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2020年第二季度办公楼市场概览

仲量联行JLL · 2020-07-22 09:05:12

一线城市和主要二线城市的办公楼市场净吸纳量在二季度共录得54.8万平方米,相较于一季度的-5.9万平方米,回暖迹象明显。

疫情后市场普遍复苏  多数城市迎来需求回暖

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随着疫情在全国得到有效控制,全国经济情况有所好转,二季度中国国内生产总值恢复增长,同比增幅录得3.2%。基于此,全国办公楼市场表现也开始产生新的变化。尽管疫情影响下的退租现象仍为市场带来压力,但传统的支柱型行业比如金融、专业服务业和科技行业也开始复苏,并在多个主要城市恢复租赁步伐。与此同时,新媒体、线上教育等行业迎来爆发式增长期,为市场注入新的活力。整体而言,全国主要办公楼市场均迎来需求复苏。一线城市和主要二线城市的办公楼市场净吸纳量在二季度共录得54.8万平方米,相较于一季度的-5.9万平方米,回暖迹象明显。

一线城市

在一线城市中,深圳表现抢眼,净吸纳量从一季度的3万平方米激增至二季度的15万平方米,增长近5倍。与此同时,上海办公楼租赁活跃度复苏,其中前滩板块吸引了众多有控制成本和整合需求的租户。尽管北京受到了第二轮疫情的影响,但有效的管控措施以及办公楼宇的安检措施保障了市场活动的正常运行,不论是租赁成交面积还是成交数量均较上季度有所回升。

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二线城市

二线城市办公楼市场的需求也有明显回升,多数城市净吸纳量在二季度由负转正。武汉作为疫情爆发的核心城市,二季度市场活动已逐步恢复,中小型客户为主要来源的需求增长推动净吸纳量录得2,600平方米。青岛则主要受益于受疫情影响的延期需求集中落地,在二季度录得近4万平方米的净吸纳量。成都和重庆均得到来自城市扩容的利好驱动,刺激了新区需求以及房地产开发公司的集中选址。

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韧性产业仍为市场需求基石  疫情推动市场洗牌

金融行业由于其较高的韧性,本季度在一、二线的需求依旧保持活跃。其中保险行业的扩张和银行软件研发部门的设立本季度表现亮眼,并贡献了大面积需求。深圳的金融机构开始升级换代,把其理财部分和金融科技部分设为独立法人主体,并积极扩张。在北京,国企背景的金融机构也在积极升级、搬迁:两个国有银行在金融街寻求1万平方米以上的租赁可能。

科技公司也在后疫情市场表现出强劲韧性,仍是多数市场的主要需求来源。位于深圳的科技企业迎来新的机遇,其业务增长支持更多的扩张需求,部分的大型公司也在寻找面积整合可能,这使得大面积交易有所回升。上海的传统科技巨头也在表现抢眼,一家外资的传统科技公司从产业园区整体搬迁至位于前滩的办公楼内。北京的科技企业占据了二季度1/3的新租需求,其中手游等线上娱乐类公司最为活跃。新媒体行业在青岛和成都保持活跃。除本土直播、视频创作等公司外,从一线城市外溢而来的需求也得到市场关注。

上半年,由于市场复合压力的存续,退租情况在各个城市中均有体现。尤其是经营稳定性较弱且现金流紧张的中小微金融、消费服务、零售贸易等企业。市场透露出疫情对于各个产业类别的中小企业的加速洗牌和结构性优化的过程。

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线上教育行业快速布局  新兴行业为市场带来活力

由于疫情的影响,以猿辅导和学而思为代表的线上教育行业得以快速增长。越来越多的线上教育的使用需求也推动着这一行业在全国多个市场快速扩张。在沈阳、济南、重庆、武汉、南京和西安等城市,这一行业在二季度迅速成为需求主要来源之一。其中沈阳的线上教育行业仅在二季度就承租了超过3万平方米的办公楼面积,而在武汉更是贡献了超过50%的市场新租面积。新兴扩张需求的出现也给予了市场更强的信心,特别是在需求疲软的二线城市。

与此同时,二线城市的房地产建筑办公需求回暖。随着东部新区设立,成都城市版图扩容,新区开发带动城市化提速,基建与房地产投资随之而来。房地产建筑业的办公需求上半年上升明显,新租占比达18.8%。在西安,公共服务设施的更新和交通配套的建设也推升了房地产行业的需求,贡献了本季度新租成交的28%。

新增供给逐渐进入市场  全国多个城市仍位于供给高峰

虽然上半年受疫情影响,部分城市办公楼项目入市出现短期推延,但本季度新入市项目较上季度仍有大幅提升。四个一线城市本季度新增供应共录得86.8万平方米,主要集中于北京和上海。相比一线城市,中国主要二线城市在第二季度的供给量也有所上升,仲量联行跟踪的16个主要二线城市本季度新增供应为41.1万平方米。

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多数城市仍处于供给高峰,为市场带来更多租赁选择。截至2023年,全国20个主要城市甲级办公楼新增供给达3,260万平方米,其中有10个城市的甲级办公楼供应超过100万平方米。深圳和上海面临明显的供给压力,未来四年有超过600万平方米新项目入市,分别是其现有存量的60%和44%。在广州,未来四年的新增供应有300万平方米,是现有存量的50%。北京则正处于这一波供给高峰的末尾,除却今年预计入市的80万平方米外,截至2023年,仅有10万平方米的新增供给,是四个一线城市中供给压力相对最少的城市。二线城市中,成都,重庆,武汉和南京均在未来四年面临较强的攻击压力。其中,武汉由于今年疫情及洪涝灾害影响,多数项目延迟,预计2021年将达到历史供给高峰。

在疫情的持续影响下  本季度租金跌幅扩大

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一线城市

在这个充满挑战的时期,业主们在租金条款上变得更为灵活。本季度市场继续承压,四个一线城市均继续录得租金下降。由于上海供给压力存续,进一步加剧业主间的竞争,本季度租金录得跌幅最大,环比下跌3.2%。北京业主继续选择转变租赁策略,以降低租金来应对市场需求的放缓,本季度租金录得环比下跌3.0%。广州和深圳的租金降幅本季度收窄,有相当一部分甲级办公楼业主能够维持租金平稳,但仍有少数业主因业绩压力增大而主动下调租金以吸引新租客,租金分别录得环比下跌1.3%和2.3%。

二线城市

二线城市普遍面临的市场压力也较为明显,受疫情影响,多数企业调低全年预算,对租赁成本更加敏感,业主选择不同程度的降低租金或提高免租期以吸引租户。在仲量联行跟踪的15个1.5线及二线城市中,所有城市均录得一定程度上的租金下跌。其中武汉办公楼市场二季度才开始重启,租金变化本季度才开始显现,业主对需求的强烈担忧导致本季度租金下滑3.5%。

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