2020中国文旅地产发展报告(下)

克而瑞地产观察 · 2021-07-02 07:20:37

上一期,我们分析了文旅行业宏观大环境的发展趋势,也对文旅产业即将面临的消费者细分市场、产业链整合、及智慧文旅等发展趋势有了一定的了解。随着我国文旅产业的高速发展,“文旅地产”也趁着东风,迎来发展机遇期。作为正在崛起的新兴市场,文旅地产在井喷式发展的同时,如何适应宏观环境的变换,更好地转型升级,值得我们探究和思考。 那么,这一期,继续跟随小编的脚步,看看在时代的巨浪下,文旅地产的发展是否能够找到它乘风破浪的下一个航标呢?

2020年,尽管受疫情影响,文旅地产无法正常开工和销售,但项目的签约量并无受太大的波及,尤其是后半年的弥补性增长,为整个行业注入了一推“强心剂”。据统计,2020年全国新增文旅地产项目达到220余个,比2019年增张了近2.3个百分点,总建筑面积近8000万平方米。截止2020年底,全国文旅地产项目累计总建筑面积约为354251万平方米。

从文旅地产开发企业来看,在TOP100房地产企业中,已经有近九成涉足文化产业、旅游地产、商业地产、健康产业等多元化业务,并致力于转型突围;超过一半的企业已正式迈入文旅地产领域,融创、恒大等头部企业早在前些年专门成立文旅集团;雅居乐、绿地集团的文旅板块业务在多年的拓土征程中不断沉淀后,正探索新的突破;近年来,也有不少企业开始进军文旅地产行业,打造具有自身特色的文旅项目,如佳兆业、中粮控股集团等。可见,文旅投资热度持续攀升,市场向多元化发展,企业间角逐愈发激烈。

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从文旅地产的区域发展格局来看,文旅项目的分布主要集中在北部湾、粤港澳、长三角、环渤海、中部、云贵川渝这六大区域。每个区域依托其独一无二的气候、山海、生态等自然资源,以及人文、经济等社会生活形态,对置业消费者构成了独有的吸引力。其中,旅游资源丰富且游客知名度较高的地区集聚了大量文旅项目,如长三角、云贵川渝、粤港澳及海峡西岸。随着北部湾自贸区建设、中部经济大发展、环渤海冰雪经济的持续带动和影响下,其也必将是文旅投资高地。

文旅地产行业发展如火如荼,小编仿佛已经看到大家眼里闪烁的“小星星“啦!话不多说,让我们一起拉开文旅地产未来发展的序幕吧!

一、土地“三权分立”化

土地改革中的“三权分立”,正是当下正在推进的政府、企业、民众的“互惠三赢”模式。由政府牵头,通过国有平台和地方老百姓达成合作,发动企业参与经营,从而盘活土地、拉动经济。在此之中,企业以较低的成本租用土地,并通过市场化手段经营项目,论实力实现利润。

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在土改“三权分立”下,土地投资逐渐趋于集体土地租赁经营、国企混改经营等多元模式;土地开发趋向盘活存量资产,规划酒店民宿、乡村康养等;土地运营则逐渐淡化销售强调用户体验等运营思维。 

二、房企投运分离,轻资产化

文旅地产传统的“重资产模式”,具有资金耗费量大、开发周期长的弊端,通常需要依靠房地产销售从而获取现金流来反哺产业经营,同时整个市场正面临着激烈的同质化竞争。近年来,包括万科、保利、万达、龙湖等地产在内的不少龙头企业相继将投资主体与运营主体分离,呈现轻资产化转型发展趋势。

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在轻资产运营中,大部分资金来源于房地产基金、信托等外部渠道,减少了开发企业的资金压力,能够能更好地将资本聚焦于设计建设、品牌塑造、招商运营等核心竞争力的打造上,持续不断创新,保证产品和服务的高质量发展。

三、文化+IP拿地模式

地产开发商的拿地模式已从最开始的“直接拿地”、向“景观+地产”的旅游地产拿地模式发展。如今,在文旅融合的大背景下,“文旅+IP”已然成为传统旅游产业升级转型的全新模式。众所周知,“得IP者得天下”,IP其自身强大的引流作用,对于文旅项目来说是举足轻重的。IP通过多元业态功能的呈现,使得文旅项目更富有文化内涵和商业价值,有效推动其可持续发展。

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通过对在地文化元素的深度挖掘和创意设计、或潮流动漫影视IP植入等方式,推出具有文化、娱乐、趣味、体验性的产品和服务,如度假景区、主题公园、酒店民宿、互动演艺、文创纪念等,为消费者带来绝佳的场景式沉浸体验,有效增强当地旅游的吸引力和附加值。

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