市场,因此布局多围绕在一二线城市的商务区。但这些区域供需本就较为平衡,长租公寓进入的是存量红海市场,与传统二房东、房东直租的房源直接厮杀竞争,盈利能力十分有限。

而租赁式社区多数体量较大,围绕新兴的产业园区、产城融合区域进行建设,解决更广大的基层劳动群体。这些园区多是由政府或大企业主导的,离城区稍远的产业聚集区。在过去的几十年的发展后,原有园区内的住房和生活配套设施陈旧或缺失不足,同时也无法满足日益增长的劳动力增长。产业园区需要更新原有的居住环境,容纳更多的基层劳动者。围绕广大劳动者的住房租赁市场供需缺口较大,是典型的蓝海市场。

随着城市产业经济的升级和发展,我国基层劳动者的规模呈现逐年增长趋势,统计数据显示这一劳动群体的数据已达到 2.4 亿,并且以流动性人口为主。租房是这一群体解决居住需求的主要方式,过去主要通过群租、租住违建、工住混合、地下室等方式居住,不仅安全隐患极大,基本生活需求也无法得到保障。随着城市的改造和发展,这一群体有强烈的改善租住环境的需求。

未来,在整个国家的产业调整,发展实体经济的过程中,由产业驱动带来的劳动群体租赁需求将不断增长,在一定程度上将提高广大劳动者的租赁市场的空间。

以天津滨海高新区为例,其位于天津市最东端,总规划面积 97.96 平方公里,是京津石高新技术产业带的重要组成部分。新能源产业、生物技术、现代医药产业及现代服务业是天津滨海高新区重点发展的优势产业,包括总部经济、科技服务业和科技金融等产业。大型企业落地园区,如中石化华北销售、中海油销售、海泰控股集团、李宁乐途总部、国美电器总部、梦金元总部、水电十三局、广播电视网络等总部经济近年来实现了快速增长,也导入了数十万的产业人口。但其区位距离天津中心约 20 公里,商业配套设施,居住房源难以满足产业人员增长的要求。

位于武汉西南的武汉经济技术开发区也有着同样的困境,距离市中心通勤2小时的开发区内,聚集着包括先进制造业、汽车相关产业、航空及卫星产业等多个高附加值的高端制造业,常住人口 43 万人,直接吸纳就业人口以十万计,但居住社区及生活配套设施有限。

以产业园区为导向的长租公寓品牌,试图在一二线城市的这些新兴产业园区打造租赁式生活社区,在占领蓝海市场的同时,配合政府的产业发展方向,为园区内就业人口提供良好的居住环境及完善的生活配套服务设施。

其次,集中式的大体量生活社区,可以有效的利用集中式的物理空间优势,为租客提供更多的商业及生活配套服务。

传统的分散式长租公寓,盈利能力十分单一且集中,即租金差,其所提供的配套生活服务多为基础的上门维修、保洁、搬家等服务,且由于房源分散,服务成本较难控制,维修等多需要雇佣第三方团队,服务质量难以保证。

反观集中式的大体量生活社区,其优势在于集中式的物理空间,在公区利用和服务提供上可以更加多元。除了传统的共享厨房、烘干机、热水房等公用设施外,还有机会附加较多的社交属性,利用公区开设书吧、观影房甚至电影院、网咖等生活娱乐设施,以社交属性串联社区租客,提高租客黏性。

另外,与传统集中式公寓不同的是,租赁式社区多了「社区」的概念,在远离城区的产业园区内,社区商业也是这个生态中必不可少的一环。餐饮、超市、菜市水果、药房、健身房等生活配套设施的引入既解决了产业人员的基本生活和休闲的需求,也使得社区的经营和收入更加多元,从根本上提高了企业的盈利能力。

在这样人口密集且消费能力强劲的社区中,各类 O2O 赛道上的服务也有机会大展拳脚。包括各类共享经济、到家经济、社区团购、柜子经济等,都可以与这样的大型租赁社区发生化学反应,可以说,有别于传统以租赁房源为核心的第一代长租公寓,这样以社区经营为核心的第二代长租公寓,在商业模式和盈利来源上都更加多元,居住体验也有新的质变。

第三,以社区思路运营的公寓企业,在估值上也较目前上市的公寓企业有更大想象空间。首先,其较为集中的房源分布加之社区中各类高附加值服务,在盈利能力和成本控制上更可控、可预测。经过目前市场上一轮的公寓暴雷洗礼后,投资者不再「唯规模论」,有清晰盈利能力及扩张路线的公寓企业将会取代盲目做大的企业,更能受到投资者青睐。

另外,在追求美好生活和增加保障性租赁住房的顶层设计支持下,围绕产业园区的社区式运营思路相当于紧贴政府政策指引,帮助目前各地方政府主导的各类产业新区补短板,增强新区的人才吸引力,从这个思路来看,这类公寓企业将继续获得政策的有力支持,在拿项目、税收等方面将有一定优势。

因此,长期来看,这类社区运营商的收入模式和估值方向也可向以碧桂园服务、雅生活、绿城服务、鑫苑服务等为代表的物业服务企业看齐。以目前市场来看,各大房企的物业板块纷纷分拆上市,平均动态市盈率在 40 倍以上,远超市场平均市盈率,而多家物业服务企业也超过了其地产正股的市值,说明了市场上投资者对这类轻资产、收入稳定多元、现金流稳定且抗周期性企业的认可。相对应的,租赁式社区的长租公寓企业在未来的市场估值中也将更有想象空间。

小结  

租赁行业在经历了一系列风险事件之后,将逐步回归理性。租赁住房行业有着商业和民生的双重属性,且行业体量巨大,市场已经证明了很难以高杠杆和大规模扩张占领市场,实现赢者通吃,而租金贷在经历了风险事件后,也必将被政策大幅限制。在短期行业低毛利、高成本的现状难以改变的情况下,公寓企业必须突破其原有简单的商业模式,以期继续发展,而打造租赁式生活社区的商业模式正式答案之一。(*文章来源:微信公众号“地新引力”)

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