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中国人去日本开民宿:从个体房东到正规业主

界面 · 2019-01-25 15:38:16

日本政府正式出台“民宿新法”,对民宿经营的条件提出了详细而严格的规定。

  鸭川是日本京都最著名的景点之一,这条古老的小溪蜿蜒穿过市区中心,两岸成排的老町屋俯瞰河面,来到京都的外国游客都爱在这里拍照。

  2018年初,天使投资人薛蛮子在微博上宣布,他在鸭川附近买下了“一条街” 的老町屋,准备经营民宿。

  薛蛮子不是第一个吃螃蟹的人。近几年来,随着日本旅游热度上升,不少中国人赴日购置房产并以民宿形式出租,而Airbnb等在线短租平台更进一步推动了民宿热潮。

  但在2018年,日本民宿产业迎来震荡:日本政府正式出台“民宿新法”,对民宿经营的条件提出了详细而严格的规定,将这一长期处于灰色地带的行业纳入监管范围。

  在日本开民宿的中国房东们面临挑战。

  日本民宿为什么火了?

  “民宿”一词据说来源于日语里的民办旅店(Minshuku),最初是开在森林里、温泉边的家庭小旅馆。上世纪70年代,在日本经济高速增长的带动下,日本民宿产业经历了第一轮发展期;最近几年,随着Airbnb等创业独角兽兴起、共享经济概念走红,民宿的语境发生了变化,成了一种更宽泛的、区别于传统酒店的住宿商业形态。

  据长期在日本生活的华人回忆,中国人进入日本民宿行业大约始于2012年。当时新上台的安倍政府推出了“观光立国”的国策,签证政策大幅放宽,加上日元对人民币汇率下跌、中日邦交正常化40周年等因素,前往日本旅游的中国游客出现大爆发。

  根据日本政府观光局统计的历年外国游客入境数据,2011年5月,受大地震和核辐射影响,访日外国人数量同比减少50.4%;而在2012年5月,访日外国人中的观光客陡然增长了157.7%,并在此后几年间稳步增长。

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1975年至2017年访日游客增长趋势

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中国大陆2016年访日停留天数

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2016年中国大陆游客访问日本城市排名

  随着赴日旅游的中国人越来越多,开始有人在当地购置或租赁房产,中国留学生Lain就是其中之一。他爱好旅游,喜欢住民宿,2014年前后,他在大阪商圈租了几间公寓式民宿,挂在豆瓣网和各类旅游论坛上,供赴日旅游的年轻人租住。

  那时民宿还没有合法化,经营成本低,利润丰厚。“租一间月租五千元人民币的房间,转租出去收入至少能翻一倍,净利润达三分之一。”Lain回忆。随着民宿生意越来越好,Lain干脆辞去工作,开了一间公司经营民宿和外贸业务。

  日本《新华侨报》对比了Airbnb过去几年间的日本业务数据,发现2015年日本民宿规模达到2219亿日元,相比2011年翻了近一倍;同时,2015年Airbnb上的民宿经营者中,中国人占到19%,甚至出现了一批地产公司专门帮助中国人在日本买房及经营民宿。

  民宿在日本是个需求旺盛的生意。日本酒店主要面向商务客人,价格高昂,连锁商务酒店的房价大约在1.5万到2万日元,面积却非常狭小,有笑话说一家酒店从玄关到卧室的距离如果只有一步,就是一星级酒店,两步就是二星,三步就是三星……而一间20-30平米的民宿,基础设施齐全,交通方便,价格却比酒店便宜三分之一甚至一半。“在民宿包一个月的租金,大概只能住不到一周的酒店。”Lain说。

  此外,酒店对入住时间和人数也有限制,而民宿在各方面都更加灵活,尤其适合非商务目的的观光客。

  “今夜酒店特价”联合创始人、前穷游网首席运营官韩哲在大阪开了一家名为“在川旅宿”的公司,经营着六栋集中式的公寓民宿和一些分散的小型别墅(一户建) ,通过Booking、Agoda、日本的乐天等国际OTA平台获客。客人不需要办理繁琐的入住或退房手续,网上订房后就可以获得门禁密码和房门钥匙,离开时把钥匙丢在箱子里即可。在川旅宿的管家会通过微信群给客人提供旅游咨询、中日文翻译等服务,客人也可以方便地相互交流。

  “民宿在日本是一种差异化的住宿题材,弥补了酒店无法满足的市场需求。” 韩哲认为。

  由中国团队创办的日本民宿托管公司kcarvelife,之前以设计、家装为主要业务,近几年开始从事民宿和旅馆经营,客户主要是华人。他们提供了一组参考数据:在日本购买一间住房大约需要一千万到三千万日元,如果改作民宿经营,年化率最高能达到15%,民宿新法出台后,由于修缮费、管理基金等成本上升,年化率降到8%至12%,而长租生意的年化率仅有6%左右。

  除了经营民宿的收益之外,不少中国人还把日本房产视为一项可靠投资。日本房地产近年走势相对稳定,银行贷款利息低,房主拥有永久所有权,房产证券化相比国内也较为成熟。此外,从2012年至2015年,日元对人民币的汇率下跌超过30%。个人或企业去日本买房,再交由专业机构运营,成了一种流行的投资选择。

  从个体房东到正规业主

  天下攘攘,皆为利往。到2016-2017年,日本的民宿经营已呈泛滥之势,一些经营者甚至用地下室、仓库做民宿,以低廉的价格出租。

  日本厚生劳动省于2017年3月发布全国民宿调查报告,统计了日本所有民宿中介网站上登记的共15127所民宿,其中只有2505家民宿获得许可,4624家未获得许可,还有7998家正在接受资质调查,也就是说至少1/3的民宿属于“黑民宿”。东京、大阪、福冈等地均有私自经营的民宿出现法律纠纷,乃至发生刑事案件。

  日本政府终于出手干预了。2018年6月,《住宿宿泊事业法》(简称“民宿新法”)出台,对民宿的消防、安全、环境卫生等提出严格要求,未取得合法资质的民宿必须从民宿平台下线。

  民宿新法的颁布,标志着日本民宿行业进入成熟期,也给这个长期处于灰色地带的产业带来一次大面积洗牌。

  据日本媒体报道,新法实行后,Airbnb紧急下架未获许可的房源,日本房源数量跌幅接近八成,大批游客订不到民宿,不得不改住酒店,甚至抬高了部分地区酒店的价格。“有一家地产公司本来主打民宿,新法实行后他们80%的房源都不符合民宿标准,只能改作长租了。”日本地产数据平台“神居秒算”创始人何书勉表示。

  民宿想获得合法资质,不仅要花一笔钱改装消防、安全等设施,还要获得邻居的同意。此外,新法规定民宿一年内营业天数不得超过180天,京都的民宿只能在1月至3月中旬经营,新宿则禁止周一至周五经营。这些规定对民宿产业链条造成了直接影响。

  Lain在新法实行后立刻开始行动,为他的房源申请资质,亲历了民宿注册的每一个环节。首先,他需要获取房源所在地住民委员会的同意;然后向环境部门、卫生部门、消防部门申请,接受检查;集齐几十份许可后,再到民宿部门申请。

  大阪的民宿部门2018年刚刚成立,工作人员都是其他部门退休或临时调来的,对于新民宿法的具体执行全无经验,对于Lain的疑问只能含糊地回答“好像是这样”、“应该是那样”,却无法给出确切的答复。他第一次申请时,工作人员审核到第二张材料发现了问题,不允许现场更改,要求他回去改完再来预约审核。等他第二次来,第三页又发现一处问题,又重新打回去改,如是再三。

  Lain见过一个来申请民宿牌照的日本人,坐在咨询台前,边上坐着两个律师,每人带一台电脑,一边录音一边打字,分别记录房主和部门工作人员说的每一句话。房主告诉Lain,“这是为了之后申请出现任何问题,我可以投诉他。”

  经过两个月的歇业整改,Lain终于为他的所有房源申请到了牌照,那一刻他“比自己过生日还开心。”

  至2018年12月14日,日本官方数据显示,全日本已有12858家民宿提出申请,11612间拿到了合法资质,东京都、大阪府等少数特区还有1601间民宿申请到了“特区民泊”,可以不受180天限制,全年经营。

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