2021年上半年中国大陆地区中档及以上品牌酒店签约报告

浩华管理顾问公司 · 2021-09-11 08:00:00

2021年上半年,中国大陆地区中档及其以上定位酒店签约量为333家,较去年同期增长14%。

来源:浩华管理顾问公司

1、酒店签约量回升,投资市场复苏

  2021年上半年,中国大陆地区中档及其以上定位酒店签约量为333家,较去年同期增长14%。2020年上半年,在新冠肺炎疫情的冲击下,市场投资活力大幅受挫,酒店品牌签约量多年来首次出现负增长。随着疫苗的普及推广及疫情防控进入常态化,市场恐慌避险情绪得到缓解,酒店投资市场恢复一定活力。

  2017至2021年上半年,酒店签约量5年复合增长率为14%,尽管2020上半年签约量出现负增长,但总签约量呈积极提升趋势。中国经济的飞速发展及城镇化的快速推进,使得各层级城市不断扩张带来了丰富的土地资源,为酒店投资开发创造了机会。

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  此外,随着消费升级,泛中档酒店需求量大、投资回报相对稳健,受投资者青睐;加之各大酒店管理公司针对该市场不断发力,强化对中档市场的渗透。在种种因素的共同作用下,泛中档酒店签约数量的提升,从根本上签约总量的扩大。

  需要指出的是,2021年上半年酒店签约数量未超过疫情之前2019年的水平,说明酒店投资市场活力仍处于恢复阶段。受地产持续收紧调控、新冠疫情国际形势、国际经济摩擦等宏观不确定因素的影响,投资方仍保持理性克制及观望情绪。

2、奢华酒店签约逆势提升,中高档酒店投资复苏势头强劲

  2021年上半年超高档、奢华定位层级酒店签约数量保持积极增长,较去年同期增长率分别为27%和200%。超高档及奢华定位层级酒店投资市场活跃,这主要是由于在疫情影响、市场环境复杂多变的情况下,该类型产品的长线持有价值、抵抗投资风险等资产优势更加凸显,开发投资受短时经济环境的变化影响小。特别是奢华酒店投资市场,其2021年上半年签约量为9家,创下了历史新高,签约城市主要集中于新一线及重点二线城市。奢华酒店开发热度的提升,一方面源于投资人对于其长线投资价值的考量;另一方面,在产业迁移持续推进的趋势下,一些新一线、强二线城市迎来快速的发展,为奢华酒店发展提供了更为广阔的城市圈层。

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  2021年上半年,中高档酒店投资复苏势头强劲,酒店签约量已赶超2019年同期,较2020年同期增长了63%。推动中高档酒店签约量明显上升的主要原因包括:

  1)就产品角度而言,中高档酒店产品趋向于“减法”改革,即由传统运营痛点更多的全服务型酒店向精选服务转型,缩减运营负担较重的宴会餐饮板块,控制客房体量,提升产品自身的盈利能力;

  2)就品牌角度而言,中高端品牌对城市层级、市场成熟度等各方面要求较高档品牌而言偏低,可实现更深层次的市场下沉,同时亦可与城市中大量的发展中商圈相匹配,具有更为广阔的地域发展空间;

  3)就资产角度而言,中高端酒店的前期投入相对可控,在妥善运营维保的前提下,可享有一定的资产升值潜力

  然而,近年来酒店投资市场的签约主力——中档酒店,在2021年上半年签约表现一般,签约量较2020年同期增长仅7%,数量远不及2019年同期水平。中档酒店投资主体多为独立投资人/团体和小型投资公司,受疫情打击严重,投资更加保守谨慎,投资复苏步伐相对缓慢。

3、二线城市投资依然火热,三线城市跃居为投资最主力战场

  2021年上半年二线城市酒店签约数量134家,较去年同期增长12%。三线城市签约量首次超过二线城市,跃居首位,总量达到146家,较去年同期增长28%。而一线城市近三年酒店签约数量呈现持续小幅下滑趋势,2021年上半年签约数量仅35家。

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  一线城市酒店市场已步入成熟周期。一方面城市空置用地有限,新建酒店增长空间进一步收窄;另一方面,存量市场的更新节奏平缓,难以短时间内释放大量物业,使得城市酒店签约数量缩减。然而需要说明的是,一线城市需求充足、多元化强,尽管投资门槛受城市规划限制逐年抬高,但依旧是酒店投资的价值高地。

  二线城市城市化进程迅速,产业迁移带动下的经济实力加强使其酒店市场的长期需求前景看好,主要酒店管理公司纷纷加码品牌投入,酒店投资依然保有热度

  而三线城市酒店签约数量明显上升,在各层级城市中展现出最强劲的增长力。三线城市基数大,随着我国城镇化程度的加强加深以及区域核心城市的辐射带动作用,三线城市高品质酒店的相对空白预示着投资机会。此外,各大酒店管理公司也持续不断强化其在三线市场的渗透率,使得三线城市投资热度持续走高。应注意的是,三线城市酒店市场需求相对薄弱,业绩表现不甚理想,投资的产品主力为中高档及中档酒店。

4、新冠疫情凸显目的地酒店运营的易波动性,目的地酒店市场投资活力持续低迷

  就目的地度假酒店而言,2021年上半年签约数量18家,较去年同期下滑10%,目的地酒店签约量持续走低。2020年新冠疫情爆发,长期居家、出行频次大幅减少,居民生活方式的阶段性颠覆直接切断了目的地酒店的客群来源,酒店面临巨大的运营压力。

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  尽管新冠疫情激发了民众的休闲度假渴望,出境客群回流、“外消转内消”的浪潮为国内旅游市场带来了可观的客群流量,不少度假酒店2020年下半年至2021年上半年业绩屡创新高,但在疫情得到有效控制、旅游市场恢复的过程中,点状爆发的疫情也让敏感的目的地酒店市场蒙上诸多不确定的阴影。目的地酒店在此次疫情中的易感性与波动性、国门开放后高端旅游客群面临境外分流的担扰,及政策调控下旅游地产的不明朗性,使得投资者对于目的地度假酒店投资信心不足。

  较城市酒店产品而言,目的地度假酒店的开发及运营门槛更高,倘若项目缺乏核心吸引物、丰富多元的体验内容以及良好的运营水平,目的地酒店的盈利能力及投资回报能力将大打折扣。

  当今中国目的地度假市场,对于投资者而言已不再单纯是有无资金对硬件进行投入的问题,而是有无能力做好内容赋能的问题,对产品、内容和服务持续的打磨、耐心的精雕细琢才是打开度假酒店开发篇章更加切实有效的方式。


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