《2021年亚太区房地产市场新兴趋势》

乔氏集团 · 2021-05-02 07:01:28

《2021年亚太区房地产市场新兴趋势》主要提供有关整个亚太区房地产市场投资和开发趋势、房地产金融和资本市场、不同物业类型、大都市圈以及其他房地产问题的展望。

亚太地区各国政府有效防控新冠疫情传播,使得疫情对当地房地产市场的冲击也随之减弱。《2021年亚太区房地产市场新兴趋势®》报告显示,受访者日趋忧虑明年可能出现波及整个地区的市场调整。

一、中国仍是亚太地区最具活力的经济体

迄今为止,在上海、深圳、广州三大城市的带动下,中国仍是最强韧的经济体,上述三个城市均跻身十大最具投资前景地区之列。成功防控新冠疫情后,中国经济出现显著反弹,2020年第三季度国内生产总值(GDP)增长4.9%。报告指出,城市更新计划正在中国各地火热开展,各地市政府都致力开发中心城区,而不同地区的投资前景差别很大。国内的经济势头依然强劲,但报告也指出,宏观经济改革举措可能会引发销售压力,尤其是流动性紧缩可能导致小型开发商面临银行融资困难。

疫情爆发前,中国房地产行业因为疫情加快了趋势变化。例如,在零售业,中国网络销售所占的比例高于世界上任何主要经济体,但传统的零售商场也在沿着全渠道和体验路线的方向迅速推进多元化发展,因此,和其他国家相比,中国零售业更能抵御疫情影响。

当前,数据中心和物流地产成了炙手可热的资产类别,中国在这两个领域占据有利地位,能够善用市场机遇。中国的数据中心发展速度令人难以置信,截至2020年,中国在科技、电信和数据中心交易上的支出达到了近15亿美元。考虑到中国庞大的市场及其迅猛的扩张势头,再加上物流设施出现结构性供给不足,当前,中国仍是新建物流设施的最大市场。

二、亚太地区趋势

投资人预期2021年资产价格会下降。三个市场将会出现潜在压力。

1、中国 — 政府主导的流动性紧缩使得规模较小的开发商无法获得银行融资。

2、印度 — 本地非银行金融公司骤减再次为私募基金带来机会。

3、澳大利亚 — 在亚太区中所受经济影响较严重,而较大的市场透明度短期内可能会提供更多购买机会。

新加坡、东京和悉尼仍是亚太地区最具投资和发展前景的三大市场。

考虑到地缘政治紧张和经济风险加剧,上述市场以避风港的形象出现,给投资者带来安全感。

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亚洲公司正在以售后回租交易的形式剥离房地产公司资产。

通过出售后回租减持房地产资产,并根据需要继续使用该等资产(通常作为公司总部),使得公司可以过渡到轻资产经营模式,有利于更有效地利用公司资本。

积极迹象显示,亚太地区对绿色债券的需求不断增长。

越来越多的机构投资人希望通过发行贷款和债券来为“绿色”项目融资,流通的绿色资本的数量之多使其成为投资人日益主流的选择。

气候债券倡议组织(CBI)的数据显示,2019年,亚太市场发行了价值约1836亿美元的绿色债券(面向所有行业,而不仅限于房地产),同比增长29%。尽管亚太地区排在欧洲和北美之后,但若以债券发行数量衡量,该地区轻松成为全球最大绿色债券市场,其中中国和日本占据了大部分市场份额。

亚太地区的受访者不太赞成长期在家工作。

调查结果显示造成这种情况的主要原因有缺少与同事社交的机会,亚洲家庭住宅面积小。

跨国投资者较多的市场(如澳大利亚)受旅行禁令影响较大,中国受此类影响较小。

旅行禁令让投资者难以实地考察预期的收购项目。

疫情过后,物流设施可能会成为最强劲的资产类别,其原因是,受一系列周期性和结构性因素驱动(尤其是电子商务的强劲增长),物流行业将稳定保持旺盛需求。

随着投资人的争抢,此类资产类别的资本化率正在不断压缩。

买卖双方在资产定价问题上僵持不下。

买家基于较低(或0)增长的假定以及租金下跌的预期背书了较低的价值和资本化率。同时,业主们通常财力雄厚,从而避免了由于资金压力而被迫出售资产,并且他们希望疫情早日结束、经济能够好转,因此一直在坚持。

三、资产类别:疫情对资产类型的影响

新冠疫情给房地产投资力度带来重大改变,其对建筑用途以及房地产行业各个领域的未来发展所产生的影响将更为实际且深远。

1、办公楼

投资人多年来一直将办公楼视为必选类别。目前,因各种影响因素,即社交距离、居家办公趋势、经济萎缩以及租客削减成本的需要等,优质办公空间的未来需求仍是个问号,投资人变得更加谨慎。整个亚太地区的受访者普遍认为,尽管与过去相比,员工在家办公的时间会更多(例如每周一天),但这不太可能成为一种趋势,至少相较于西方市场而言。所以,市中心办公楼将无大碍,不过工作场所的布局和设施可能会发生重大变化。

2、物流地产

在新冠疫情爆发之前已经是最受欢迎的资产类别,而疫情期间由于网上购物激增,以及制造商开始建立零部件库存(而之前为及时采购方式),物流地产前景看好。但是,尽管物流设施的结构性供应不足意味着需求将持续走高,投资人有以下担心:首先,网上销售增长可能将达到顶峰;第二,随着资本化率不断压缩,行业对定价的影响将超过市场。冷库设施目前需求也很旺盛,同样是因为网上销售增长导致需求上升。

3、零售地产

因疫情引起的网上零售激增再次为之前已存在的趋势推波助澜。然而,虽然长期而言,实体零售前景不妙,但也并非不可救药。首先,传统零售销售在某些类别依然强劲,如奢侈品和非刚需商品。其次,零售经营者加紧调整他们的资产,通过重新设计以服务本地社区,同时引进其他商业型态以及住户。

4、住宅

作为一个资产类别,住宅在经济衰退周期会受投资人青睐。这是因为(尤其是在亚太地区)通常需求会很强劲,而且有良好的按揭贷款和租金支付记录。虽然只有日本有相当数量的机构持有出租物业,超低的国债收益率意味着投资人可能会更愿意接受住宅资产的低回报率。

5、酒店

与零售业一样,酒店业倍受疫情打击,主要原因是旅游业几乎瘫痪。尽管在重新设计酒店使其专注于国内旅游业方面仍有一些希望,目前该行业似乎供过于求,很多资产正在售卖,转作他用(例如作为出租住宅)。酒店是目前出现在市场上的首批困境资产之一。

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