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洞见 | 疫情之下住房租赁行业的困与纾

迈点研究院 · 任开荟 · 2020-04-29 09:47:31

“洞见”,更清晰地看见。作为迈点研究院首档专注于商业空间的产业分析栏目,通过历史进程的数据穿透、当下现状的客观描述以及未来前景的科学预判,来为行业指明前进的方向。在驶向无边大海的路上,我们希望做一盏灯塔,为您洞穿一切、所见未来。

疫情对宏观经济的影响:

新冠疫情的爆发对我国乃至世界经济造成了巨大的冲击,总体需求来看,拉动GDP增长的“三家马车”消费、投资、出口均受到不同程度的影响。4月17日,国家统计局公布我国第一季度GDP,中国大陆完成的名义GDP总量为206,504亿元人民币,较去年同期,下降6.8%。第一季度,我国国内第三产业增加122,680亿元,下降5.2%3月,全国城镇调查失业率为5.9%

尽管伴随疫情防控形势转好,我国复工复产进程正不断提速,4月10日,中小企业复工率已超过80%,但不可否认全国性生产活动的停滞、服务业的整体下滑、失业率上升等因素对我国住房租赁行业发展造成了较大的冲击。

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数据来源:国家统计局

疫情对住房租赁行业的影响:

尽管疫情爆发高峰期的1-2月份处于住房租赁淡季,相比酒店和民宿行业受疫情影响相对较少,但据中国饭店协会调研数据显示统计,全国租赁式公寓仍面临损失约为7亿元的损失。整体来看,疫情期间住房租赁企业主要面临的挑战有:

1.    空置率上升,成交量下降

根据2月中旬迈点研究院进行的《2020 |疫情下的中国公寓行业问卷调查》数据显示,65%的品牌表示空置率同比2019年同期上升超过10%;而贝壳研究院数据也显示,2月18个热点租赁城市的住房租赁总成交量环比下降幅度高达78.9%,同比2019年2月降幅达82.7%

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数据来源:迈点研究院

2.    租金价格波动

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数据来源:中国房价行情网,迈点研究院整理

关注热点租赁城市第一季度租金整体表现,北京、上海、深圳、杭州租金位列前四,分别为118.71元/月/㎡、86.44元/月/㎡、70.13元/月/㎡和60.33元/月/㎡,值得注意的是一线城市广州第一季度租金降至52.11元/月/㎡,仅位列第7位

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数据来源:中国房价行情网,迈点研究院整理

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数据来源:中国房价行情网,迈点研究院整理

1月广州、武汉、重庆租金同比去年同期出现较大幅度下降,下降幅度分别达到-21%、-12和-8%;环比2019年12月北京、上海、厦门、广州、成都、重庆租金下滑分别达到-1%、-3%、-1%、 -10%、2%和-3%。尽管进入3月各地复工复产进程加速,但深圳、成都、重庆租金水平仍处于下滑趋势,环比2月下降幅度分别达到-13%、-4%、-11%和-4%。

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数据来源:中国房价行情网,迈点研究院整理

而武汉市作为疫情爆发中心,租金走势伴随市场需求和新增房源供给量的下滑租金出现一定幅度阶段性波动上涨。

3.    成交周期延长

复工进程推迟期间,热点租赁城市供给需求量出现较大幅度的下滑,成交周期延长,贝壳研究院数据显示,2020年2月重点18城的房源成交周期主要集中在60-70天,而半数城市的客源成交周期突破10天,相比2019年同期数据出现较大幅度上升,成交周期的显著延长凸显市场低迷。

4.    经营压力加大,市场出现波动

受到复工延迟影响,长租公寓品牌经营过程中面临运营成本上升、资金周转困难、远程办公不畅、人手不足等诸多困难。迈点研究院《2020 |疫情下的中国公寓行业问卷调查》数据显示,45%的品牌出现资金周转困难,55%的品牌表示物业租金为为公寓品牌现金流面临的首要挑战,其次为员工工资及社保和贷款偿还经营压力一再加大,新一轮行业洗牌一触即发。

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数据来源:迈点研究院

政策支持:

为稳定住房租赁行业发展,缓解住房租赁企业所面临的困境,保障我国流动人口和城市新居民等群体住宿需求,第一季度中央及地方相关部门相继出台系列政策对住房租赁企业予以扶持。

中央层面:进行行业扶持,住房租赁列入年度重要工作

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资料整理:迈点研究院


3月6日,住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽发表《推动住房和城乡建设事业高质量发展》讲话表示,要在全力做好疫情防控工作的同时,统筹抓好住房和城乡建设领域改革发展稳定各项工作;将完善城乡住房租赁体系,加大城市困难群众住房租赁保障工作力度作为2020年工作重点之一

具体举措包括,一方面对住房租赁行业予以一定的增值税减免、物业租金减免和贷款利息下调。2月6日财政部联合国家税务总局发布《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》对受疫情影响较大的行业企业,如交通运输、餐饮、住宿、旅游等,2020年度发生的亏损最长结转年限由5年延长至8年,同时给予公共交通运输服务、生活服务,以及为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入,免征增值税。住房租赁作为生活服务类行业,该政策的出台将切实有效降低企业纳税负担。之后,李克强总理主持召开国务院常务会议,会议提出减免物业房租、下调贷款利息等措施,以纾解企业困难,阶段性减免企业社保和实施企业缓缴住房公积金政策,稳定企业就业

另一方面对住房租赁行业企业给予资金奖补,3月6日,住建部制定400亿元租赁补贴使用办法,部分或用于纾困,该笔奖补资金将主要针对2019年7月财政部、住建部公示的第一批 16个入选2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市进行发放,以此扶持一批受疫情影响、经营困难的租赁企业。

地方政策:落实相关政策扶持,联动企业进行疫情防控

1) 税收优惠及减免

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资料整理:迈点研究院

2诸如苏州、上海、无锡、厦门、浙江等热点租赁省、市相继出台系列政策,对租赁企业进行一定的增值税、租金以及用电用气费用成本减免。迈点研究院认为,2月正值疫情爆发高峰期,本应是租赁行业逐渐转入旺季的过度季,税收、租金优惠政策的下发,为各地住房租赁企业打了一剂强心针,一定程度上缓解了企业因疫情到来而面临的恐慌。但值得注意的是,各地租金减免政策主要适用于对租赁房屋属于国有资产的企业,对于多数租赁非国有资产的长租公寓品牌该条款适用性相对较弱。

2) 联动疫情防控,加码行业监管

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  资料整理:迈点研究院


首先,长租公寓作为我国流动人口异地居住的主要方式,成为我国各地进行疫情防控的重要抓手,随着各地复工复产进行的推进,住房租赁企业疫情防控工作开始纳入城市社区防控体系中,在此次疫情防控工作中扮演着重要的角色。北京市、杭州市、济南市等多地下发通知,要求做好租客防疫管理工作,严格控制租赁住房居住人数,加大对于违法群租、合租单间、违规“N+1”乱象的排查和监管力度;引导住房租赁企业合理有序安排复工,切实保障员工身体健康。

其次,对于疫情期间出现的租金波动,以及租金减免收缴交割问题,北京房地产中介行业协会、深圳市住房和建设局、杭州住房保障和房产管理局、杭州市市场监督管理局相继出台系列文件,表示保障疫情期间市场租金稳定,支持租赁企业稳定现金流,但对于疫情期间涉及的租金减免问题、租金交付纠葛问题主张依法妥善处理,切实维护业主和租户的合法权益。其中杭州市住房保障和房产管理局、杭州市市场监督管理局发布的《关于进一步加强疫情防控期间住房租赁企业管理的通知》明确指出,疫情期间,租金减免问题,主张各方当事人公平、自愿、合法基础上进行租金减免商议,协商未达成一致,不得单方面停止支付房东租金,协商一致的,住房租赁企业应当将房东减免的租金全部惠及租客,并在租客应付租金中直接予以体现

此外,市场秩序整体建设方面,江西六部下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的通知》,严格完善住房租赁行业信息体系建设。北京市人大常委会城建环保局办公室《北京市住房租赁条例》立项会启动会议就立法的可行性、必要性和主要制度设计等方面发表了意见,就立法需要解决的重点问题等进行了讨论。

迈点研究院认为,住房租赁涉及群众利益矛盾问题集中,法律关系复杂,进行立项论证工作是立法工作的必要前提和重要基础,针对立法范围和重点突出问题、结合突发事件和疫情防控加快住房租赁相关立法工作建设将有效促进区域住房租赁健康持续发展。

3) 落地奖补

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资料整理:迈点研究院

进入3月份,随着复工复产进程的加速推进,3月6日,住建部制定400亿元租赁补贴使用办法,随后广州市、合肥市、杭州市、郑州市等住房租赁热点城市地方政府开始针对住房租赁项目根据建设规模予以补贴,或对区域符合申报条件的优质租赁企业开启专项奖补资金申报工作。以广州市为例对区域政策为例,《办法》首先,加大租赁行业补贴力度,针对集体国有地建普通租赁住房予以补贴,其中建设普通租赁住房的,按建筑面积750元/平方米给予补贴;建设集体宿舍型租赁住房的,按建筑面积800元/平方米给予补贴,而对城中村租赁住房品质化补贴也有所提升其次,为规范发展住房租赁市场奖补资金管理,提高资金使用效率,该《通知》除明确奖补责任主体、适用范围及标准外,还对奖补资金申请和资金拨付程序、审查遴选机制、监督管理等均做出明确规定。

小结:

整体来看,疫情的爆发对住房租赁行业正常运转造成了一定的影响,但长期来看我国租赁市场仍保持较为旺盛的需求,且市场体量庞大,因此疫情对于住房租赁行业所造成的冲击仅为阶段性影响,伴随复工复产进程的不断推进,住房租赁行业将逐步恢复正常运转。此外,住房租赁是我国妥善处理流动人口居住问题的重要方式,建立完善的住房租赁体系、鼓励发展住房租赁市场是我国经济工作的重要工作内容。此次疫情期间,住房租赁热点城市在中央政策指引下,相关税收优惠和奖补支持政策相继落地,面对突发性行业乱象,相关部门反应较为迅速,因此经受考验的同时,行业监管体系也得到进一步优化。最后,此次疫情防控工作开展过程中,住房租赁企业与社区部门合作密切,成为区域进行流动人口疫情监管防控的重要抓手,可见随着各地租赁行业信息体系的加速建设和规范化管理的提升,住房租赁正成为城市建设中不可或缺的部分。

尽管此次疫情对住房租赁行业影响仅为阶段性影响,但我国住房租赁行业仍处于初期阶段,抗风险能力整体较弱,此次疫情或将成为租赁行业新一轮的洗牌导火索,那么长租公寓品牌自身应当如何妥善处理此次疫情所带来的危与机呢?下一篇《疫情之下住房租赁行业的破与立》将与您共同探索。

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