上半年40城土地成交面积创2015年以来新高

易居研究院 · 2021-07-11 08:15:40

6月40城土地成交环比量价齐升,溢价率小幅上升,地市继续小幅升温。

40城整体 6月环比量价齐升,溢价率小幅上升,地市继续小幅升温

▎土地成交建筑面积

6月环比增长26%,同比增长17%,上半年创2015年以来同期新高

2021年6月,40个典型城市土地成交建筑面积7024万平方米,环比增长26%,同比增长17%。6月合肥、长沙、郑州、成都、上海、武汉、徐州等城市完成首批集中出让,厦门、长春完成第二批集中出让。

2021年上半年,40城土地成交建筑面积为28910万平方米,近十年来仅次于2013年和2014年,创2015年以来同期新高。

▎土地出让金收入

6月环比下降18%,同比增长18%,上半年同比增长29%

6月,40个典型城市土地出让金收入为4616亿元,环比下降18%,同比增长18%。上半年,40个典型城市土地出让金累计收入19326亿元,同比增长29%。

2021年上半年,40城土地出让金为19326亿元,得益于本轮楼市行情的韧性,2016年以来土地出让金逐年稳步增长,2021年上半年40城土地出让金较2015年上半年增长了近3倍。

分城市来看,上半年40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、北京、广州和南京,其土地出让金总额分别为1988、1877、1361、1278和1226亿元。排名靠前的城市,主要以一二线城市为主,其中杭州和上海上半年的土地出让金大幅领先其他城市。三四线城市中,佛山和徐州的土地出让金最高。

▎移动平均土地出让均价

6月环比上涨13%,同比上涨12%

6月,40个典型城市移动平均土地成交均价为6685元/平方米,环比上涨13%,同比上涨12%。

▎土地成交溢价率

6月为16.9%,环比同比均小幅上升

6月,40个典型城市土地成交溢价率为16.9%,环比同比均小幅上升1.2个百分点,从溢价率来看,4月份以来土地市场有所回暖。

2020年一季度,土地溢价率维持在10%左右的历史低位水平;二季度部分城市土拍火热,溢价率逐步上升;三季度多个热点城市政策收紧,溢价率小幅盘整;四季度溢价率持续下降。2021年一季度,40城土地溢价率在12%-13%之前小幅盘整。4月份以来随着热点城市陆续集中土拍,40城土地成交溢价率持续小幅上升。

分城市来看,6月40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为东莞、南昌、荆州、扬州和惠州,土地成交溢价率分别为61%、55%、39%、33%和31%。6月东莞仅有二宗面积较小的商住地块出让,其中一宗规划建面仅1851平方米的地块溢价率达到237%。6月南昌新建区望城镇4宗商住用地成交溢价率较高,主要是起拍价和毛坯限价的价差较大,房企竞争比较激烈。需要看到的是,上海土拍新规控地价和溢价率的效果非常明显,溢价率明显小于徐州、厦门、合肥、武汉、成都等6月集中土拍的城市。


2城市分类:上半年一二三线城市土地成交建面相比 2020年和2019年同期均增长

▎一线城市

6月土地成交量环比同比分别增长23%和11%,成交均价环比和同比分别上涨0.7%和6%;上半年土地成交量同比增长18%,相比2019年同期增长79%

6月,一线城市土地成交建筑面积为606万平方米,环比增长23%,同比增长11%。上半年,一线城市土地成交建筑面积为2995万平方米,同比增长18%。6月,一线城市6个月移动平均成交价为15661元/平方米,环比小幅上涨0.7%,同比上涨6%。6月上海完成首批集中出让,31宗涉及普通商品住宅的经营性地块总建面394万平方米,成交总金额约774亿元。此前4月和5月广州、北京和深圳已完成首批集中出让,其中广州共成交42宗,土地出让金906亿元;北京共出让30宗地块,土地出让金1110亿元;深圳首批集中出让6宗地块,土地出让金138亿元。

回顾历史,2016年5月以来,一线城市的土地成交均价整体上一直处于震荡趋势中,地市已有较长时间的调整,有企稳回暖的需求。不过目前一线城市的土拍规则均严格限制了地价的上限,预计土地成交均价还是小幅震荡趋势为主。 

▎二线城市

6月土地成交量环比同比分别增长24%和28%,成交均价环比同比分别上涨13%和14%;上半年土地成交量同比增长16%,相比2019年同期增长6%

6月,二线城市土地成交建筑面积为5248万平方米,环比增长24%,同比增长28%。上半年,二线城市土地成交建筑面积为19657万平方米,同比增长16%。6月,二线城市6个月移动平均成交价为6009元/平方米,环比上涨13%,同比上涨14%。

回顾历史,二线城市土地均价自2017年9月达到5334元/平米的历史高点之后便进入了下行通道,此后震荡下跌至2019年2月。2019年3月后,二线城市地价上涨幅度较大,厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较明显;下半年,政策快速收紧,成交量持续下降,地价涨幅也不断收窄,8月后形成明显的下跌趋势,一直持续到2020年一季度。2020年二季度,杭州、南京、宁波、成都等热点城市地市火热,成交均价快速反弹;三季度,多个热点城市出台调控收紧的政策,地市逐渐降温,地价开始高位盘整;四季度,成交均价持续下跌。2021年1-4月,成交均价在去年年底位置附近小幅震荡,随着热点二线城市陆续集中土拍,5月和6月成交均价上涨。 

▎三线城市

6月土地成交量环比增长41%,同比下降13%,成交均价环比同比分别上涨21%和11%;上半年土地成交量同比增长11%,相比2019年同期增长22%

6月,三线城市土地成交建筑面积为1171万平方米,环比增长41%,同比下降13%。上半年,三线城市土地成交建筑面积为6258万平方米,同比增长11%。6月,三线城市6个月移动平均成交价为4513元/平方米,环比上涨21%,同比上涨11%。

2016年以来,样本中的三线城市(其中,长三角、珠三角和京津冀城市群三线城市占5成)地价,呈现波动较大的震荡向上走势。2020年二季度地价开始大幅上涨,6月份突破新高,7月和8月继续小幅上涨,9月份以来地价持续回落至2021年2月。3月以来部分长三角和大湾区的三四线城市地市持续火热,三线城市土地成交均价持续上涨。这里主要有两点原因,一是中型房企在一二线城市集中供地制度下拿到地的概率下降,为了保证规模加大在热点三四线城市的拿地力度;二是一二线城市大部分都实施严格的限价政策,导致房企净利润率很低,而三四线城市大部分限价较为宽松,房企有机会获得较高的利润率。这导致了部分三四线城市的土拍竞争异常激烈,激烈程度甚至超过一二线城市。


3预计下半年整体地市仍较相对平稳,市场分化延续

从22城首批集中供地情况来看,市场分化比较明显,重庆、杭州、南京、合肥等城市土拍竞争激烈,青岛、长春、沈阳等部分北方城市土拍遇冷,预计后续的土拍中这种情况还会延续。此外,北京和上海土拍新规控地价和溢价率的效果非常明显,首批集中供地平均溢价率均为6%左右,对其他地市较热的城市有借鉴意义。

集中供地新规与房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理一起,是我国房地产发展长效管理机制的重要组成部分,目的是为了落实中央稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控要求。上半年房地产市场调控密集,信贷整体呈收紧趋势,预计随着调控的深入,下半年热点城市房价涨幅将收窄,部分城市楼市降温将传导至地市。土拍政策方面,截止目前已有南京、无锡、苏州、南昌、东莞5个城市相继出台相关政策,限制房企多个“马甲”抢地,预计第二批集中土拍部分城市热度将有所下降,预计下半年40城土地市场整体仍将保持平稳态势。

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