土拍“自持”大战火热,房企攻坚战却刚开启

同策研究院 · 2021-05-27 10:06:35

持久自持竞争不是楼市降温之策。

     *本文经授权转载自  同策研究院

  2021年,22个城市实施“两集中”供地模式,截至5月11日已有7个城市完成了首批集中挂牌出让成交。

  同策研究院统计,长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州和北京这7个城市共成交229个地块,成交总额超3000亿元。除了长春首批集中成交结果略显清冷外,其余6个城市宅地市场均相当火热,其中杭州首批集中成交土地总金额高达1178.2亿元,被网友戏称“堪比印钞机”。

  杭州作为长三角的核心城市,在长久以来的发展规划中都拥有举足轻重的战略地位,许多品牌房企也把杭州列入战略版图。同策研究院为某品牌开发商提供的“市场监测月报”服务中,杭州作为该企业战略版图布局中的重要一环,被列为我们的重点监测对象之一。

  杭州首批土地集中出让公告的时间为4月7日,涉及住宅用地57宗,共计4527亩,占全年宅地供应计划的43.6%,已于5月7日、8日集中出让,57宗地全部成交成功,平均溢价率达26.05%,宅地市场需求火热。

  受一直以来的“双限”政策影响,本次集中宅地竞拍平均溢价率、与楼面价都处于历史平均水平,与近一年内数据基本持平,并不突出。本次竞拍的焦点仍是自持率的竞争,在这次集中竞拍的57宗宅地中,仅有16宗土地没有以上限价格成交。

  其中,地上集团以40%的自持率竞得临安区城东滨湖新区单元G-R21-01地块,创“两集中”政策后杭州土拍的自持纪录,自持面积超3.44万方,如果这些面积用于房源出售,按每套房子100方计算,仅这一个热门地块项目,开发商将少推出超过300套房源。

  其实,在“双限”政策实施后,自持的竞争并不陌生。政策推行的初始目的也很容易被理解,为了土地价格不被持续哄抬,楼价不再漫天上涨;通过限制土地成交价格,增加自持率的竞争,压缩企业利润空间,倒逼企业放弃过热地块的争夺。

  此外,“自持面积”的初衷也并不全是压缩企业利润,更多的也是政府希望企业发挥自己的创造力,通过租赁、产业开发等方式,增加宅地的附加值,丰富楼盘的配套,完善城市居住的配套设施,使城市更加宜居。

  然而,房企眼中的“自持之战”可能更加残酷现实。有人可能很难理解,既然利润空间被压缩的很低,为什么企业不顺着政府的原有思路,放弃这些热门地块呢?这便涉及到该城市,如杭州,本身的价值。从杭州目前的楼市来看,供不应求现象长久存在,一房百求,核心地块房源甚至出现“销售劝返”现象,足以可见杭州市场的火热。

  房企买来热门地,建好楼,便能保证百分百售出,去化率较外围地块高出好多。投资布局风险这么低,房企自然愿意持续压缩利润去拿地。此外,对一些本地龙头企业或大型房企来讲,这些地块的争夺对其区位布局具有很强的战略意义,也能进一步增强其品牌影响力。诸如此类原因还有很多,企业自持之争已成必然,那么费尽心力拿到地后,企业又该如何消化这块难啃的骨头呢?

  简单来看,房企可以增加小区配套设施,如设立养老等福利保障点。平常很多房企,尤其是品牌房企,也通过手中的自持面积进军长租市场,试图打造自己的长租帝国。我们认为,未来相邻地块间不同房企可以通过加强战略合作,并用自持地块,扩大面积规模,建成具有规模化的集教育、养老、租赁为一体的大型社区,进一步吸引人口聚集。

  自持的竞争焦虑不仅存在于房企,个体购房者可能也会被土拍中愈炒愈高的自持率所影响。杭州本批集中成交的平均自持率11%,也会进一步压缩未来的房源供应规模,这对刚需购房者来说,他们将面对更少面世的房源,参与更激烈的购房争夺战。

  所以,持续的自持竞争并不是楼市降温的长久之策。同策研究院预测,未来的土拍中,如“摇号”、“一次性报价”等措施,将不仅针对地价,也会进一步延伸到自持。虽然杭州这次的土拍并没有实行,但全国其他地区,如合肥已经摒弃地价、自持,实施简单的“摇号土拍”。因此,房企更应该结合现行政策与市场反应,进行长远考虑。

  在资本角逐的土地市场中,各家房企不仅面临着集中竞拍价格、自持的拉锯战,还将面临后期销售时间撞档的问题。这对任何一家房企而言都是巨大的挑战。

  如何透析市场信息的表面,把握市场趋势变化,及时调整经营策略,是各个房企在“两集中”政策下的求胜法宝。


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