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2020年第三季度办公楼市场概览

仲量联行JLL · 2020-10-28 09:56:47

国内经济稳步回暖,多数城市需求持续反弹



伴随国内复工复产的有序进行,全国经济保持增长轨迹,三季度中国国内生产总值同比增幅录得4.9%,前三季度总值同比增幅转正录得0.7%,这也代表着中国经济正稳步走出疫情影响。得益于此,全国办公楼市场表现在三季度也有明显回暖。尽管严控成本仍是不少企业的主要选择,但随着新冠疫情得到有效控制,企业对于租赁决策的信心逐渐增强,更多的企业在本季度重启办公楼租赁计划。基于整体复苏的大趋势,全国超九成城市录得净吸纳量正值,空置率也普遍有所回落。一线城市和主要二线城市的办公楼市场净吸纳量在本季度共录得84.1万平方米,相较于上半年的48.9万平方米,增长了71%,重振市场信心。



在一线城市中,三个城市录得净吸纳量超过15万平方米。

广州得益于高比例自用项目的入市,本季度净吸纳量达到22万平方米,拔得头筹。在深圳,科技龙头企业的迅猛扩张有效支撑市场:更加关注成本的扩张性需求与新近入市的项目完美结合,这些面积充足且租金具有较强竞争力的项目快速去化。北京的市场表现相对稳定,本季度净吸纳量仅录得近9千平方米。


二线城市办公楼市场的需求也有明显回升,在三季度录得净吸纳量26.6万平方米,较上半年增长80%。

西安的单一业权办公楼呈现明显优势,中大型客户需求成交量有明显上升。受益于此,西安在三季度录得净吸纳量4.7万平方米,位列全国第四,领跑二线城市。在南京,多家律所和会计师事务所新设立或搬迁至河西板块,推动租赁活跃度显著恢复,本季度净吸纳量录得2.7万平方米。成都和重庆在三季度均保持了回暖的良好趋势,以科技互联网企业为主导,实现明显去化。




疫情不仅影响了市场走向,同时也影响着客户选址的决策偏好。在当前的市场环境下,成本管控成为了多数租户的首要选择。不论是在疫情影响下对成本增加更为保守的稳定性企业,还是在积极扩张并有意在租金低位时锁定企业未来发展所需的空间的发展性企业都不约而同的增加了租金水平在租赁决策中的比重。

基于此,部分城市的新兴市场成为了迎合此类需求的主要区域。例如北京的丽泽区域,由于其相较其他核心商圈近50%的租金价差,成功落地多个整合性搬迁项目。深圳的南山区域更是如此,该区域在本季度净吸纳量占全市水平近七成,尤其是前海片区,依托于优惠的租金补贴政策,吸引了大量企业的搬迁和新设立需求。在上海,价格具有明显优势的非中央商务区在三季度表现优异,贡献了全市净吸纳量的96%,显著提升市场活跃度。



律所等专业服务业企业在多个二线城市快速布局,贡献大量需求。在后疫情时代,企业对于律师、会计师等业态的需求有显著增加。在城市新兴区域,企业聚集产生了对此行业的新需求,而受疫情影响,各行业内加速调整,兼并购以及破产重组事件多发,引致专业服务企业业务开始上扬,其中律师事务所更是从中获益。在南京,多家律所和会计师事务所新设立或搬迁至河西板块,推动租赁活跃度显著恢复。在沈阳,专业服务业成为市场中重要的压仓石之一,帮助市场稳定、需求平稳。而西安的服务业在高新南片区新租需求中贡献了接近25%。成都的律师事务所类企业在本季度新租超过1万平方米。

金融和科技企业也在本季度保持亮眼表现,贡献了全国大部分城市的主要市场活跃。在北京、武汉等城市,这两个行业共同贡献了超过50%的市场成交。部分科技龙头企业经过疫情期间的短暂扩张停滞,现有的租赁面积已无法满足新增人员的需求,开启新一轮的租赁活动。其中某企业在深圳一次性租赁超过6万平方米,而美团则在北京、南京等城市积极扩张。

随着经济复苏以及多地的积极政策,金融行业也稳步布局全国城市。以重庆为例,重庆建设内陆国际金融中心获得广泛支持,市政府就资本市场精准对接与企业培育方面与深交所签订战略协议框架。而租户方面,蚂蚁消费金融全国总部落地重庆,助力金融行业在三季度需求中占比超过20%。

另一方面,疫情影响的滞后效应持续发酵,部分城市仍面临退租压力。武汉的部分教育行业和联合办公等第三方办公服务运营公司持续受到冲击,不断出现退租现象。尽管成都的退租现象已经开始放缓,总退租面积较二季度下降了28.5%,但仍对市场造成明显冲击。




上季度在全国快速布局的线上教育行业在本季度依然保持趋势。据统计,2020上半年国内在线教育行业融资总额逾143亿元,超过2019全年融资额,疫情后行业用户数更是突破3亿。尽管在沈阳等城市的扩张步伐有所放缓,但线上教育行业在多数城市仍是主要需求来源。在重庆,猿辅导、作业帮、掌门一对一等业内头部企业仍在积极扩张,释放上万平方米的空间需求,且额外青睐成熟商务区。西安本季度的大面积成交也主要来源于本行业。

与此同时,疫情后不断涌现的新型行业需求将有效帮助全国各城市办公楼市场持续复苏。医疗大健康行业在疫情后也有明显扩张迹象。受疫情影响,针对医疗和健康行业的关注也不断增加,催生新的行业需求。在北京,大健康行业的办公需求占比首次突破14%,相较于上个季度增长5倍,一跃成为本季度第三大需求来源。房地产业则在成都,重庆以及西安等城市持续发力,其中成都的房地产业在新租占比中高达20%,居各行业首位。

全国办公楼市场基本回归正常轨迹,新增项目持续作用于市场。本季度,全国一、二主要办公楼市场新增高甲级办公楼面积146万平方米,其中超过100万平方米位于一线城市,而深圳就迎来了51万平方米的新入市项目。相比一线城市,中国主要二线城市在第三季度的供给量仅有近40万平方米,主要集中在南京和西安两个城市。





经历了上季度显著的租金降幅之后,中国主要办公楼市场租金表现在本季度全面降幅收窄,部分城市出现租金持平。尽管如此,多数市场仍处于租金下行通道,许多业主仍然把租金作为争取高品质租户的一种有效手段。在北京,部分业主已成功稳定出租率,进一步调整租金的意愿有所放缓,第三季度租金环比微降1.2%。上海的中央商务内,因业主在续约条件上变得更加灵活以吸引可能考虑搬迁至非中央商务区的租户,导致整体租金环比下跌2.6%。在深圳,近一半甲级办公楼的租金在本季度开始企稳,全市租金跌幅较上季度继续收窄,环比下降1.1%。本季度广州甲级办公楼市场整体租金保持平稳,环比小幅微升0.4%,是全国唯一租金环比变化为正的城市。这主要得益于租赁活动的增加,以及部分办公楼业主的信心增强。而珠江新城片区经过数季度下调租金后,租金下行空间收窄,本季度出现租金回升的行情。除此之外,部分次新办公楼的业主由于其项目良好的吸纳表现,本季度亦逐步向上调整租金。

二线城市的市场压力也有所放缓。武汉成为租金降幅最为明显的城市,录得环比-3.6%。这是因为武汉本季度市场退租压力较大,使得更多的业主提供更加灵活的租赁条件。与此同时,杭州、南京、成都等城市的租金降幅已经收窄至1%以内,基本与上季度租金保持同样水平。

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