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2020年上半年西安房地产市场回顾及展望

CBRE世邦魏理仕 · 2020-07-24 09:11:55

随着疫情逐渐稳定,西安租赁市场活跃度回升,高品质的甲级写字楼成为更多优质企业的首选,二季度录得甲级写字楼净吸纳量3.6万平方米。

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2020年上半年,西安录得2个新增项目入市,分别是正尚国际金融中心C座和D座,总计11万平方米。随着疫情逐渐稳定,租赁市场活跃度回升,高品质的甲级写字楼成为更多优质企业的首选,二季度录得甲级写字楼净吸纳量3.6万平方米。但乙级写字楼则录得较多来自商贸类、非传统金融类中小企业的退租案例。受此影响,二季度全市写字楼净吸纳量1.0万平方米,空置率环比小幅下降0.1个百分点,至34.9%。受小业主降租的影响,季末全市优质写字楼租金报价同样本环比下降0.5%,录得每月每平方米87.0元。

需求方面,科技新媒体(39.8%)、房地产(19.7%)和商务服务(12.8%)是上半年西安写字楼市场的主要需求来源。其中,以猿辅导、作业帮、学而思线上为代表的在线教育行业持续活跃,在二季度录得大规模新增和扩租交易,承租面积多在1000平方米以上,租赁位置集中在高新和市中心。房地产行业和商务服务行业的租赁需求主要集中在高新和城北,一季度以搬迁升级类需求居多,二季度新设立需求明显增加。总体来看,高新和市中心是西安写字楼租赁的热门区域,城北也是较为活跃的成交板块。

下半年,预计将有17万平方米的新增供应入市,主要位于高新和城北。伴随经济和市场情绪逐步稳定,租赁需求将持续回暖,特别是在线教育类企业需求持续旺盛,将成为未来主要的需求方之一。

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“基于疫情防控形势良好,且一季度潜在租户的租赁需求在二季度得到释放,二季度甲级写字楼净吸纳量环比明显提升。通过进一步分析,二季度甲级写字楼净吸纳量主要是在线教育行业的持续扩张:如猿辅导在中晶的扩租,网易有道在新长安广场的扩租;金融科技行业的发力:如农行研发中心在国寿金融中心大面积租赁,以及基建和房地产行业的新租。宏观来看,西安写字楼去化速度、租金承压仍然较大,但对于交通便利、配套完善、开发商背景为国企或上市公司、且租户行业配比较为良好的办公物业,上半年虽面临疫情下的企业退租、缩租风险,但整体表现坚挺。开发商在下半年更应关注自身物业服务品质的提升、租户行业配比的调整和灵活的租赁策略。”

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2020年上半年,西安零售物业市场无新增供应入市。世纪金花-珠江时代广场店于二季度闭店,二季度末全市零售物业总体量581万平方米。餐饮类、儿童服务类品牌受疫情影响大,退租比例较高。同时民生百货部分门店进行大规模调整。基于以上原因,二季度全市优质零售净吸纳量-24.5万平方米。季末零售物业空置率环比上升2.9个百分点至7.0%。受个别商场更新首层品牌和业态并相应调整租金的影响,季末录得购物中心首层平均租金每月每平方米274.8元,同样本比环比下降1.6%。

需求方面,餐饮业态品牌更迭加快,以海底捞、喜茶、奈雪为代表的连锁餐饮品牌持续扩张。同时SKP、开元商城、大悦城、MOMOPARK等商场积极引入品牌首店,THE COLORIST调色师西北首店、SEVEN BUS西北首店、靓靓蒸虾西安首店开业后均获得良好的市场反馈,首店经济保持活力。

下半年预期将有30.8万平方米的新增供应。市场环境逐步稳定,伴随新项目入市,需求将有所回升,空置率亦将逐步回稳。

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“2020年受疫情影响,商业地产行业面临巨大挑战。引进首店品牌作为商业地产创新运营的重要手段,对年轻客群有强大的消费吸引力及驱动力。西安作为建设中的国家中心城市和具有历史文化特色的国际化大都市,在首店品牌引入方面表现尤为亮眼。购物中心在文体娱业态不断突破以往的模式,通过创新业态组合及首店品牌矩阵,打造具有强劲生命力的商业新亮点。在通过‘首店’品牌提高项目认知度的同时,助推西安商业市场更新升级。‘首店经济’的活跃,也让西安市场消费业态越来越丰富,消费者的需求被最大程度满足,将大大激活内需新引擎,助力培育经济新动能。”

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上半年西安录得1笔大宗交易,成交金额共计3.8亿元。写字楼市场仍是西安投资交易的重点,2019年至今的西安大宗交易中,办公相关物业成交金额占比44%,目前待售项目中,写字楼项目更是占比超过75%。自用型需求成为近期投资市场主力,2019年至今成交的写字楼大宗交易全部为自用型需求,成交区域则由高新、市中心等核心区域,逐步向城北、曲江等新兴区域扩展,目前仍有不少潜在买家在积极寻找合适的购置标的。

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“在疫情的大环境下,结合西安的自身优势,写字楼市场仍会以自用型需求客户为主,而下半年中小型投资者将迎来难得的拓展机会窗口,西安的零售地产在优胜劣汰的调整中也将迎来新的投资机会。”

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