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文旅野心背后:王健林的地产生意

财经网 · 熊颖 · 2020-07-28 09:46:57

重回文旅的万达将再度面对负债压力。

万达集团董事长王健林最近一次亮相是在7月21日。

这一天,王健林来到天津静海区实地考察。据静海融媒报道,万达和静海区围绕静海现有体育产业、体育设施和万达体育资源、文旅项目对接引进等方面进行了深入交流。

2020年上半年,疫情有效控制后,王健林开始频繁奔波于各地。财经网根据公开报道拼凑出一条王健林的近期活动轨迹,6月7日在江西省赣州市考察文旅项目地块;6月8日在广东省肇庆市考察投资环境;6月28日至30日,前往贵州省丹寨县考察调研。

值得一提的是,王健林实地考察意图明显,每到一处都绕不开“文旅”二字。

文旅带来拿地优势

频繁奔波背后,或许正是王健林的文旅野心。

在中房商学院副院长邓明政看来,“王健林从十年前开始布局长白山文旅项目到现在,从未放弃过做大文旅的野心,2017年甩卖文旅和酒店资产纯属无奈之举。”

2017年,万达甩卖近700亿元资产包,其中包括13个万达文旅城和77家万达酒店。出售资产大大缓解了万达的负债压力,王健林在2017年的工作总结中表示,“仅此一项协议就减债440亿元,回收现金670亿元,相当于减债1100亿元。”

危机解除后,万达又开始“重仓”文旅项目。自2018年开始至今,万达先后宣布了自己在延安、遵义、兰州、湖州、沈阳、天津、四川、长春等省、市的文旅投资计划。

财经网梳理发现,万达和地方签订文旅项目合作协议后不久,常常围绕当地展开拿地行动。比如,2020年万达的不少拿地动作,就和其在2019年签订的文旅项目关系密切。

2019年6月9日,万达和天津蓟州区签订了《天津蓟州区万达文化旅游及城市综合体项目招商合作协议》。紧接着,2020年1月8日,万达地产以底价9.27亿元在天津拿下3宗地块。其中,2宗住宅用地;1宗商业用地。3宗地块分布于天津蓟州新城南环路南北两侧,总出让面积22.65万平方米。

克而瑞数据显示,2020年上半品牌房企在津拿地金额榜中,万达集团以15.6亿元的新增土地总价排名第九;而在2020年上半年品牌房企在津拿地面积榜中,万达集团则以33.1万平方米的新增土地建面排名第五。 

此外,2019年8月6日,吉林省人民政府省长景俊海介绍,万达与长春市政府签订战略合作协议,决定投资1000亿元的影视文旅项目,9月份将开工建设。

2020年1月22日,长春市公共资源交易中心一连发布16条国有建设用地使用权挂牌出让公告,将净月区南临河街两侧的16宗地块整体打包出让,总面积近215万平方米。其中商住用地12宗,总面积约112.2万平方米;商业商务用地4宗,总面积约102.6万平方米。

土地出让公告对竞买者提出多重要求,如:竞买人应承诺在项目出让地块内建设高星级酒店、影视摄影基地(不少于30个棚)、影视制作基地及影视创客中心等业态;竞买人本身(含其控股股东直接或间接控股的其他公司)或竞买人引进企业(含其控股的子公司)应提供不少于10个获得住房和城乡建设部科技与产业化发展中心颁发的已开发商业项目的《绿色建筑标识证书》和不少于10个高端酒店管理运营证明文件。

天眼查信息显示,2020年3月9日,长春国资委下属公司长春润德成立北方影都投资公司;3月16日,刚刚成立一星期的北方影都投资将上述16宗土地收入囊中。很明显,成立不久的北方影都投资并不具备诸如“不少于10个高端酒店管理运营证明文件”的相关资质。6月初,长春润德将北方影都投资100%股权转让给万达地产。

虽然土地出让公告中并未直接点名将土地卖给谁,但如此严苛的竞买人要求已将大批房企排除在外。此次长春出让的16宗土地存在定向出让给万达的嫌疑。

关于土地公告中提及的竞买人要求是否专门为万达而设,万达公关向财经网表示,“这个问题得去问土拍部门,(他们)当时是怎么考量、怎么设置的。”7月27日,财经网致电长春市公共资源交易中心,工作人员表示,“我们只是执行者,按照区里提供的条件进行公告。”随后,财经网多次致电长春市国资委相关部门,截至发稿,暂未得到回复。

王健林曾公开表示,“我们获得土地的成本比其他企业要便宜很多,至少便宜一半,而且具有主动权。”此外,据每日经济新闻报道, 2013年,广州南沙区2013NJY-3号地块似为万达量身定制。

多位房地产业内人士告诉财经网,房企在文旅项目的布局,一定程度上会为其带来在当地的拿地优势。邓明政表示,“文旅和产业是房企低价拿地的不变法门。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜则直言,“现阶段来说,文旅是拿地的IP,底层还是房地产开发。”

邓明政告诉财经网,现在各地方城市更倚重产业投资者,纯地产(住宅)投资的模式将会越来越难。不仅是文旅项目,地标项目、民生项目、豪华酒店等都很受地方厚爱。一般来说,投资者在和政府谈判时准备好“一揽子”计划,政府同意投资者的土地要求后,投资者再将投资落地,这其实是一种勾地模式,也可以理解为一种补偿,只是分步骤进行而已。

重回重资产暗藏风险


在王健林“收割”低价土地为地产业务打基础的同时,2020上半年万达的房地产销售却并不出色。

以往常常能带动部分地产销售的文旅项目,在2020年的疫情影响下,变得没有“用武之地”。中国旅游研究院测算,预计2020年全年,国内旅游人次将负增长15.5%,全年同比减少9.32亿人次;国内旅游收入负增长20.6%,全年减收1.18万亿元。

克而瑞数据显示,2020年上半年万达操盘金额218.7亿元。而在此之前,据界面新闻4月份报道,“界面新闻从多个信源处获悉,万达地产今年(2020年)销售目标设定为1000亿元。受制于疫情影响,这一目标完成的难度加大,但截至目前,万达并未因疫情影响改变千亿目标。”

如据此推算,2020年上半年,万达仅实现销售目标的21.87%,下半年销售压力巨大。不过,万达方向财经网表示,“关于地产的销售目标,公司从来没有讲过。”

2020年房企生存环境并不乐观。上半年,疫情影响下,近半数房企的累计销售金额低于去年同期。而主力干将的离开,让原本就在疫情大背景下艰难求生存的万达 “难上加难”。7月6日,加盟万达18年、担任万达地产集团总裁一职的吕正韬提出辞职,原万达文化集团总裁张霖接任万达地产集团总裁一职。

一方面,万达的销售增长面临“瓶颈期”;另一方面,推崇“去房地产化”、“走轻资产模式”的万达重回文旅、地产的重资产“战场”。

重资产模式往往容易推高企业负债,这也意味着,万达极有可能需要面临新一轮的负债压力。

2015年,万达集团提出了“去房地产化”转型计划;2017年,万达集团宣布全面实施“轻资产”战略。

随后几年时间内,万达都在致力于重资产的剥离。2018年2月,万达集团成立万达地产;2018年5月,万达商管将九江万达广场等14家公司转让给万达地产;截至2019年末,万达商管完成对境内房地产业务的全部剥离。

在万达看来,万达的“轻资产”战略成效显著。2019年末,万达在官网表示,近3年开业酒店全部为“轻资产”项目。万达现在已宣布的文旅项目,除2个项目外,都是“轻资产”项目。万达体育在中国落地的赛事,也均为“轻资产”项目。

邓明政告诉财经网,“2019年开始‘满血复活’的万达一边说轻资产运营;一边又加大力度布局文旅项目,让很多业内人士看不懂。不过仔细看一下,万达新拓展文旅项目地块中,住宅和商住面积的占比,就可以知道,轻重结合模式才是万达的真实状态。”

柏文喜也告诉财经网,此前万达去房地产化主要是为了脱离地产概念,好尽快冲击A股上市;现在回A希望渺茫,所以万达又开始回归地产开发等重资产模式。

7月8日,一场“万万合作”备受地产界关注,万达拉来万科入局其在长春影视文旅项目,万达地产对北方影都投资持股从100%降至85%,万科持股15%。

柏文喜分析,万达拉万科入局,一是解决项目投资筹措,降低投资压力;二是强强联手,有利于创造更好的项目实施环境与条件,有利于推进项目的快速落地与开发速度。

值得一提的是,大举进军文旅,还是给万达埋下风险。此前,王健林在2017年工作总结中谈到出售13个文旅项目的原因,他表示,“每个大型文化旅游项目需要七年、八年有息负债才能往下走,十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起,虽然通过销售物业能回收大部分现金,但至少五到六年内,每年净增1000亿负债,压力相当大。”

重回文旅的万达将再度面对负债压力。这一次,王健林能否在负债和重资产中找到平衡?

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