上海憋大招!47万套保障性租赁住房来袭

魔都财观 · 财爷 · 2021-11-28 21:00:47

大批量的保障性租赁住房会降低上海房价吗?

  前天,上海官宣了在“十四五”期间将计划新增建设筹措 保障性租赁住房47万套(间) 以上。

  这边插播一下,十四五期间指的是2021年到2025年。

  单看47万套这个数字很多人其实也没感觉,我们来横向对比下两个数据:

  47万套差不多占了同期新增住房供应总量的40%以上。

  同期新增商品住房的总量才40万套,低于保障性租赁住房的供应量。

  如果是单从数量上看,这次保障性租赁住房的数量确实非常大,如果按照每户人均2人进行分配的,差不多可以容纳近百万流动人口了。

  我们今天从几个维度来仔细聊聊这个问题。

  大批量的保障性租赁住房会降低上海房价吗?

  保障性租赁住房会变成贫民窟吗?

  你有没有入住的机会?

  经济适用房、共有产权房、保障性租赁住房...到底该怎么区分?

  大批量的保障性租赁住房会降低上海房价吗?

  很多人已经开始欢欣鼓舞了,认为这47万套保障性租赁住房的到来,会让上海房价进一步下跌,毕竟供应量上来了。

  但说实话,想要通过这种方式影响上海房价,其实一点用都没有。

  要知道,十三五期间上海的保障性租赁住房的供应套数其实也不低,差不多是在20万套左右,但是你看看上海的房价,从19年开始就猛然上涨。

  哪怕你租赁住房供应量很大,商品房的住宅价格该涨还是涨。

  这是两个不同维度的产品, 所针对的人群就不是同一批人。

  在这一次的文件中也写的很明白,保障性租赁住房所面对的主体,是上海的新市民、青年人,是那些没有上海的购房资格或是有购房资格但却买不起上海房子的人。

  那有没有谁会因为保障性租赁住房住的太爽了,而不去买房呢。

  有,当然有,就是比例实在太低了,低到可以忽略不计。

  大部分人有钱后都会选择买房而不是租房。

  保障性租赁住房对于上海的房价没有影响,但是对于上海的租赁市场,还是有些影响的。

  根据贝壳研究院的数据,上海的租赁人口规模达到了874万,而达到2025年时,上海的保障性租赁市场的容量会达到近60万套。

  按照套均2人计算,会有120万人通过政府的保障性租赁住房解决自己的住房需求。

  租赁市场的供应量,一下子就变大了很多,当然会有影响。

  保障性租赁住房会变成贫民窟吗?

  如果房子都放在金山、崇明、奉贤的边角料,估计很少有人愿意为了便宜几百元而每天多花1个多小时在交通上,所以,保障性租赁住房项目未来会怎么样,很大程度上取决于所处的地段。

  而建在哪里,该怎么建,其实上海已经明确了。

  目前上海已经明确了有5种建设渠道:

  一是支持利用经营性建设用地建设;

  二是支持利用企事业单位自有闲置土地建设,允许土地用途变更为居住用地

  三是支持利用企事业单位非居住存量房屋改建

  四是支持产业园区中产业类项目按照不超过15%用地面积配建

  五是供应居住用地新建、配建

  大家仔细去看下建设渠道,其实就是鼓励各类企事业单位和产业园区,换句话说,只要你有空余土地,想要盖租赁用地的房子,一律绿灯。

  这对于企业而言,绝对是个巨大的利好消息,要知道,想要变更用地规划真的是难于上青天,而现在,如果你想要将空置厂房用地变成租赁用地,政策是鼓励的,还不会产生额外费用。

  当然,这还没完,如果很多人不配合或是很多企业没有地的话,怎么办?放心,还有一个强制性和一个鼓励性的。

  强制: 新建商品住房项目中按不低于15%的比例配建的租赁住房,主要用作保障性租赁住房。

  鼓励: 各区在轨道交通站点周边(600米内)等交通便利区域集中配建。

  大家仔细看一点,就是这次上海甚至直接规定了各区建设保障性租赁用地项目距离轨道交通的距离, 600米以内。

  所以你看,上海十四五期间的保障性租赁住房的用地,其实位置都还不错,要么是在产业园区中(离公司近)、要么就直接在商品房中(品质好),要么就是离轨道交通600米以内(交通方便)。

  换句话说,好一点的保障性租赁住房,从地段和小区品质,都能完全碾压你现在的租房环境。

  我们以浦东首个保障性租赁住房为例,项目的名字叫张江纳仕国际社区。

  位于张江科学城孙桥区域,西侧为度假区高架路,东侧为城市规划道路,南侧为科农路,项目附近有地铁11号线、正在建设中的13号线,以及规划中的21号线。

  项目分三期建设,将提供近4000套租赁住房,对,整整4000套,租金差不多是在6000-8000元间,相当于市场价格的九折。

  房子的内部装修风格,是长这样的,妥妥的拎包入。

  我估计上海80%的租客,租的环境都没这么好。

  浦东的这个保障性租赁小区,给全上海的保障性租赁项目,打了个样。

  保障性租赁用房,你有没有资格申请呢?

  有,当然有,而且还很大。

  上海这次保障性租赁项目申请的对象是 不限户籍、不设收入线。

  最基本的准入条件就是在 上海有合法就业(以劳动合同为依据)且住房困难的(无房或是有房但人均住房建筑面积低于15平方米的)。

  租期的话不少于1年,不超过3年,合同到期后,如果依然符合准入条件,可以继续租住。

  租金其实的话是同品质项目的九折,年涨租金不超过5%,户型的话以不超过70平的小户型为主。

  当然,也并不是说你想申请哪里就能能申请的,往往跟你的工作地点、公司挂靠地区有关。

  比如刚才提到的张江纳仕国际社区,面向的主要就是在张江工作的企事业人员。

  还有大家很关心的两个点。

  关于落户: 保障性租赁住房项目不办理户口迁入手续,大家想要挂户口的,依然只能挂在集体户口或社区公共户口。

  关于孩子念书 :完全取决于对口学校的相关政策,有些是必须落户才能念书,有些是凭居住证就能念书的,有些还有年限的要求。

  在落户和孩子念书的问题上,其实就是等同于市场上的租赁住宅。

  最后,跟大家说说经济适用房、共有产权房、保障性租赁住房等一系列的区别点。

  我知道,很多人一直到现在,都傻傻分不清楚。

  经济适用房不需要土拍直接由政府免费划拨,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格远低于市场的正常售价。

  有一点很关键,经济适用房是有70年产权的,产权完全属于你,当然,因为便宜,如果你想买,对于申请者有着严格的标准和审查程序。

  例如申请人的住房面积、收入情况以及是否购买过房产等,都将影响申请人的资格。

  共有产权房其实就是经济适用房的变形,最大的特点就是需要销售价格跟商品房价格是一样的。

  只是说因为商品房总价太贵,政府和你一起出资来买房,房屋的产权属于你跟政府共同所有,过几年你也可以按照市场价赎回政府所拥有的那部分比例。

  请注意,如果房价一旦开涨,你当年买的时候是5万/平,过了几年涨到了10万/平,你如果想要赎回政府出资的那部分比例,必须按照现在的10万/平的现价进行回购。

  这其实就是共有产权房遇冷的原因 ,北京大量的共有产权房都没有人申请,因为这不仅会挤占房票,而且还无法做足杠杆贷款。

  保障性租赁住房与公租房有何区别?

  公租房主要由政府投资建设和发放货币补贴 ,所以如果是普通的商品房,但政府给你发 放了住房补贴,这也算是公租房。

  保障性租赁住房 的建设主体并不是政府,政府主要是给政策支持,引导企业、引导园区、引导房企进行建设, 而且是只租不卖,呈现的形式主要是整栋楼或是整个小区都是保障性租赁住房。

  不管是公租房还是保障性租赁住房,文件里也写的很清楚,都只能解决大家“暂时性的住房困难”。

  政府只能管你一时,不能管你一世。

  所以,加油吧伙伴们,为解决长期性的住房问题而努力奋斗。


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