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2020年上半年武汉房地产市场回顾及展望

CBRE世邦魏理仕 · 2020-07-25 08:43:59

“互联网+”助力武汉办公楼加速恢复,夜间经济激发城市消费新活力。

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2020年上半年,武汉优质写字楼市场录得位于光谷中心城的三栋写字楼交付使用,使总存量超过500万平方米。

需求方面,复工后租赁活动快速复苏。由于高供应量及疫情的双重影响,整体市场两极分化趋势日渐明晰。甲级写字楼表现较为平稳,汉口沿江及光谷片区的租赁需求逆势稳步增长。而硬件及运营品质较低的乙级写字楼抗风险能力较弱,部分租户在二季度逐步流失。

由于疫情在第一季度盘桓,使得部分积压需求推迟到第二季度集中释放。以教育行业为代表的消费服务(29%)、TMT(28%)及房地产建筑业(13%)是本季度表现活跃的三大主力行业,其中线上教育扩张需求占比近六成。继去年传统金融强势扩张之后,TMT成为今年上半年升级扩租的主要动力。此外,录得几宗内资律所为代表的专业服务类行业上半年在汉新设立分支机构的案例,房地产建筑行业则延续去年升级搬迁的趋势。非传统金融及第三方办公服务运营类企业在上半年集中退租明显。截至季末,全市空置率水平较去年底上涨1.7个百分点,录得39.5%。

租金方面亦有明显的分化,甲级写字楼的租金略有松动,但乙级写字楼降租较为明显。分区域看, 汉口沿江商务区及光谷片区甲级写字楼在本季度需求活跃,租金表现更具韧性。全市写字楼租金同样本二季度环比下降2.5%,录得每月每平方米91.0元。

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“展望未来六个月,由于复工复产的效率逐步提升,预计有近30万平方米新增供应将在年末逐步交付使用。其中位于光谷中心城的国采中心将会在三季度入市。随着产业扶持政策的陆续出台,互联网行业中线上教育会进一步扩张。”

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上半年,武汉优质零售物业市场未录得新增供应,全市存量维持在644万平方米。餐饮及零售依然在本季度表现亮眼。徐记海鲜、壹盏灯及茶颜悦色等湖南知名餐饮品牌加速在汉扩张。此外,国潮美妆品牌强势抢滩布局线下店铺,在多个商圈录得新店开业或围挡。

全市核心区及次级商圈购物中心运营较为良好,纷纷通过延长经营时间及“集市经济”吸引夜间客流来提高工作日业绩。由于非核心区购物中心集中出现品牌调整和闭店,全市优质购物中心空置率较去年底上涨3.2个百分点,录得7.8%。二季度全市购物中心首层租金环比下跌1%,录得每月每平方米304.2元。

展望未来六个月,受施工进度的影响,部分项目或将推迟至明年开业。随着疫情受到有效的控制,消费者信心得到持续提振,餐饮及零售业态将逐步恢复至疫情前同期水平,影院及体验类业态亦会陆续开门迎客。

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“随着疫情控制良好,武汉多个购物中心及百货也均逐步恢复正常营业。实体商业的线下客流亦已复苏到疫情前超七成的水平。夜间经济的发展和消费券的持续发放助力市场热度回升。随着年末航空路商圈新项目的逐步入市,武汉零售物业市场将会迎来新的活力和机遇。”

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2020年上半年,武汉仓储物流市场录得超过17万平方米新增供应,全市存量超过300万平方米。部分在年前已取得土地证件的园区,在复工之后已陆续开工。

市场需求方面,电商、第三方物流及与其合作企业(供应链等)的衍生租赁需求为上半年主要需求来源,新增租赁交易均为2019年底积压需求,因疫情推迟至本季度开始履约。此外,与去年同期相比,新的寻租要求频率明显减少。零售业租户租赁面积明显减少,市场份额进一步降低。新兴团购电商,冷链租户为本季度主要寻租客户,需求单体面积相对去年同期缩小,且对租金较为敏感。为了支持租户度过艰难阶段,继疫情期间部分业主实施减免租政策之后,大部分开发商在新的季度采取给予额外装修期等灵活处理租户个性化需求的方式,以配合租户顺利复工复产。总体而言,至季末,全市仓储物流市场空置率较去年底上涨2.2个百分点至21.4%,平均有效租金环比下降3.5%, 租金报价为每月每平方米25.0元。

展望未来六个月,CBRE预计,由于复工复产顺利推进,全市仓储物流市场新增供应将按原计划竣工时间交付。新增供应保持充裕, 下半年约54万平方米新项目入市,预计短期内空置率将会逐步走高,租金亦会继续承压。

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“武汉高标仓租赁市场进一步两极分化,优势明显的东西湖区仍然是租赁及投资人首选的热门板块。即使在高供应及疫情的双重压力下,上半年依然录得资产包交易完成。大部分投资方对武汉市场仍持关注态度,标的集中在物流净地以及带现金流的高标准成熟物流园。”

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