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蓝光文旅大批高管离职,文旅业务或折戟

新旅界 · 洪丽萍 · 2020-04-05 08:32:30

与此同时,蓝光文旅旗下的第一个项目都江堰水果侠星球将无限期关停。

继2019年宝能地产、世茂地产、山水文园等房地产公司收缩文旅业务,大规模裁员之后,四川蓝光发展股份有限公司(蓝光发展,600466.SH)也将不再独立做文旅业务,而是被整合进商业板块。

近日,知情人士向新旅界(LvJieMedia)透露,蓝光文旅大量高管离职或被辞退,前联席总裁赵玥已被调回地产总部,执行总裁廖卫邦、副总裁李鹏伟于春节前离职,乐园运营中心总经理、都江堰项目总经理王志军也于3月初离职,蓝光文旅创新院团队也将陆续离职。蓝光文旅前董事长唐军,早在2018年就已离职,唐曾在迪士尼任职长达17年,并曾担任华侨城独董、万达文化副总裁、山水文园董事长。

与此同时,蓝光文旅旗下的第一个项目都江堰水果侠星球将无限期关停,重庆项目委托给第三方建设和运营,济南项目已经退出。

蓝光文旅的美好想象

蓝光发展于2015年4月16日在上海证券交易所正式挂牌上市,母公司蓝光投资控股集团有限公司成立于1990年,集团有下属控股、参股企业100余家,拥有员工近万人;是四川省省委、省政府首批确定的“23家重点民营企业”之一。蓝光发展确立了以“人居蓝光”+“生命蓝光”为顶层设计的“双擎驱动”立体战略格局,业务板块涵盖房地产业、现代服务业、3D打印、生物医药和文旅五大板块。“一旦文旅项目开园,集团要求是必须当年实现盈利,要自己造血,而不是依附地产板块。”就在2019年9月,前蓝光文旅集团总裁赵玥公开表示,集团自2017年成立,经2018-19两年的内功修炼,从2020年开始轻资产输出,将把蓝光的水果侠IP、乐园运营、创意等输出到其他公司进行开发,5年实现上市。

据了解,彼时蓝光文旅已研发出攀爬、动物、玩水、冒险、科技、影视等22个标准化产品组团,能够因地制宜变生123种产品组合。据蓝光文旅前执行总裁廖卫邦透露,蓝光文旅在设计“水果侠”原创IP时,特别请到与迪士尼动画长期合作的Studio O公司主导设计,以降低发展风险。以水果为主题,IP更能有长期生命力,因为水果种类繁多,未来的故事发展能够天马行空不受限,故事灵感能源源不断。事实上,孵化IP的过程漫长,且是一门综合学科,非投钱硬打而成,唯有伴随蓝光各地项目的落地方能形成合力。听说蓝光文旅收缩的消息后,一位从业者感叹,“本有一手好牌,最后却打得稀巴烂。”

自2017年从集团剥离以来,蓝光文旅完整落地的项目仅有于2017年6月开业的都江堰水果侠星球,规划中的天津、重庆、温州、济南项目都未完整落地。都江堰水果侠项目,位于四川省成都市都江堰玉堂镇,占地约300亩,其中一期150亩,二期150亩,是集水陆两大主题乐园、主题游乐商业街、观光餐饮娱乐配套于一体的综合型文化旅游主题乐园,虽没有房地产配套,但作为进军文旅的第一个项目,进行不断升级,摸索文旅产品设计、运营和模式打造等。

问题出在哪儿?

正如廖卫邦所言,“市场上失败的文旅项目普遍都因为没有造血能力,也没有能力构建有造血能力的模式。”的确,文旅项目从市场分析、选点、产品设计、项目建设和运营,所有事情都高度相关,以上部分全都要做对,文旅项目才能活,才具有长期造血能力。

据蓝光方面透露,都江堰水果侠星球总投资近3亿元,2018年接待游客量超过200万人次。但实际上,市场反馈不佳。在没有发生疫情前,2019年年中记者实地调查发现,乐园内非常冷清,游客寥寥,凑够4人才能开动的水上乐园“眼镜王蛇滑道”项目,却迟迟无法凑齐人数,一天都未曾开动;园区碰碰车项目场地过小,几辆车一起玩都不能掉头;虽定位为亲子乐园,但园区里的卡丁车是大人版的,小孩玩不了。彼时,园区内仅有12家商铺,大多只挂招牌却不见开门迎客。一位小吃店老板表示,投资30多万,一直亏本,等到房租合同到期拿回2万保证金,就撤出园区。

上海麦司创意产业机构董事长朱征征对新旅界指出,都江堰水果侠项目是大规划小投资,顾客体验度差,不成功是必然。据他观察,虽然蓝光宣传投资额度大,但实际上投资小,园区内的游乐设施非全球知名,且未做成高端小而精产品。中国主题公园研究院院长林焕杰亦对新旅界表示,水果侠项目本来就做得不好,没有市场知名度,加上疫情冲击,收缩文旅业务也很正常。近两年,蓝光发展从未在年报中披露文旅板块营收状况。

曾先后就职世茂地产、蓝光发展主题公园业务的周馨(化名)则告诉新旅界,蓝光企业文化非常不利于创新业务发展,KPI考核和审计制度不利于职业经理人的发挥,此外集团一把手在用人制度上不够理性,一开始疯狂砸钱过于冒进,有虎头蛇尾之嫌疑。据透露,世茂地产自2018年开始收缩文旅业务并入商业公司,原有团队一个都未留下,尚存的5个乐园项目长年亏损。周馨感叹,雪崩的那一刻,每一片雪花都不是无辜的!他还分析到,地产企业的乐园业务如此不堪,与高薪职业经理人的职业道德和专业能力不无关系,很多项目从最开始的市场测算就出了问题,不考虑市场需求,反而是顺应政府期望、老板喜好或是个人擅长。据传,曾经有个做餐饮出身的乐园职业经理人,居然在园区建成近10个餐饮店,结果多是门口罗雀。时间是最好的证明,不少乐园职业经理人在一个公司就职时间长则两年,短则半年,频繁跳槽。另一位资深旅游投资人吴容(化名)亦指出,“是投资规模与融资结构决定着文旅项目的成败:投资规模考验回报,融资结构决定现金流。运营只是在投资规模和融资结构都合理的前提下才能发挥作用。如果老板认为找一个牛逼的人,就能把项目盘活之时,往往悲剧就发生了——在文旅项目操盘上,不存在一个人盘活一个项目的景象。”

“地产公司转文旅有哪个是成功的吗?”夏诞创意创始人、前华谊兄弟实景娱乐股份有限公司副总裁刘育政反问笔者,“文旅只是地产公司拿地的借口,既然是借口就不会认真发展。”吴容表达了相似观点,始于2012年,及至2018年,文旅是房地产企业低成本拿地的唯一机会。在这其中,政府愿意以较低价格出让土地这一稀缺资源,是因为希望通过文旅项目招商来带动区域经济发展,谓之“旅游搭台,投资唱戏”。然而近年来伴随着诸多文旅项目的落地失败,地方政府在选择合作伙伴时越来越偏向有实力的大型企业,而中小房地产公司,通过文旅项目拿地的机会越来越少。

2018年4月,国家发展改革委、国土资源部等5部委联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》发改社会规〔2018〕400号,全文共5大项17条,对主题公园开发的方方面面进行了很多界定和规范,但最引人注目的恐怕是其中对主题公园搭配地产开发的相关规定,“主题公园+房地产”模式受限极大。

新旅界梳理相关资料发现,三年以来,蓝光发展在全国直接拿下近30多块地皮,但以文旅名义仅拿下两块,分别是:2017年11月13日,昆明蓝光滇池文化旅游发展有限公司通过昆明市公共资源交易中心公开竞得位于昆明市呈贡区斗南片区的KCC2017-8号地块,净用地面积合计289061.64平方米(约433.59亩),成交总价151,756.50万元;2019年3月6日,天津蓝光小站文旅娱乐发展有限公司通过天津土地交易中心公开挂牌竞得位于天津市津南区小站镇6宗土地,土地面积合计443,154.40平方米(约664.73亩),成交总价196,040.00万元,目前本公司拥有该项目90%的权益。由此可见,蓝光文旅业务甚至连拿地的使命都没有完成好,被收缩符合商业逻辑。

蓝光文旅为什么被裁?

“事实上,即便房地产公司真心想做文旅,但能力的确欠缺太多。”吴容对新旅界指出,很多文旅项目的失败并不是因为运营,而是源自投资。长于高周转的房地产企业在开展文旅业务时,其所设计的资本杠杆率过高,致使文旅资产坪效较低;此外,文旅作为运营性资产,必须不断打造吸引物,提高市场形象,持续招商等等,这就需要不断注入新现金流,这对地产商来说也难以接受。无论是第一个项目都江堰水果侠,还是后来天津、重庆等项目都需要蓝光发展长期输血。

然而现实是,蓝光发展在“严厉调控”+“疫情冲击”+“全球金融危机”的三重压力叠加下,可谓“泥菩萨过河,自身难保”,更别提向文旅业务长期输血。早在蓝光发展2018年半年度总结会上,蓝光发展董事长杨铿如此评价房地产行业形势:“如果说房地产业以前是在高速路上行驶,那么在新的形势和环境下,的确非常像在川藏路上前行。”

财报显示,2019年蓝光发展的经营活动产生的现金流量净额前9月为-20亿,2018年同期为-38亿;流动负债达1012亿,较2018年年末增加近200亿。有媒体曾梳理,如果把永续债当作负债,蓝光发展2017年末的资产负债率达84.30%,2018年末的资产负债率达84.72%,超过房地产行业79.46%的平均负债率。2019年三季度报显示,蓝光发展短期借款达76.71亿元,一年内到期的非流动负债达60.86亿元。就在今年3月16日,蓝光发展再次发行7.5亿元公司债券,票面利率为7.15%。

公开资料显示,蓝光发展实际控制人杨铿先生合计持有公司股份1,769,642,241股,占公司总股本的58.79%,累计质押股份总数为1,007,924,000股,占其所持公司股份总数的56.96%,占公司总股本的33.49%。

蓝光发展的艰难不是个案,中国地产红利期已经过去。在今天的地产业,活下去成为特别真实的存在。前重庆市长黄奇帆曾说,现在中国有将近十万家房企,未来15年内,会死掉60%以上。

公开数据显示,新冠疫情来袭,房地产2月份销售下滑80%,行业头部企业都纷纷自救:中森地产2月复工至今发放80%薪资;凯德地产所有经理级及以上级别的员工冻结涨薪;万科南方区域深化组织重组与事人匹配工作;万达地产拆分中区,仅剩南北两区……

房地产是个资金密集行业,高周转、高负债、高杠杆让房企们一天都不能断粮。对多数房企来说,一旦销售停滞,就没有资金拿更多土地;没有土储,就没有办法借到更多资金。这是一个恶性循环。

大势之下,陆续将有更多房企退出文旅业务,他们的退出正在给文旅行业留下什么?“首先,因为投资强度和规模大,非常好的旅游硬件资产被留下,大大提高了行业水平;其次,培养了一批文旅职业经理人。”吴容对新旅界分析。对于更多项目的关停,以及主题公园行业的冷清,衷心期待新进入者不再把文旅业务作为附属品和工具,而是根据市场需求,按照文旅行业的规律,持续地经营下去。

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