租房租赁市场新模式——大型租赁社区

租住启发 · 2021-06-19 08:40:33

大型租赁社区替代包租模式将是一种无法改变的历史必然。

       *本文经转载自  租住启发

  经过七年的发展,住房租赁原有的包租模式已经走到了尽头,具体表现在:拿房成本高、产品舒适性差、服务品质低、资金成本高、资本退出困难、税负成本高等七个方面,即然老模式走不下去了,那新的可行模式是什么呢?

  我的答案是:大型租赁社区。

  房源端:大幅提高进入门槛,有效降低拿房成本

  第一、从整体来看,根据央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。因此,我国住房市场整体已经进入存量市场发展阶段。

  第二、部分核心特点城市已经步入存量住房发展阶段。大部分核心热点城市的二手住宅成交规模已经超过新建住宅。2020年上海、杭州二手住宅成交量分别是新房的3.73和3.26倍;北京和深圳同期达到2.67和2.21倍;南京、厦门、大连、石家庄、苏州、广州等城市二手房成交规模也超过新房。

  产品端:产品品质大幅改善

  提前的规划设计,可以使房间舒适性大幅提升。

  大型租赁社区由于所有设施都是重新规划设计的,所以可以有效避免包租模式下,旧物业改造过程中,为了追求坪效出现的暗房、床头横梁房等奇葩户型,而且阳台、厨房等基本生活设施也会成为标配,从而大幅改善租赁产品品质。

  服务端:大幅提升服务水平

  #服务岗位和内容会增加

  由于大型租赁社区规模足够大,所以原来很多不经济的岗位,会因为规模变大会变得经济,比如:小区可以配备专门的保安、保洁、绿化、维修、甚至活动组织队伍,为租客提供更加周到和多元的服务。

  #服务品质会有较大提升

  由于大型租赁社区单个项目规模足够大,所以营收、利润会大幅增加,但人房比却可以通过智能设备等手段控制、保持在现有基础上,或者略有减少。这样平均到每个人的收益就会增加,进而使整个行业招人、留人变得更容易。另外高素质人才的流入,也必然会促进服务品质的提升。

  融资端:融资规模更大、成本更低、期限更长

  大型租赁社区由于规模较大,又有土地、房子作为底层资产,所以融资的渠道自然会从民间小贷公司、私人借款转变为银行、信托、基金等正规渠道。渠道的变化,会引起三个方面的转变,一是单个项目的融资规模会更大、二是期限会更长、三是成本会更低,这就解决了现在包租模式下,融资难、融资贵、投融资期限不匹配等问题,有利于行业更加健康的发展。

  退出端:公募REITS的推出,将会使资本退出更便捷

  随着国家金融改革的深化,具有中国特色的房地产信托基金必然会逐步推出,前一段时间上交所、深交所,9只公募REITS的推出(重磅创新,正式获批!万亿公募REITs“启航”:首批是这9家产品!),都预示着整个进程在加快,在包租模式下,资本退出困难的难题,将随着公募REITS的落地,彻底得到改善。

  综上所述:大型租赁社区相对于现在老的“包租模式”,在房源、产品、服务、融资、退出等6个方面都有着无可比拟的优势,所以大型租赁社区替代包租模式将是一种无法改变的历史必然。


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