5月上海房地产市场报告

观点指数 · 2021-07-01 09:41:11

房地联动机制的出台限制了开发商的利润上限,但上海的地块溢价率较低,开发商的利润下限有较大的保障。

观点指数 在一系列楼市调控政策出台后,上海在土地出让环节设置房地联动价调节楼市,并且开始布局十四五期间的租赁供给和城市更新。

在积分制和新盘集中供应为主的政策下,楼市调控成效显著。

月内,新建住宅供应短暂下降,对比上月28个新盘开售,本月仅14盘。供应量减少的同时,新建住宅成交量也有所回落。

受近几月新盘集中供应增加影响,二手住宅成交有所下滑,整体楼市在调控政策下基本平稳。

构建租售并举制度,成片旧区改造明年完成

租赁性住宅供应与城市更新领域,上海计划十四五期间新增40万套租赁住房,今年供应5.3万套,床位4万张。

5月24日,住建部召开发展保障性租赁住房工作座谈会,北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府负责人分两批参加。

可以窥见,上海正加大构建租售并举的力度,在保障性租赁住房上将加大供给并精准供应。在市场化租赁住房上,增加供给的同时也加大规范管理力度。月内还公布了9家违规中介机构名单,暂停了住房租赁网签权限,规范租赁住宅管理。

城市更新方面,上海今年计划完成成片二级旧里以下房屋改造70万平方米、3.4万户,2022年计划完成改造40余万平方米、2.2万户。全市中心城区成片旧区改造将于明年全部完成。

十四五期间,计划完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造48.4万平方米、受益居民1.7万户。

明年,上海的成片城市更新将阶段性告一段落,许多开发商都想从中分一杯羹。

近期,上海成立800亿元城市更新基金,由上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等签署战略合作协议,推动上海的城市更新进程。

各个开发商也积极与上海各区在城市更新领域展开合作,其中,绿城中国与黄浦区政府签订战略合作协议;葛洲坝则携手金山区开展密切合作。集中供地56宗,北外滩商地摘金91亿

 土地市场方面,5月成交2宗商服用地,1宗办公用地,总成交额104亿元,总出让面积51439.8平方米。

其中,上实发展联合上海城投、上海建工底价91亿夺上海北外滩商地。

该地块为商办地块,出让面积34585.2平方米(地上12732.8平方米,地下21852.4平方米),容积率27.5,建筑面积地上350157.5平方米(商业比例不小于24%、办公比例不大于76%)楼面价约26000元/平方米。

按照要求,该地块项目建成后将成为北外滩乃至浦西地区的地标性项目,打造具有全球影响力和标杆引领性的总部基地。

上海2021年第一批集中供地临近,本次集中出让56宗地块,比上月预告多4宗。8宗租赁住房用地,16宗征收安置房用地,以及32宗涉宅地(其中青浦区夏阳街道华青路西侧01-05地块被终止出让)。

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数据来源:上海规划和自然资源局、观点指数整理

涉宅地的区块分布上,宝山区4宗,奉贤区4宗,嘉定区3宗,青浦区5宗,松江区4宗,临港自贸区5宗,崇明区、静安区、闵行区、浦东新区、普陀区、徐汇区、杨浦区各一宗。

本次集中供地上海调整了土地出让模式,将房价前置到土地出让环节,增加最高价、中止价和房地联动价三种价格指标。

在竞价方式上采用“举牌竞价+一次性书面报价”的方式,最高报价一般限定为起始价的110%,在举牌竞价阶段采取价高者得的方式确定竞得人,在报出中止价后将进入一次性书面报价程序,以“最接近一次书面报价平均价”的方式确定竞得人。

相较于北京集中供地“举牌竞价+竞政府份额/竞公租房面积+高标准住宅方案”和杭州“高溢价率+竞自持”的两种竞拍方案,上海的竞拍方式虽然方式简单,但以“最接近一次书面报价平均价”的方式确定竞得人,更考验开发商的博弈能力,拿地不确定性增加。

房地联动机制的出台限制了开发商利润上限,但上海地块溢价率较低,开发商的利润下限有较大保障。

近期上海新盘去化较快,主要因一二手价格倒挂。市场数据显示,近期入市新盘接近半数日光。而房地联动价格或将增大热门板块一二手住宅销售价格倒挂现象,集中供地项目入市去化率或加快。

新盘供应下降,成交缩量

据观点指数监测,共有14个项目在5月开盘,供应套数3879套,环比下降54%,入市规模有所下降。

市场数据显示,14个开盘项目中有7盘日光,5个楼盘触及积分制,包括嘉泷汇、中环境秋月、阳明花园三期、金地峯范、金地虹悦湾等,其中嘉泷汇的认筹比和入围分数最高,认筹比为1:2.69,入围分数为69.6。金地峯范的入围分数最低,为49.09。

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数据来源:中原、观点指数监测及整理

5月,金地3个入市新盘均表现出色,两个加推项目金地峯范与金地虹悦湾触及积分制。

其中金地峯范位于嘉定区,月内推售326套,成交均价4.66万/平方米,入围分数为51.9,本次推售主要户型为91-100平3房、135-151平叠加。

金地虹悦湾位于青浦区大虹桥板块,月内推售359套,成交均价6.49万/平方米,容积率1.5,入围分数62.16,本次推售主要户型为95平3房洋房、144-148平叠加。

奥园金地·格林云尚为奥园与金地联合开发,项目位于嘉定区,月内推售408,成交均价3.55万/平方米,首日成交400套,基本日光。据悉,该地块由上海奥汇置业有限公司(奥园)以底价15.4亿元竞得,成交楼面价11500元/平方米。

近期,上海也发布了第三批集中入市的45个商品住房项目,共139.7万平方米,合计12721套,预计将在未来两月陆续入市,而第二批集中入市项目也有多盘取证待开,预计六月份新入市房源将增加,带动成交放量。

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