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在工业用地上建写字楼 如何评估价值?

国策评估 · · 2018-07-05 16:36:51

  在评估工业用地性质写字楼物业时,主要使用收益法,成本法作为辅助方法

  在实际评估工作中,我们会经常遇到工业用地上建造办公楼的物业,无论从装修还是使用上看,此类物业与传统写字楼都没有差异,但是由于其本质上不同于传统写字楼,也不同于工业厂房,在评估过程也就有别于传统的工业厂房和写字楼,本文就工业用地上建造写字楼现象及评估发表一下简单看法。

  工业用地上建造写字楼现象出现的原因分析

  随着城市发展和建设规模扩张,原来位于主城区周边的区域逐渐成为城市中心区域,这就使得之前规划在城市周边的工业用地地上建设工业厂房不符合周边区域的环境要求,加上我国关于城市土地集约节约和高效利用的要求,工业用地上建设写字楼就成为一种常见现场。

  工业用地上建设写字楼一般离不开以下两点原因:

  ①合理情况我国土地出让金计收是根据土地的性质而定,一般情况下,商业用地、综合用地会比工业用地地价高很多。在工业用地转变为商业用地或者综合用地时,政府一般需要土地使用者一次性补交剩余出让年期的土地出让金差额,这对于土地使用者来说是一笔很大的资金。

  ②地方政府采取了优惠的扶持政策。一般而言,工业用地上写字楼大多用于高新技术、文化创意、总部经济及大学生创业,在一定程度上,这样既符合城市功能空间演变的规律,又能为这些新兴产业的发展提供空间支撑,还将带来较之工业用途更多的税收和财政收入,即便不用补交工、商用地之间的土地出让金差额,对于政府也往往是利大于弊。这样的话,不改变用地性质造成的土地出让金流失,可以权当是政府对这些产业的政策性扶持,即等同于地价优惠。

  总的来说,用地企业不愿因改变规划用地性质而失去土地经营权,也不愿补交工商用地之间的出让金差额,政府从鼓励产业转型和发展‘办公楼经济’的出发,也无意强行追究甚至顺势而为,是目前工业用地改建办公大楼、且用地性质未作改变的直接原因。

  工业用地上写字楼项目的特点

  (一)工业用地写字楼要求整体转让,不得分割转让

  不同于一般综合办公性质的写字楼,工业用地上写字楼的本质是属工业性质的,在转让时一般都是整体转让。其产权证也与一般工业用房相同,即以幢单位办理产权证,无法办理单套或者单层的产权证。此类物业在交易时其一般为整个厂区及办公区整体交易,市场上工业用地写字楼成交实例较少。

  (二)工业用地写字楼收益远高于工业厂房,略低于标准写字楼

  以杭州为例,普通厂房月租金普遍在10-18元/平方米/月左右,工业用地写字楼租金则普遍较高。较为典型的案例有杭州新加坡科技园、杭州市高科技企业孵化器有限公司和长城创意产业园。

  ①杭州新加坡科技园

  主要包括软件研发、工业设计、生物制药、咨询服务、跨国公司研究中心、孵化园等功能,入驻企业多为科技产业性质,其租金水平在35-45元/平方米/月左右。

  ②杭州市高科技企业孵化器有限公司

  受政府扶持,园区主导产业为生物医药和服务外包产业,服务对象为科技产业企业及大学生创业群体,其租金水平在35-50元/平方米/月左右。

  ③长城创意产业园

  普通办公,其租金水平在30-36元/平方米/月左右。

  虽然工业用地写字楼无论从装修上还是园区配套上都和标准写字楼差别不大,但由于其自身为工业性质的特殊性,一些企业入驻无法注册,这从一定程度上影响了其通用性,使得租金又略低于标准写字楼。

  三、工业用地写字楼估价估价方法适用性分析

  房地产评估通行的估价方法有比较法、收益法、成本法和假设开发法。

  ①市场比较法

  采用市场比较法的前提是市场上有较多可比实例,前文提到,工业用地性质写字楼市场上不允许分割成单套转让,只能整体转让,体量和价值量都太大,决定了其在市场流通性较差,成交较少,故市场法不适于工业用地性质写字楼。

  ②收益法

  工业用地性质写字楼多出租给科技产业企业及大学生创业群体,具有收益性,且收益较高,故适合采用收益法。由于工业用地性质写字楼有些是受政府扶持的,所以在采取客观租金时一般不以本园区的租金为案例,而是采用周边同类物业客观租金,同时应注意甄别租金的内涵,最终确定市场客观租金。

  ③成本法

  测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧,将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。对于工业房地产,具体操作时也可以采用房地分估的方法。工业用地性质写字楼作为一个产业园、孵化器形式出现,一般多是高层建筑物,外立面多采用玻璃幕墙,园区内部也会有相应的休闲娱乐配套设施,从投入的成本来看,要较高于普通厂房,所以采用成本法也可以体现其成本价值,但考虑到工业用地性质写字楼收益价值大于其成本价值,成本法可以作为一个辅助方法用于此类物业评估。

  ④假设开发法

  假设开发法适用于评估具有投资开发价值或再开发潜力的房地产,工业用地性质写字楼多为近几年开发完成,成新率普遍较好,此类物业不宜使用假设开发法进行评估。

  综上,在评估工业用地性质写字楼物业时,主要使用收益法,成本法作为辅助方法。在用加权平均法确定最终评估结果时,更侧重收益价值,如可以对收益法和成本法权重分别取0.7和0.3,实际操作时,可根据项目自身的特点来确定具体的权重取值。

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