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夏国跃:新常态下酒店行业投资趋势

迈点网 · 王丹丹 张东侠 · 2015-04-22 22:39:21

  在中国酒店攀比愈加严重今天,酒店造价不断攀升,成本越来越高。中国酒店业又该如何突破困境呢?

  (迈点网讯 王丹丹 张东侠)为适应中国饭店业全面进入大众消费时代和互联网时代的新常态,进一步促进饭店投资、筹建、工程管理、设计装修与国际水平接轨,帮助更多新改扩建饭店及时、准确了解到当前的新技术、新材料,加强选型、采购等各个环节的交流与合作,全面深入整合资源,中国饭店协会将于4月22日在第四届中国饭店文化节期间举办第十一届中国饭店业设计与装饰改造大会。会上宝龙地产控股有限公司企业发展中心总经理夏国跃就“新常态下酒店行业投资趋势”发表精彩演讲。

宝龙地产控股有限公司企业发展中心总经理  夏国跃

  以下为文字实录——

  各位下午好,非常荣幸接受中国饭店协会的邀请来这里跟大家分享一些想法,从投资者的角度来看新常态下我们的酒店,讲一下做规划的同行,能够思考投资者在想什么。主要是通过客房的平均房价下降等几个数据来分享。

  我国现在的投资现状是五星级酒店复合增长率15%以上,四星级14%,我们每间房是158—178平米,以前五星级常规100平米一间。造价由原来的1.2万到1.5万,上升到每平米造价1.8—2万元。精品酒店更离谱,我有时候跟一些投资商做咨询,有比较小众的经济型酒店已经完全不顾每间房投资的基准线了,甚至已经达到了总价500万,平均2.5万这样的造价。我们公司做酒店投资的时候也要控制造价,目前中国酒店的现状是大家的攀比很强烈,不断攀登中国酒店价格的高峰。八项规定造成我们人均餐饮消费能力不断下降,今年前三个月宴会的桌数比去年同期少了二三十桌,我们当地做婚宴的是比较大的酒店,但是我们平均的消费是以前的一半。酒店入住率是以前的30%,利润低于20%,有的甚至10%。另外一方面,劳动力成本急剧上升,主要体现在社保每年在增长,相关管理不是很严格的三四线城市达到30%,有些城市达到50%。

  平均人工成本从10年以前3千块钱到现在达到了5—6千。这样的一种变化使得我们运营成本不断提高,投资成本也越来越高,而员工的工资还达不到社会其他行业普遍的水准,酒店的经营存在极大的压力。这样就造成了一个后果,现在五星级酒店的平均回收期从原来13年延长到30年。个别城市甚至达到60年。初始投资回报率从全国平均水平8%,下降到1—3%,个别城市将会持续多年是负数。严重挫伤投资者的积极性,后果严重。现在房子卖的不好,很多账算不过来,造成还没开业的就破产了。而酒店的资产基于前面的现状造价不断攀高,我们酒店产生最好效益的是客房部分,然而现在每间房分摊的面积不断攀高,餐饮也越来越严重,这样的一个大的投资,不合理的结构,使得我们的酒店资产大受影响,我们做资产管理的同时,发现酒店的资产对资本市场的看法反映是非常不好的。就算有很多酒店要进入整个市场,资本市场对于酒店的上市,只要你背负了酒店投资的这种公司,国内极个别的一二线城市好的位置的酒店才有机会上市。资本市场是一面镜子,反映了我们投资存在的问题。

  下面是我们一些思考,也供各位同行进行探讨。

  第一、酒店定位要精细化。我想未来酒店的发展可能越来越细分,我经常说中国以酒店进行分类,这个历史应该结束了!国家旅游局在30年前做的精品店,以后未来怎么走是值得探讨的问题。我们中国饭店协会很务实的做了对中国酒店未来发展的研讨,以及对中国酒店未来的类别进行细分,举办了文化主题等等。各个细分市场将会越来越专业化,越来越走向自己的目标定位。

  第二、建筑更加精细化。从设计开始,当然包含了后面的资源。主要强化的是营业愿景,很多设计师,你设计酒店的时候要做的好一点,开业以后你要去看看,住住你设计的房间。但是我相信没有人看过库存,你当时设计的配套区域面积是不是浪费了?我们这两年搞酒店,我们董事会主席很关心这个问题,要求我们对这方面进行研究。我把我们开业的酒店设备安装完的剩余空间做了测算,至少还有20%的剩余空间。很多管理公司跟资产是没有任何关系的,在酒店投资100万间房、150万间房和200万间房跟他没有任何关系,而投资者是真金白银的。很多地下室的面积都浪费了。这是我们投资者跟设计师存在的矛盾。随着酒店越来越难做,业主自然会越来越关注这方面的问题,所以很多设计、修改、优化、返工都集中在这个地方。我也提醒各位设计师要加强研究,然后再做产品。

  第三,酒店内涵科技化。在这里面我也想跟大家强调一下业主方面的看法,不做新的技术的大量引入,对新酒店开业的体验度,特别是自动化控制的使用,造成运营成本降低,业主是很纠结的。但是,存在的问题是什么?为什么很多业主不愿意用?是因为这个技术更新太快了,我们很多智能化开发的机构不断研究新的技术,对于看不到的节能、运行、降低能耗的国内一直看不到。这个平台我们做了非常好的事情,把多方面的人结合起来,能够找到最佳的、最容易被几方面都接受的。所以科技化的问题我们要注意,因为路线图越来越大,以前三万平方米的酒店投资600—800万,现在是1千到两千万之间,酒店的投入越来越高,其他的土建、装修,因为原材料,特别是员工的涨价造成成本升高。特别是新技术应用以后,使得投资摸不到方向。

  第四,酒店类型多样化。精品酒店、客栈、公寓式酒店、艺术酒店、设计师酒店、经济型酒店、商务型酒店分类越来越细。设计师一定不可以一套投资打天下,你一定要了解这个市场,我们设计任务书,我们市场调研报告存在的问题是很多咨询机构来回的抄,根本不符合这个酒店本身地理位置的设计。

  第五,酒店经营网络化。移动办公、总部系统集控、统一品牌策划和推广,整体营销。通过总部来控制进行大数据分析,这样的控制更准确。最后一方面是资产的经营化,通过资金和资本的合作来面对这一市场变化。未来的趋势是投资决策将越来越理性,越来越务实。酒店品牌将会多层次、多系列,以创意引导品牌。所以酒店未来品牌的发展让我们设计师有了广大的过人之力,设计将引领品牌的发展。投资主体将会出现很多的跨界,多目的性的,地产商、设计师甚至时装供应商都会往这个方向走。在价值打造方面是多层次的打造,我们公司也在进行这样的转型。 第六、市场推广采用网络化,单体酒店连盟化的方式。酒店硬件是科技化、引入新技术、新时尚、新科技、打造新生活方式中心。酒店资产以资本进行对接。

  最后总结,心态更好了,投资更理性了,形式更多了,品牌更鲜明了,服务更贴心了,体验更新奇了,资产更轻了,社会分工更细了,这是我们未来认为的趋势。谢谢各位!

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