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泰禾突围千亿之痛,背后文旅死局难解

旅界 · Simon skysong · 2020-07-25 08:00:03

文旅地产的神话破灭了吗?

债务重重

6月的一天,55岁的泰禾老总黄其森衣着朴素,还在马不停蹄带着投资方参观北京泰禾·金府大院,但泰禾金府大院的昔日业主李卓却觉得“慌了”。

今年年1月,当泰禾负面新闻频出时,李卓决定退掉北京泰禾金府大院150平的一套三居,泰禾同意退款,并很快办理完手续,告诉他“交多少退多少”。

但每到双方约定退款时间,泰禾销售人员就一脸无辜地告诉李卓“账上没钱,一分没有”,转眼半年,李卓仍然没有收到泰禾的一分钱退款。

“我们退的房子,泰禾已二次销售给别人了。”李卓无奈地表示,他认为拿回泰禾的欠款希望渺茫。

泰禾金府大院业主的遭遇只是曾经千亿销售额的泰禾集团近期旗下产业陷入困境的冰山一角。

近期,太原泰禾金尊府、泰禾厦门湾等项目相继停工、泰禾集团旗下北京院子二期楼盘陷入烂尾疑云,福州青云小镇、南昌茵梦湖等泰禾文旅地产经典项目近半股权也在去年就被泰禾转让。

危机重重下,曾经千亿销售额的泰禾集团正在债务漩涡中徘徊。

早在7月7日,泰禾集团公告称,公司经多方努力筹资,仍未能完成“17泰禾MTN001”16.125亿元的本息按时兑付。

虱子多了不痒,2020年泰禾正在面临债务集中偿付压力。

7月7日,泰禾集团干脆在回复给深交所年报问询函的文件中,坦白了自己惊人的债务规模——截至7月7日,公司已到期尚未还款金额270.65亿元,年内到期债务达555.11亿元,占归属于母公司净资产的137.38%。

因与恒通商业保理价值约555万元的相关票据追索权纠纷,泰禾集团及其实控人黄其森成为"有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务",年内第二次被限制高消费成为"老赖"。

雪上加霜的是,持有A股上市企业泰禾集团48.97%股权的泰禾投资集团股份被冻结,让泰禾流动性和再融资能力大打折扣,冻结期限为2020年7月15日至2023年7月14日。

一连串债务暴雷后,泰禾集团发布业绩预告称,预计2020年上半年归母利润亏损14.60亿至18.60亿元。

 卖项目自救

2014年至2017年还是泰禾集团的黄金时期,2017年泰禾集团凭借1010亿元的销售佳绩,上榜中国地产15强,晋级“千亿房企”军团。

也是这几年间,黄其森的大手笔拿地让泰禾背上了巨额债务,但泰禾神话终结要从2018年高调进军文旅行业开始说起。

彼时,泰禾集团副总裁李亮提及一个新的地产概念——“住假地产”。

按照泰禾的解释,所谓“住假地产”就是把“住”和“假”合在一起,在第一居所的功能属性上,规划更国际化的度假生活。

中文博大精神,如今看来这个“住假地产”概念看上去更像“住——假地产”。

数年时间,泰禾的“住假地产”依然还是空中楼阁的状态,股权却已经大幅转让给世茂。

2018年,福州泰禾18.98亿元接盘烂尾两年多的“南昌茵梦湖”。

不到一年时间,2019年3月,泰禾公告称,其全资子公司将向世茂房地产全资子公司转让茵梦湖项目51%股权,交易完成后,泰禾将间接持有茵梦湖项目49%股权。

泰禾的文旅IP项目厦门湾、福州青云小镇的境遇与茵梦湖如出一辙,从2019年3月—9月间,均转让约50%的股份给世茂及世茂系相关企业。

辛辛苦苦三五年,一朝给世茂做了嫁衣,这肯定非黄其森本意,但对资金的饥渴让他迫于现实只能卖项目自救。

山水文园的海盐六旗乐园、万达乐园的更名易主,泰禾的悲剧并非孤例。

文旅死局

公平地说,泰禾今天的债务困局与其旗下的高端地产项目资金回笼慢也有一定关系,2600万/套的泰禾金府大院销售3年依然尚未售罄。

泰禾集团"院子"系列的豪宅模式固然去化困难,文旅地产没能为泰禾打开新的局面也是事实。

2019年以来山水文园集团,宝能地产,世茂地产等几个大型的文旅地产企业都把文旅板块撤掉了,这不得不让我们思考一个问题,到底为啥文旅地产那么难做?

从项目区位和业态类型的角度,文旅地产大致可分为两类:一是位于城市核心区或近郊,以大型游乐项目为主要业态的城市综合体;二是位于旅游景区,以景区的自然环境或人文环境为主要卖点的综合体。

对于房地产企业来说,这两类项目的开发运营模型较为类似,均为“房地产先行、带动后续开发和运营;再通过项目运营,提升整体区域价值”。

但从风险的角度来看,业界普遍认为,后者的风险更大。

正如泰禾文旅地产大盘泰禾明昇·厦门湾中,整合了教育、康养医疗、酒店集群、地域文化、滨海商业、国际娱乐等多项旅游度假优质资源,规划火山康养、滨海娱乐、生态田园、文化体验四大核心组团,逾四十项度假产品,打造国际旅游度假城。

而这类项目在开发阶段目容易受环评、规划等政策的影响;在运营阶段,这类项目的人口吸附力不如市郊文旅项目,且容易受到经济周期等因素的影响。

因此,文旅地产开发中的风险普遍高于传统房地产项目,即使专业运营商,也难免在文旅项目中栽跟头。

南昌茵梦湖项目就是如此,早在泰禾接手两年前已经烂尾两年多,项目原计划于2012年开园,因项目单位资金出现困难,项目一直处于半停工状态。

泰禾接手后,南昌茵梦湖项目也依然无力回天。说到底,这依旧是一个强者恒强的游戏。

换个角度来看,疫情其实给到文旅地产行业一个重新审视自身、调整业务的契机,倒下的必将让新生的更茁壮成长。

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