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贝壳数据丨一周市场表现(6.8-6.14)

贝壳研究院 · 2020-06-17 09:08:52

租赁成交量明显上升,租金水平继续呈现下降趋势

二手房市场

二手住宅成交量自然回落,18城成交量环比减少7.9%

上周市场恢复之后成交自然回落,重点城市的二手房市场依旧保持相对活跃的状态。从链家重点18城市数据来看,实际的链家交易量环比减少7.9%,其中14个城市成交量环比减少,但相较去年6月周度水平增加34%,成交量仍旧维持在相对较高的水平。

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分城市来看,四个一线城市中上海成交量周度环比减少17.2%,北京减少13%,深圳减少6.9%,广州环比增加8.3%。上海成交量恢复时间最早,成交量回落出现时间也早于其他城市。

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从供需数据来看,带看客户量连续四周减少,整体供给房源增加市场供需矛盾趋向缓和。新增供给端,上周链家18个重点城市新增房源量环比减少3.3%,18个城市中有10个城市新增房源量环比减少。需求端,18城带看客户量连续四周减少,环比减少5.3%,18个城市中有13个城市带看客户量环比减少。从整体供需来看,库存连续两周保持增长的态势,18城在售库存房源环比5月周均增加0.6%,同比去年6月周均水平增加2%,18个城市中有11个城市在售库存环比增加。

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从业主端预期来看,上周18城业主调价中涨价占比环比微降0.4个百分点,业主预期目前仍保持稳定。分城市看,18个城市中有11个城市涨价占比下降,北京、广州、上海业主涨价占比下降,深圳业主涨价占比增加0.6个百分点。


新房市场

随着前期集中认购项目的陆续签约,住宅市场成交量将持续提升


上周北京新房商品住宅市场成交量增价跌,成交面积12.4万㎡,环比上涨42.5%,这与昌平和怀柔两个共有产权项目集中备案有关,贝壳研究院认为,随着前一周集中取证、认购项目的陆续备案,未来成交量将持续提升。上周成交均价为46309元/㎡,环比下降9.5%,这主要由于前一周位于西城区的一个大面积段、高单价的项目进行集中备案,拉高前一周的成交均价,从而使得上周成交均价环比下降。

上周新发布住宅项目预售证1个,新增供应面积4万㎡,相对于前一周50万㎡的集中供应,环比下降92%。受上周成交量提升的影响,库存面积环比下降1%至1132万㎡,按照近8周成交速度计算,与前期的预测表现一致,当前存量出清周期下降至27个月。贝壳研究院认为随着前期认购的项目备案完成,短期内出清周期也将继续回落。

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分区域来看,上周昌平区及大兴区对整体市场成交起到较明显的拉升作用。具体来看,上周昌平区成交表现最佳,共成交2.48万㎡,为前一周同区域成交面积的2倍;其次表现较好的为大兴区,成交1.8万㎡,环比上涨27%。

分面积段来看,市场主力面积段依次为90平以下、220平以上产品、120-150平及90-120平。具体来看,近1个月以来90平以下产品市场份额持续收缩,但随着前期刚需类产品逐渐备案,90平米以下产品占比将快速上升;另外受供应结构影响,90-150平面积段产品成交量占比提高,达到35%,占比环比上涨15%。改善需求客群相对较好的支付能力确保市场供应充足的情况下能够快速入市。

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土地市场:门头沟1宗宅地底价成交,上半年宅地成交以1133亿元收官,高于去年同期3成

上周门头沟拍卖一宗宅地,因只有中建方程&中建信和联合报名参与,最终以底价12.5亿竞得,成交楼面价为29282元/㎡。至此上半年的土拍提前收官,6月无土地供应计划。上半年累计共成交宅地31宗,与去年同期一致;成交建设用地面积165.54㎡,同比下降20%;成交金额为1133亿元,同比上涨了30%。今年上半年宅地成交量跌价涨的主要原因是今年宅地供应的区位及品质相对较高,据贝壳研究院统计,今年上半年成交金额在50亿以上的宅地共计8宗,而去年同期为0宗。


租赁市场

租赁成交量明显上升,租金水平继续呈现下降趋势


全国重点18城6月第二周租赁市场成交量明显上升。依据贝壳研究院数据,6月第二周租赁市场成交量相比6月第一周环比上涨7.1%。分城市来看,贝壳全国重点18城除上海外,成交量均呈现环比上涨,其中广州、杭州、济南、南京、深圳、武汉、西安7个城市环比上涨超过10%,毕业旺季初步凸显。

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租金水平继续小幅下降。依据贝壳研究院数据,贝壳平台全国重点18城6月第二周平均租金水平为42.1元/平米,环比上周下降0.5%,同比去年下降9.9%。分城市来看,杭州、广州、武汉、成都、青岛、济南、长沙、廊坊8个城市租金继续呈现同比下降,其中降幅最大的为广州市,环比上周下降2.4%,其余10个城市租金呈现上升趋势。预计随着毕业租赁旺季的到来,租金水平的下降趋势有望缓解。 

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房企融资

上周境内债市涨幅明显,6月房企境外发债意愿强烈


按照发行日期,上周房企境内外债券共发行17笔,共涉及15家房企,融资(含计划)金额约196.0亿元,融资金额环比前一周下降2.6%。

境外融资发行环比下降53.5%,共发行2笔美元融资,合计约7.0亿美元,发行房企为新城与佳兆业,占整体发债规模的25.0%;境内债市上周涨幅明显,房企境内新发行债券147.0亿元,环比大幅上升53.4%。

6月房企境外发债意愿强烈,在发行排期上,上周房企境外债实际发行2笔,本周内将有至少9笔海外债发行,涉及金额约26.6亿美元。贝壳研究院认为在国内相对宽松的金融环境与境外逐渐恢复的秩序下,有助于房企发债需求的释放。

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另外,通过非公开发售方式发行的私募债上周表现抢眼。新城控股与华夏幸福分别发行两笔境内私募债,涉及金额分别为29.5亿、26亿(计划发行金额)。私募债在发债对象和转让形式上具有一定的局限性,但在发行手续与信息保密上具有较大优势。

本周房企到期债务总计约64.9亿元人民币,环比下降19.0%,全部为境内债务。本周华夏幸福到期债券56.9亿人民币,成为单周偿还债券榜首。上周华夏幸福发债26亿私募,以及本周3亿美元债在途,其发债用途均与偿债相关。

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数据说明:

重点18城包括:北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都


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