2021年是二次“房改”元年?保障性租赁住房发展仍需破局

迈点空间租赁 · 租赁老臣 · 2021-08-17 09:46:19

新模式仍待实践检验。

  7月2日国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》),《意见》明确提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,突出住房的民生属性,扩大保障性租赁住房供给,主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,推进以人为核心的新型城镇化,促进实现全体人民住有所居。

  根据《意见》所公布的内容,主要提出了五方面的支持政策:①补助资金支持;②降低税费负担;③金融支持向保障性租赁住房主体提供长期贷款;④完善土地支持政策,探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;⑤利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房。

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  “《意见》首次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计,今后国家的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。”住房和城乡建设部住房保障司有关负责人说。

  2021年,作为确定租赁住房发展方向的元年,很多人把这一次房地产的发展方向调整称之为二次“房改”。

  一“房”激起千层浪

  租赁住房成为各方关注焦点

  回顾我国住房租赁发展的政策。

  2016年,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

  2017年,住建设部会同国家发展改革委、财政部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

  第七次全国人口普查数据显示,2020年全国流动人口高达3.76亿人。其中,这些流动人口又大量集中于中心城市,北、上、广、深、杭等城市的租房人口比例已达到40%以上,像广州过去10年增加常住人口597万人,深圳增加常住人口713万人。

  当前,在人口净流入的大城市,新市民、青年人的住房问题尤为突出。高房价、高租金成为阻碍新市民真正市民化、青年人才安心乐业创业的主要障碍。

  在此背景下,官方终于在今年推出了大力发展保障性租赁住房的政策。特别是近一个月来,中央层面已多次就房地产调控和住房保障问题表态,“租赁住房”一词频繁出现。

  7月30日,中央政治局会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展;加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策。

  7月22日,中央召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议指出,要把握好保障性租赁住房的政策重点,明确保障对象,坚持“保基本”,以小户型为主,注重实现“职住平衡”。按照“可负担、可持续”原则,建立科学的租金定价机制。因地制宜,以人口净流入城市为重点,落实城市主体责任,加快发展保障性租赁住房。

  此前,《全国深化“放管服”改革着力培育和激发市场主体活力电视电话会议重点任务分工方案》也明确提出,要增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

  尤其是在《意见》出台后,各地开始陆续出台有关政策,积极推动发展保障性租赁住房,如上海市提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套(间),约占住房供应总量的40%;广州市提出“十四五”期间建设筹集各类住房131万套,其中,保障性租赁住房60万套(间),占比45%;北京市将利用集体经营性建设用地和非居住存量房屋建设的租赁住房,纳入保障性租赁住房规范管理;深圳市进一步完善住房保障体系,正在抓紧起草关于发展保障性租赁住房的实施意见;厦门市印发了《意见》的实施办法以及《存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》等配套文件……

  此外,保利、万科等各大企业也陆续获批发行住房租赁专项债。(原文链接→)住房租赁专项债重亮绿灯 房企长租公寓市场再迎爆发?

  大城市住房问题凸显

  保障性租赁住房带来新突破

  我国目前现有主要的房产开发形态分为三类。首先是最普遍的商品房开发,以个人、家庭购买或交易为主,房价高,一次性住房成本支出较大,但也是几乎所有人扎根城市的梦想。其次是经济保障性住房和公共租赁房,这类住房靠政府资金支持开发建设,规模有限,以保障本地原住民和早落户市民住房为主,往往针对特定的人员和企事业单位,开发商无利可图且乱象频生,这类住房已逐渐淡化出开发建设市场。第三类是棚户区改造,主要针对城中村、历史遗留、集中成片的危旧住房等进行重新规划建造,能使城市面貌焕然一新,解决原先住房脏乱差问题,但这些老旧房没了,很多外来人员的也没了容身之地。

  1998年第一次“房改”,重销售而轻租赁,商品房是楼市的主流。当时,需要集中各种力量投入到房地产的发展中来,以期尽快提升居住品质。而当商品房发展20多年之后,随着房价的稳步上行,部分群体的住房靠自己的经济实力已经无法解决,唯有通过租赁住房来解决“住有所居”的问题,这就是很多人提到的二次“房改”。

  根据智研咨询公布的数据显示,预计到2022年,我国的租赁人口将达到2.4亿人。

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  当然,租赁住房和自有产权住房之间的认知统一还需要一定的时间。因为,商品房捆绑了太多资源,例如学区、落户、医保等等。或许只有“租购同权”完全解决之后,租户缺乏的安全感才会到来。

  目前,在大城市的居住成本不断上涨,越来越多新市民、毕业生、青年人面临着工作与居住难以同时得到满足的困境。房租成本成为了毕业生、青年人是否留在大城市一个重要的纠结点。不过,随着国家加快发展保障性租赁住房,这一问题或将有破局的新可能,租赁住房也可以成为新市民和青年人的居住主流。

  上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰在接受采访时表示,近期政策在加快发展保障性租赁住房上相较以往有以下三点突破。

  首先,当前的保障性租赁住房政策,侧重点更多放在了新市民和青年人这个群体,这是更广意义上的住房保障,而且明确与推动城镇化进程相联系,所以是一种发展型保障。

  其次,住房问题的本质并不是单纯解决物理空间上的居住问题,而更多是解决社会空间上的嵌入问题,重点是如何让人方便便捷并且可负担地享受到公共服务、公共资源及就业机会的邻近性。

  另外,新市民和青年人群体规模大,活力强,涉及面广,同时居住条件和居住稳定性的稍加改善,都能带来显著的生活满意度、工作积极性和社会认同感提升,既有利于社会和谐稳定,也能提高经济高质量发展的可持续性。

  样本示范作用大于实际效用

  长租公寓仍将是租赁市场主流

  保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持,充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,坚持“谁投资、谁所有”,主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设,适当利用新供应国有建设用地建设,并合理配套商业服务设施。

  根据《意见》指示,“保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金,准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。用水、用电、用气价格按照居民标准执行。”

  一居、两居为主,租金低于同地段同品质房租,民水民电民气价格,看似可以解决住房租赁市场现有痛点,给新市民、青年人等群体一个更靠谱、更低门槛的平台,但目前准入条件还需各地政府根据实际情况具体确认。加之短期几十万套保障性租赁住房数量也远远接纳不下2亿多的租赁人口,而由房东自行对外出租的自持房源、中介受房东委托出租的房源,以及由住房租赁运营机构运营管理的长租公寓依旧会是市面上大多数无房一族的选择。

  可以说,保障性租赁住房充分利用现有闲置土地的同时又大幅提高租房人员的权益保障,进一步激活租赁市场,给租赁市场注入新的活力。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理的保障性租赁住房,在当下更多起到的是为各个城市树立一个规范化的租赁样本。更广泛的租赁需求,依旧需要市场化的租赁房源来承接。

  不可否认,因一些住房租赁企业经营不规范,长租公寓出现了资金链断裂、“租金贷”等问题,影响了消费者合法权益和信任感。但正因为长租公寓市场需求旺盛,快速扩张难免会有各类问题的显现。

  从近期市场动向来看,国家出台的应对之策也十分精准,加大住房租赁减税力度,多地上线住房租赁资金监管“专户”,这些都让巨大的市场资金规模得到监管、堵上漏洞,从而有效规范住房租赁市场秩序。

  越俎代庖,越“租”代“购”?

  新事物新模式仍需经历实践检验

  根据住建部消息显示,40个城市计划在年内筹集建设93万套保障性租赁住房。10月底前,城市人民政府应确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施,制定年度建设计划,并向社会公布。

  应该说,在多重政策的支撑下,新租房模式已经提上日程。要是能真真正正再落实细则,确实能给现在的年轻人打下了一剂强心针。不过,正如一位北漂所疑虑的,“尽管知道国家大力发展保障性租赁租房,但从哪些渠道能够租到?什么样的条件符合租赁保障性租房?何时会出台一些具体方便的操作措施,为年轻人提供更多的租房便利,保证年轻人确实有资格申请,能搬得进去。”这些都是各地在执行政策过程中普遍需要面临的痛点。

  此次国办印发的《意见》,在土地政策审批流程、税费以及水电气、价格优惠、金融支持等方面都作出了要求,这些都将大大加快保障性租赁住房的建设。但是,各地城市在因地制宜、因城施策的过程中,还有许多需要探讨明确的地方。

  比如,“保障性租赁住房和普通租赁性住房的差异在哪,如何区分?保障性租赁住房占所在城市的份额如何明确?受2020年以来长租公寓爆雷影响,保障性租赁住房市场发展是否有充分的评估及政策储备?”等等。

  大力发展保障性租赁住房,本来是一件好事。但要避免造成租赁性住房经营企业的“雪上加霜”。此外,光有资金土地,进行集中建设还不行,还应扶持大量的租房企业、租房公司,专营房地产租房开发业务、租房服务业务,进行统一的租房市场定价备案管理,建立健全租房业务监督机制。对于传统的包租公、包租婆个人租房的单营模式,也应纳入市场定价备案监管,预防针对性的炒房炒租。

  20多年前的第一次“房改”,开启了房地产市场化之路,结合福利分房,树立了商品房住宅的主体地位,房地产成为经济支柱行业。房价随行就市,购房者看中的是房屋增值的机会。

  如今的第二次“房改”,则在不改变当前商品住房市场的基础上,再开新路,建设保障性租赁住房,建立“租购并举”的平行住房体系——即居者有其屋,但居者不一定有产权。租房解决的居住功能,去掉了房屋的金融属性,也就没了通过住房在未来“获利变现”的动机和念头。产权可以不是自己的,但租户看中的是和有房一族享有平等的教育、医疗等权利。

  若说租赁住房即将完全取代商品房,那真的“路漫漫其修远兮,吾将上下而求索”。

  家是最小国,国是千万家。让新市民、年轻人真正放松下来,用更长远的眼光规划人生,去释放更多的活力和创造力,最终才能赋予一个城市乃至一个国家更有活力的未来。


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