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房价几十年不涨 德国是如何刺激住房租赁市场的?

中国房地产业 · 潘利群 · 2018-06-20 11:48:02

  从德国模式看,政府只供应很少一部分保障性住房,大部分是房地产企业供应的。但为确保市场化供应充足,德国政府重点在政策激励上做文章。

  德国是一个典型的高福利国家,并拥有欧洲最大的住房租赁市场。2010年,德国人口达到8100万,可使用的住宅数量超过3380万套,其中自有住房的比例不到45%,而租赁住房则超过1860万套,占比超过55%,年轻人群体中租房率更高达77%。租赁住房中,政府拥有的公租房约450万套,占租房市场的24%。

  纵观全球,德国的房价合理,房价收入比偏低,以其长期的稳定性独树一帜。在历次金融危机中,德国房价从未大起大落,也一直没有出现过严重的房地产泡沫和危机。从1977年到2015年,德国人均收入增长了约3倍,但同期名义住房价格仅上涨了约60%,在扣除物价因素之后,德国的房价实际处于下跌的水平。在欧盟国家中,超过2/3的欧盟家庭都拥有自住房,只有德国、瑞典和捷克共和国三国的自住房拥有率低于50%(Sullivan & Decker, 2007)。

  德国作为二战的战败国,城市饱经战火,百废待兴,城市亟需重建和复兴。为解决财政房源和财政资金紧缺的问题,德国主要致力于引导民间资金参与到公共住房供应体制中来。一方面通过法规强制规定,另一方面通过提供贷款担保、免息贷款、免税以及放宽贷款年限等一系列政策优惠,促使私人幵发商代替政府建造了大量“福利住房”,幵发商建好的住房在最初的30年内必须以低于市场租金的水平出租给政府指定的低收入人群,因此私人开发商成为德国公共住房的主要提供者。表7-5显示,一直到1994年,社会租赁住房的比例都是呈逐年上升的趋势。

  由于德国的社会租赁住房一开始就是由政府以政策优惠引导私人开发商建设的,一般约定30年内维持低租金。随着约定的30年到期,越来越多的低租金住房退出社会租赁体系。由下表看出,90年代后社会租赁住房比例不断降低,从1994年的26%降到2002年的6%。政府也随即调整住房政策,由供给方补贴转向需求方补贴,并借此逐步退出住房市场。所以私有租赁比例从1994年的36%迅速上升到2002年的51.59%。

  德国历年居住方式结构变化(%)

  资料来源:崔光灿:《住房租赁市场的国际比较研究》,《上海房地》,2007年第4期。

  住房租赁供求两端相关政策

  (1)供给相关政策

  德国政府本身不从事房地产业,政府鼓励私人房地产公司和私人从事房地产业,建造买卖公寓及别墅出售或出租。社会福利房由政府主导,房地产公司和私人建造房屋满足低收入者对住房的需求。房屋开发商必须按比例建造廉价房向低收入者出售或出租。比如德国科隆市每年新建3800套房,其中1000套必须用于廉价出租房。

  相对于建设用于出售的房屋,建设用于出租的房屋会得到更多的税收优惠,以鼓励房地产公司开发更多用于租赁的住房。对于用于出租的住房, 税收政策规定折旧率要高于普通住房。比如,规定出租房屋的建筑成本在50年内折旧完毕。在德国的税收体制下,出租房的投资者和承租者比商品房的投资者和购房者拥有更大程度的税收优惠,这对于刺激租赁房市场的投资起到了非常重要的作用。

  (2)需求相关政策

  保护承租人利益:维护住房租赁市场保障承租人利益,是维护住房租赁市场的一个重要条件。比如在德国,按照《住房租赁法》的规定,一般的房租合同都是无限期的,承租者可以提前几个月提出退租要求。但不允许出租者主动收回房屋,除了几种特殊的情况,如承租者不按时缴纳房租,或者房主能够证明房主本人或直系亲属需要此住房。房屋所有人不得因为其他租房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同。德国关于租金的调整也有严格规定。

  德国实行房租指导价制度,各个城市的住房管理机构、租房者协会以及住房中介商协会等机构,至少每两年对住房情况进行综合评估,制定《房屋租金水平表》,为新合同租金价格的制定提供依据。指导价具有法律约束力,如果房东所定的房租超出指导价的20%,则视为“房租超高”。根据《经济犯罪法》,房客可以向法庭起诉,不仅房租应立即降到“合理房租”范围内,房东还会受到最高10万马克的罚款。如果房东所定的房租超出指导价的50%,则视为“房租暴利”,最高可判处3年有期徒刑。

  另外,德国严格限制房租过快上涨。房东想要提高房租,必须提交正式的书面说明,阐明合理的涨价理由,还须举出3个同类住房涨价的例证。如果房客不同意涨价,就由法律裁决。其《租房法》规定,3年内房租涨幅不得超过20%,否则以违法论处。

  政府发放租金补贴,鼓励租房的经济行为:在这方面,德国做得最好。德国政府每年对居民提供相当数量的房屋补贴,按照家庭人口等指标制定居住标准,如果收入水平不能达到租金要求,政府会发放补贴,补足差价部分。虽然购买住房的家庭也可以申请补贴,但是90%以上的补贴由租房者获得。约10%的承租者都能获得住房补贴,而只有1.2%的自有住房者获得这项补贴。每年发放的住房补贴大概占GDP的1.2%左右。

  政府补贴是低收入者租房的重要保障。德国人普遍持有一种观点:“即便房屋市场从总体上讲是供需均衡的,但仍有一些家庭无法依托本人的能力取得相应的住房。”对于这一低收入群体,政府主要采用财政补贴的方式。

  根据规定,德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者,有权享受住房补贴,以保证每个家庭都能够有住房支付能力。具体而言,就是先要根据低收入家庭的具体情况,确定一个可以承受租金的数额(一般按家庭收入的 25%确定),然后与该家庭实际缴纳的租金对比,后者与前者的差额由政府负担。房租的补贴资金由联邦政府和地方政府各负担一半。

  2009 年,德国人均月收入为 2400—3000 欧元。据此,每月收入在2200 欧元以下的独身家庭,两个成年人带一个孩子且月收入在 4100 欧元以下的家庭,都可以请求房钱上涨补助,即上涨局部的90%由政府承当。

  在德国这个欧洲综合经济实力最强的国家,60%的民众选择一辈子租房居住。这并不是因为德国房价高,与其国民收入相比,德国是西方发达国家中房价最低的国家之一。租房,作为大部分国民的规模性行为,在德国有着悠久的历史。长期以来,良好的法律法规、政策条例规范了房屋租赁市场,很好地保障了租客的权益。被称为“福利社会”的德国,对房屋租赁的规范深深地根植于其宪法精神中,这种理念值得国际社会深思与借鉴。

  住房租赁供给多元化,尤其重视鼓励私人建设出租用房产

  从德国模式看,政府只供应很少一部分保障性住房,大部分是房地产企业供应的。但为确保市场化供应充足,德国政府重点在政策激励上做文章。

  一方面出台政策强制性要求房地产企业建设出租房,并保证一定比例用于保障性租房;

  另一方面又赋予房地产企业政策优惠,如低息或无息贷款、土地优惠、免税等。这样既发挥了财政资金四两拨千金的作用,引导大量民间资金进入租房建设,又保证了房地产企业的利益不受大的损失,确保房地产企业供应的积极性。

  同时,市场化供应主体,避免了由信息不对称和责任不对称造成的供给不足。此外,德国住房合作社也是租赁住房供应的主要力量。住房合作社依靠社员入社资金可获取国家等量资金的资助,并可争取银行等量的低息贷款。房屋建成后分配给社员租住,社员按照入社的先后顺序排队租房。

  目前,德国有2000 个住房合作社,属下拥有200万套住房、300万个会员,统计显示,合作社建造的住宅占德国新建住宅总数的30.9%。【1】

  制定“房租合理价格表”,严格控制住房租赁价格

  关于房租价格,德国政府并不任由市场供求关系确定房租水平,而是由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构,根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况,确定一个“房租合理价格表”,每套房屋的租金都要参考该价格表。如果房东不参照该表,对房客漫天要价,就可能会受到惩罚。如法律规定,房东不得随意涨房租,即使要涨到同类住房的通常水平,当事人还必须连续15个月内没涨过价,而且涨幅一般不得超过10%;三年之内不允许房租涨幅超过20%;如果房东的房租超过“合理价格”的20%,就构成违法,超过 50%,就构成犯罪,如果不及时改正还可能面临牢狱之灾。【2】

  规范租赁市场管理,有效保护租房者与房东合法权益

  一是加强租房合同管理。德国的租房合同分为有限期和无限期两种。无限期合同保证租房人能够长久租住一处房产。租房合同的一方若想终止合同,通常须提前3个月通知对方。如果租期超过5 年,须提前半年通知对方;租期为8 年,须提前9 个月通知;租期达到10年或以上,则须提前 1年通知。

  二是明确规定禁止“二房东”现象,有效地防止住房租赁非法投机。

  三是在保护房东权益方面,法律规定,签署租房合同前,租房人必须向房东出具3 项证明:信用等级证明,即此前支付租金的记录;详细的工作情况;财务状况证明。租房合同通常还规定租房人须按入住时原样交还房屋,租房期间对房屋所做改变须全部恢复。

  四是在保护租房者权益方面,法律规定如果租房者没钱支付房租,房主不能直接将其赶出去,而需要先上诉到法庭,提供证据证明租房者确实没有足够收入。

  提供房租补贴,全力解决低收入者住房问题

  房租补贴是目前德国政府对低收入居民住房保障的主要方式。根据规定,德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者,有权享受住房补贴,以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。具体而言,就是先要根据低收入家庭的具体情况,确定一个可以承受租金的数额(一般按家庭收入的25%确定),然后与该家庭实际缴纳的租金对比,后者与前者的差额由政府负担。房租的补贴资金由联邦政府和地方政府各负担一半。如科隆市有100万人口,其中9万人享受房租补贴。领取房租补贴的家庭,住房负担占家庭税后月收入的比例由45%下降到31%。

  建立专业的住房储蓄制度

  德国住房储蓄制度的两大支柱是:

  1)固定利率、低息互助。住房储蓄制度是一种封闭运转的融资系统,独立于德国资本市场,存贷款利率不受资本市场供求关系和通货膨胀等利率变动因素的影响。固定利率的优势是,居民还贷额固定、明确,因而对居民有相当大的吸引力。

  2)政府的储蓄奖励和购房奖励。低收入居民参加住房储蓄可以得到政府的奖励。对于通过住房储蓄进行的建房活动,政府还给予贷款总额14%的贷款补助。此外,政府对住宅价格的有效调控,以及住宅价格的相对稳定,保证了储蓄的住宅购买力不发生大的变化(贬值),这也是住房储蓄制度得以发展的一个重要因素。

  [1]青木:《住房合作社 德国房价的稳定器》,《环球时报》2010年5月30日。

  [2]任泽平、甘源:《德国房价为何几十年不涨?》

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