2021年第一季度武汉房地产市场回顾及展望

CBRE世邦魏理仕 · 2021-04-24 08:00:00

展望未来六个月,武汉优质写字楼市场将迎来一波新的供应高峰。

2021年第一季度,武汉优质写字楼市场录得位于光谷的泛悦城T2项目交付使用,将总存量推升至近550万平方米。需求方面,TMT、房地产建筑及传统金融为第一季度甲级写字楼主要需求来源。即使由于季节性因素,全市办公楼吸纳量依然延续去年末稳步复苏态势,录得9.3万平方米。其中TMT行业在本季度继续扩张,甲乙级吸纳量中TMT行业占比近70%,主要集中在关山大道及光谷中心城。值得关注的是,TMT租户在全市甲乙级楼宇中新设立、升级及扩租租户占比中均占比最高,并均超过40%。其中以线上教育扩张较为明显,在甲乙级写字楼中均录得大面积成交。


截至季末,由于市场吸纳量逐步稳定,全市平均空置率水平环比下降1.1个百分点,录得41.2%。但由于新增供应入市及空置率高企的双重压力之下,业主为积极去化空置面积,普遍依然采取弹性定价策略以吸引和维护优质客户。全市写字楼平均租金单季降幅有所收窄,同样本环比下降0.3%,录得每月每平方米90.4元。

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“展望未来六个月,武汉优质写字楼市场将迎来一波新的供应高峰。光谷中心城及王家墩商务区届时均将迎来超过10万平方米新增供应。新入市项目的集聚效应将加剧区域内部竞争,但也将给租户提供更灵活的办公选择。随着招商引资的政策大力推行与落地,武汉写字楼市场将会迎来更多优质租户,业主也将通过提供差异化服务提高产品的竞争力与吸引力。”

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本季,位于航空路商圈的恒隆广场购物中心开业,为武汉零售物业市场带来17.7万平方米的新增供应。至季末,全市存量突破670万平方米。市场需求方面,零售品牌、餐饮品牌和体验类业态持续成为市场的主要需求来源。季内,恒隆广场购物中心的入市为武汉零售物业市场带来多个首入武汉地区的奢侈品与轻奢品牌,如BALENCIAGA、LOEWE及CELINE。LOUIS VUITTON,GUCCI,DIOR及BURBERRY均将于该项目开出双层新店。茶饮品牌持续扩张,武汉首家小林桃山物语选址于K11的II馆,长沙网红品牌茶颜悦色在武汉继续迅速布局于各大商圈,奈雪の茶PRO店则于恒隆广场开业。

新项目的陆续相继入市,给存量市场亦带来相应的压力,老旧的购物中心相继闭店改造。本季录得位于光谷商圈及江汉路商圈的两个老牌购物中心闭店。由于消费者对于购物环境及品类等要求逐步提高,部分存量项目相继部分甚至全部闭店调整硬件设施及业态,调整改造后将进一步带动零售物业市场的供应侧升级。

至季末,全市优质购物中心空置率环比持平,录得9.4%;购物中心首层平均租金报价同样本环比与上季度持平,报每天每平方米10.1元。展望未来六个月,CBRE预计武汉零售物业市场将会迎来逾30万的新增供应,航空路及王家墩商务区均将迎来优质购物中心开业。

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“第一季度由于春节假期消费券与‘樱花经济’的双重刺激,武汉商业市场客流量及营业额强势反弹。从项目的层面看,新入市的城市级购物中心偏好于通过艺术品与艺术展吸引客流,增加消费者的参与性,使其与存量商业体有了明显的差异化竞争。纵观2021年,是武汉零售物业市场迎来格局调整的元年,武汉在建中的优质购物中心将陆续开业,为新业态与外埠品牌提供了更多的选址进驻的可能。”

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2021年第一季度,武汉仓储物流市场迎来位于孝感的一个高标仓交付使用,季末全市存量超过340万平米。市场需求方面, 依然以第三方物流快运快递为季内主要需求来源。其中,较多来自第三方物流快运快递行业的新兴业务需求。从区域来看,东西湖、黄陂及葛店为本季度需求来源的主要区域。季内,市场录得多宗大面积租赁客户成交,使得第一季度空置率有所回落至14.2%。由于季节性因素的影响,全市租金表现平稳,全市平均租金环比与上季度持平,报每月每平方米24.7元。

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展望未来六个月,CBRE预计,由于在建项目的施工进度加快,市场新增供应将在年末迎来高峰。此前部分来自零售及电商的仓储需求因年初春节假期影响一直处于观望中,但随着年中电商节的准备工作逐步开展,这些扩租需求将在二季度进一步得到释放。

“2021年全年高标仓新增供应高峰将使得武汉仓储物流市场的空置率有所升高,整体市场租金将继续承压。由于物流土地市场的政策收紧,新增供应中双层坡道库的比重较大,城市整体仓储物流设施品质将逐步提高。从行业来看,生鲜冷链及社区团购电商将继续在武汉扩张,行业竞争与重组也会愈加激烈,但随着市场的趋于成熟,届时市场将会回归理性。”

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