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疯狂收房的日子过去了,长租机构说“要先活下去”

90度地产 · 刘宝丹 · 2021-03-19 09:37:09

相比此前疯狂烧钱时的无尽畅想,如今,摆在长租机构面前的是如何活下去的问题。

  一套北京热门板块的三居室租了9000元/月,这让房东龙姐颇为郁闷。

  一个月以前,龙姐接到机构的续约电话,得知续约租金要从9500元/月降到8500元/月,而且没有讨价还价的余地。对比两年前,房子还是机构争抢的香饽饽,高峰时,这套房子租到了10500元/月。

  龙姐迅速拨通了其他机构的电话,但并没有得到更好的出价。日子一天天过去,龙姐很是着急,最终她把租金谈到了9000元/月,一次性签了三年。虽然不如预期,但龙姐安慰自己道:“可能租房市场真的不太好吧。”

  这是当前北京租房市场的现状,从上述案例中,我们能直观感受到北京收房价格在下降,而更令人不能忽视的是,长租机构收房积极性不高。

  某大型品牌长租机构表示,该机构的规模缩减了10%左右。相比此前疯狂烧钱时的无尽畅想,如今,摆在长租机构面前的是如何活下去的问题。

  01 长租机构规模缩减10%

  “长租机构的规模都处于收缩状态,规模收缩大概10%以内。”某大型品牌长租机构负责人黎总表示,北京大部分机构都清掉了蛮大一批持平或亏损的房源。

  以前拼规模,现在拼盈利,这是长租机构的转变,在黎总看来,以前大家都在拼规模,要市场占有率,但现在大家都在拼盈利,每一个房子都要挣钱,如果不盈利,就会退掉,这是情理之中的事情。

  据了解,北京的很多长租机构内部都在做策略调整,比如说对业务人员的考核上,更注重他们为企业带来的利润多少,而不是成交规模。黎总表示:“我们在提升人均能效,相较于规模,更注重收每一个房子所能带来的利润。”

  龙姐的房子就属于长租机构眼中的亏损房源,一位品牌公寓的负责人表示,北京清掉的房源主要有两类,一方面,从收房年限就可以看出来,大多房源主要集中在2017年至2018年,彼时长租机构都急着跑马圈地,在资本的加持下高价收房,甚至哄抬收房价格,但随着市场下行,成本一定是倒挂的。

  另一方面,上述人士表示,有些区域严抓狠打,比如说,北京已经规定N+1(打隔断)是违法的,禁止机构打隔断出租,但各个区域执行力度不一样,由于一般而言,隔断间是机构的利润来源,所以,执行力度大的区域,退的房源可能会多些。

  当前,北京租房市场上的很多中介公司,都不再向客户推荐托管平台,也不再收房,改为只带租客看房,也就是回到收取租房信息中介费的模式。对此,业内人士认为,只带看不收房是很正常的现象,机构的当务之急是消耗现有的空置房源,增加现金流。

  实际上,不仅是长租机构,近年来大举布局长租机构的开发商也在减少布局。截止目前,依据贝壳研究院数据统计,TOP100房企中已有近五成涉足长租公寓,其中2017到2019年涉足长租公寓业务的房企占比超过75%,而2020年TOP100房企中仅2家新开拓长租公寓业务。

  全行业都处于观望状态,这是租房行业的现状,在业内人士看来,疫情的发展始终还有一些不明朗,加之租房周期变长,租金还处于下滑状态,收房差价逐渐下降,所以整个北京市场,业主的房子托管价格已经蛮高了,企业扩大化的动力没那么充足。

  02 长租机构的日子到底多难过?

  规模缩减背后,长租机构的日子并不好过。

  这一点,从少数几个上市的机构身上可见一斑,比如,青客公寓,作为分散式长租公寓的代表企业,财报显示,截止2020年9月30日,青客公寓净亏损高达15.3亿元,同比有所扩大。

  2020年,青客公寓的周期平均入住率为83.8%,同比大幅下降7.8个百分点,不仅如此,青客公寓因疫情期间解除租约而发生的装修资产损失为4.7亿元,计提的资产减值准备为8.5亿元。

  这一组数据,直接展示出长租机构的惨淡经营,青客公寓的亏损并非个例,其他长租机构虽然未披露数据,但也受到了不同程度的冲击。

  贝壳研究院数据显示,2020年超40家长租企业陷入经营纠纷或资金链断裂,一方面疫情加速了长租企业经营风险的暴露,行业“爆雷”事件频频传出,企业面临经营大考;另一方面,长租企业的经营环境变化,企业拓展速度停滞,融资难度增加。

  在业内人士看来,长租机构选择收缩规模是正常的,一方面,当前北京租房市场仍然不容乐观。有机构表示,近6个月的存量房出租天数在20天左右,3月的出租天数在30左右,房子出租时间进一步延长;与去年同期对比,租金价位下降10%,环比大概降了3%。

  不过,整体来看,租房市场已有恢复迹象。贝壳研究院数据显示,2020年北京平均月租金82.8元/平米,同比去年下降3.4%,不过,截止到2月,虽然北京租房成交量仍处于下降状态,但租金价格环比小幅回升。

  另一方面,北京人口近年来持续下降,尤其2018年,北京市常住人口减少16万人,人口意味着租房行业的需求来源,人口减少意味着租房需求减少,同时,北京增加租房用地供应,未来的租房市场逐渐趋于供求平衡,机构选择规模缩减比较符合行业发展规律。

  03 品牌长租机构迎来好机会?

  租房市场正在进入强监管时代,被称为最严租房政策的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》已经从3月1日起施行。

  新政的内容主要包括:住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租;租客的押金数额不得超过1个月租金,且放在北京房地产中介行业协会建立的专用账户进行托管;银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

  此前,长租机构资金池缺乏监管易导致长租公寓运营方无序扩张,58安居客房产研究院分院院长张波认为,此次政策对于租金的收取周期进行了严格限制,同时对于押金在专用帐户进行监管,起到的效果会非常明显,这个口子被堵上了。

  近两年多,已经有107家长租房公司爆雷,已经影响到民生和稳定,房东东公寓学院创办人全雳认为,今年是住房租赁的发展和监管的大年,建立行业准入门槛,势在必行。他进一步强调:“中国的长租机构不是少了,而是太多了,基本是鱼龙混杂,国家不严厉打击,任由他们割租客韭菜,最终伤害的还是政府!”

  目前来看,新规对长租行业的现金流会造成一定冲击,但整体上影响不大,黎总表示,考虑市场接受度,政策给了足够的缓冲期,北京市场以押一付三的季付方式为主,像租金贷这样的金融产品,使用比例较低。不过,她强调,该政策大大提高了行业门槛。

  景晖智库首席经济学家胡景晖认为,租房新规将导致行业集中度进一步提升,客观上利好规模大的长租机构。至于原因,他表示,从融资实力来讲,切断押金、租金贷,且资金不超过3个月,对那些有几百套房源的小机构来说,现金流非常紧张,而大机构可以融资,比如自如可以通过ABS进行融资。

  此外,中小机构以“包租”模式为主,无论是装修成本的高投入,还是空置率、溢价率方面的管控都远不及运营能力强的大型机构。贝壳研究院建议,资金实力和运营能力较弱的中小长租公寓企业,应逐步迭代自身的商业模式,增加抗风险能力。

  “如何活下去,是公司时刻在思考的问题。”黎总表示,长租是薄利行业,经历了疫情,虽然规模较大的长租机构都还活着,但也都要勒紧裤腰带过日子。


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