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2020年Q2广州写字楼市场回顾与展望

克而瑞资管 · 2020-08-06 09:43:32

总体来看,广州商办市场韧性较强,整体市场保持平稳。长期看广州仍有较大的提升潜力,优质写字楼的资产价值将逐步显现。

根据CAIC监测显示,随着疫情稳定2020Q2广州写字楼市场租金维持稳定、出租率微涨;全市空置率微降至4.88%;全市租金5.98元/㎡/天,与一季度持平;涉办用地成交面积环比上涨155.1%;Q2大宗交易总成交金额9.77亿,销售市场逐渐回暖。总体来看,广州商办市场韧性较强,整体市场保持平稳。长期看广州仍有较大的提升潜力,优质写字楼的资产价值将逐步显现。

据克而瑞 CAIC AI 监测系统对一线和重点新一线城市甲级写字楼的持续监测分析,今年二季度重点市场写字楼表现如下:

1)2020Q2 CAIC 重点监测城市办公市场平均租金依然普遍下行,但降幅出现收窄趋势;北京租金环比降幅最大为 4.5% ,但仍以 11.2 元/ ㎡ /天继续领跑全国办公市场;

2)上海和杭州“以价换量”效果最为明显,出租率率先迎来小幅回升;

3)去化周期方面,截止 2020Q2 (不含新增供应)广州 18 月周期最短,南京 103 月周期最长;深圳空置率处于高位,但其去化速度最快,办公市场活力依然充足。

20Q2一线与重点新一线城市办公市场租金环比

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注:去化周期统计截止2020Q2,不含未来新增供应

| CAIC 市场监测(广州)

市场:由于新冠疫情受到有效控制,广州写字楼租赁市场整体趋稳,租金维持稳定,空置率环比微降;办公销售市场恢复明显,供应量及成交量均环比上涨,成交均价与 Q1 持平,继续保持高位运行;

租户:中小型企业抗风险性较弱,为了节省经营成本从而缩减租赁面积或是直接退租,新兴科技行业成为后疫情期下的承租主力;

业主:部分项目的业主为维持出租率不得不以价换量,在此环境下租户的议价能力有所提高,从而也为租户提供了更多办公地点的选择;

板块:各商务区 Q2 整体租金及出租率与 Q1 大致持平,态势稳定。

1.宏观市场:经济逐步复苏,租金维持稳定,与一季度持平

2020 Q2 全市全面开始复工复产,经济缓慢复苏。2020 Q2 全市甲级写字楼市场整体保持稳定,全市租金为 5.98 元/㎡/天,与 Q1 持平。由于全球疫情仍未得到有效控制,外贸出口行业受到一定影响,预计下半年全市租金仍将持续承压。

全市甲级写字楼平均租金及环比变化

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数据范围:仅包括珠江新城、天河北、东风路&环市东、琶洲这四个商务区

2.租赁市场:空置率微降,市场缓慢恢复全市新增供应、净吸纳量及空置率

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▌租赁市场恢复缓慢,空置率微降

据 CAIC 资产数据库监测显示,2020 Q2 无新增供应,Q2 全市的平均租金为 5.98 元/ ㎡ /天,与 Q1持平,空置率为 4.88% ,环比微降 0.6% 。部分中小型的贸易类企业受到疫情的后续影响较大,因此转移至租金较低的商务区以降低企业经营成本,在珠江新城商务区尤为明显,因此珠江新城商务区 Q2 季度的空置率继续维持上涨态势。预计随着下半年琶洲商务区的部分甲级写字楼入市,全市的空置率或将上升。

广州2020Q2重要子市场租金与空置情况

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▌新兴科技行业成为“后疫情期”承租主力

2020 Q2,租赁成交最活跃的行业为科技行业,其租赁面积占比高达 56% 。对科技业细分,其中新能源科技 1 家,生物科技 1 家,互联网电竞 1 家,互联网科技研发 5 家,充分显示了广州新兴科技行业的多元化发展,也体现了在疫情防控持续期新兴科技业仍有巨大发展潜力。租赁成交占比第二的为贸易行业,占比为 33% ,广州作为华南地区的贸易中心,虽然外贸行业受到极大冲击,但广州宏观经济的基本面仍稳中趋好,因此贸易类企业也承租了部分面积。

2020Q2主要成交租户

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3.销售市场:三宗大宗交易成交总额9.77亿商办销售市场逐步回暖,供需环比上涨

广州办公物业大宗交易金额

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▌Q2季度广州录得三宗大宗交易

据 CAIC 资产数据库监测显示,2020 Q2 广州办公物业大宗交易总成交额为 9.77 亿元,为番禺区碧桂园思科智慧城中的写字楼项目(在建)和黄埔区的广州钢铁博汇项目。碧桂园思科智慧城位于广州国际科技创新城启动区的核心区,毗邻广州大学城,定位为国内首个以智能制造云产业为核心的万物互联创新智慧城;广州钢铁博汇位于广州开发区内,未来将打造为中国现代钢铁商贸服务平台的典范。

2020Q2大宗交易办公案例

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▌广州商办销售市场逐步回暖,供需均环比上涨

2015Q1-2020Q2全市销售市场

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2020 Q2 随着疫情缓解,广州商办销售市场逐步恢复常态,全市共成交14.1万㎡ ,环比上涨 51.1% ,同比上涨 17.3% ;成交均价继续维持高位为 23722 元/ ㎡ ,今年上半年广州办公产品均价较去年同期提升明显是因为广州国际金融城和黄埔临港经济区内的汇金中心、保利金融大都汇、金融城绿地中心、保利鱼珠港四个高价项目集中网签,从而拉升了全市成交均价。

核心区 Q2 供需两旺,成交价格继续维持高位,非核心区 Q2 新增供应量大,但销售业绩一般,成交面积与 Q1 持平。

▌黄埔区一枝独秀,办公销售市场业绩继续蝉联全市第一

2020Q2广州各行政区销售市场

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数据范围:包括广州市11个行政区

黄埔区 Q1 成交面积为 6.08 万 ㎡ ,在全市成交面积中占比高达 65.3% , Q2 继续蝉联办公销冠,成交总面积为 8.77 万 ㎡ ,环比上升 44.3% ,在全市成交面积中占比 62.4% 。这主要得益于保利鱼珠港及广州钢铁博汇两个大型商办综合体项目的持续热销。天河区由于广州国际金融城规划起点高,区位条件好,区内办公产品售价较高,因此天河区办公成交均价为全市最高,达到了 36555 元/ ㎡ 。随着天河国际金融城及海珠琶洲电商总部区的开发,预计未来天河、海珠的办公产品供应量及价格均会有一定涨幅。

4.土地市场:涉办用地成交面积环比上涨155.1%

据 CAIC 资产数据库监测显示,本季度供应 22 幅涉办用地,共计涉办建筑面积 201.6 万 ㎡ ,环比下降 27.2% ;成交12幅涉办用地,共计285.7万 ㎡ ,环比上涨 155.1% ;成交均价为10814 元/ ㎡ ,环比下降 16.7% 。

广州涉办用地市场走势

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分区域来看,天河区本季度成交 4 幅涉办土地,白云区成交 2 幅涉办土地,其余为荔湾、海珠、黄埔、番禺、南沙及从化区各成交 1 幅涉办土地。

其中天河区的 4 幅商办用地均对竞买人的资格进行了限制,为定向产业引入用地,而且都需要自持至少 50% 的建面物业;其中广氮 AT0607086 、天河科技园 AT0305147 两块地引进信息技术产业,广氮 AT0607141 地块引进金融产业,广氮 AT06070142 地块则为文化产业。

2020Q2广州典型办公土地成交案例

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未来供应二季度随着疫情受控及企业加速复工复产,广州写字楼市场保持平稳,空置率微降、租金与一季度持平,新兴科技行业作为“后疫情期”的承租主力活跃度较高。随着下半年琶洲商务区的部分甲级写字楼入市,预计全市的空置率或将上升。

在四大一线城市中,广州具有租金及营商成本较低等优势条件;由于较为合理的供求关系,广州办公市场的空置率近几年均维持在 5% 以下,目前总存量 530 万㎡,未来 3 年预计入市供应 164 万 ㎡ ,长期看其仍有较大的提升潜力,优质写字楼的资产价值将逐步显现。

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